Спекулятивный рынок "нулевых"
Генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин предложил поискать истоки результата 2010 г десятью годами ранее.
Московский рынок жилья интенсивно развивался в период 2001-2005 гг. Цены на жилье в эти годы росли ежегодно на 20-35%. В 2006 г в Москве был зафиксирован спекулятивный этап развития рынка, когда цены на жилье выросли на 90-150% в зависимости от месторасположения и типа жилья. Существенный рост цен продолжался и в 2007 г, а также в первой половине 2008 г. Максимальные цены предложений были зафиксированы экспертами RWAY в сентябре 2008 г.
Этап спекулятивного роста цен на жилье был связан с начавшимся процессом передела наиболее привлекательных инвестиционно-строительных рынков, в том числе и столичного.
На этом этапе развития рынка сильным игрокам регионального уровня стало понятно, что их постепенно вытеснят сильные игроки федерального уровня. Именно эта причина стала основной для начала спекулятивного этапа роста цен на жилье в столице и других регионах России.
Спекулятивный этап роста цен был характерен для большинства регионов России, что было связано с присутствием организаций московского строительного комплекса в 48 регионах России благодаря "доброй экспансии в регионы" (2003-2005 гг).
С началом острой фазы кризиса практически в два раза снизились объемы нового строительства в столице. С формальной точки зрения эта тенденция практически не затронула многие регионы России. Но в это же время в стране проводилась "дачная амнистия", в результате которой общие объемы строительства за последние годы могли быть увеличены на 20-25%, объясняет А.Крапин статистическую иллюзию сохранившихся объемов строительства.
Акценты 2010 года
В первую очередь, 2010 г запомнится громкой отставкой московского мэра и назначением нового, а также формированием нового кабинета правительства Москвы. На должность главы стройкомплекса назначен Марат Хуснулин, заслуженный строитель Татарстана.
Если в начале года многие надеялись на снижение цен в результате продолжения действия некоторых кризисных факторов, то после отставки Ю.Лужкова застыли в ожидании, как будет развиваться московский стройкомлекс после назначения на пост мэра Сергея Собянина. Новый мэр сразу определил приоритеты: будущее за развитием дорожной системы.
По словам президента Российского союза строителей /РСС/ Владимира Яковлева, загрузка московских дорог самая плотная среди мировых столиц – 7-8%, тогда как в Азии при большем количестве автомобилей она характеризуется меньшей плотностью и составляет порядка 17%.
Если акцент ставится на дорогах, неужели Москва останется без новостроек?! В.Яковлев заверил, что объемы строительства в 1,5-2 млн кв м в год – этого вполне достаточно для Москвы. Дело в другом: порядка 50-60% домов построены до 1970 г, около 3,2 млн кв м аварийного жилья - и с этим надо что-то делать.
Итоги-2010
Как сообщили аналитики компании Blackwood, в течение января-ноября 2010 г в Москве было введено 1,37 млн кв м жилья. Падение объемов строительства в Москве по сравнению с аналогичным периодом 2009 г составило 24%. План по вводу жилья в Москве в 2010 г по итогам 11 месяцев года был выполнен на 45%. Тем не менее, по России падение в 2010 г относительно итогов 2009 г составило всего 2,9%. Было возведено 58,1 млн кв м жилья.
Объем предложения на рынке новостроек Москвы по состоянию на конец 2010 г составил около 200 объектов. Несмотря на незначительное изменение суммарного объема предложения на рынке, в структуре предложения на рынке новостроек постепенно увеличивается доля эконом-класса, отметили аналитики Blackwood. По состоянию на декабрь 2010 г данный показатель находится на уровне 20%. Основной объем предложения на первичном рынке жилья по-прежнему приходится на новостройки бизнес-класса.
По данным информационно-аналитического центра "Пересвет-Инвест", в декабре 2010 г долларовая цена предложения 1 кв м повысилась относительно ноября 2010 г на 10,9% до 7294 долл, в рублевом эквиваленте - 226127 руб. По словам маркетолога компании "Пересвет-Инвест" Ольги Марковой, с начала 2010 г цена 1 кв м на рынке первичного жилья столицы повысилась на 21,5% в долларах и на 25,6% в рублях. Рост цены 1 кв м наблюдался в первой половине 2010 г, с осени стоимость новостроек стала снижаться, однако в декабре цены вышли на максимальные показатели за год. Годовая динамика цен в долларах составила 22%, в рублях – 24%. "Стоит также отметить, что декабрь 2010 г повторил динамику декабря 2009 г, когда рост цены 1 кв м в новостройках составил 8,9% в долларах и 16,6% в рублях.
По данным компании Blackwood , к концу 2010 г объем предложения первичного рынка элитного жилья составил 165,9 тыс кв м (940 квартир). В течение года рынок пополнился шестью новыми комплексами. Активность покупателей на элитном рынке выросла по сравнению с предыдущим годом. Средние цены на элитное жилье Москвы к концу 2010 г составили: 17500 долл/кв м на первичном рынке и 24200 долл за кв м на вторичном. Годовой рост цен на элитное жилье составил 5-8%.
На вопрос, будет ли продолжаться тенденция строительства в основном жилья элитного и бизнес-класса, глава РСС сообщил, что, скорее всего, доля элитного жилья в общем объеме новостроек будет снижаться. Это связано с тем, что "процент попадания новых клиентов в элитный класс последнее время небольшой". Более вероятно, что большая доля строительства придется на бизнес- и улучшенный эконом-класс.
Что касается вторичного рынка, то в 2010 г на рынке вторичной недвижимости Москвы стоит отметить постепенный рост средней стоимости 1 кв м как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте. Рост стоимости 1 кв м в рублях за 2010 г составил около 8,1%, в долларах - около 4,5%. В декабре средняя стоимость 1 кв м составляла 5106 долл, или 157300 руб, сообщила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова.
"С начала 2010 г мы наблюдаем постепенный рост средней стоимости 1 кв м и по рынку новостроек эконом- и бизнес-класса в Москве. При этом основной рост по-прежнему связан с повышением стадии готовности домов, т.к. большинство новых проектов строятся достаточно высокими темпами, что в том числе способствует большему доверию со стороны покупателей", - поясняет она причины роста стоимости жилья.
Перспективы
По признанию большинства аналитиков, рост стоимости 1 кв м жилья будет умеренным в пределах инфляции. "Практика предоставления скидок реальным покупателям жилья останется характерной для рынка и в 2011 г. Размеры скидок на первичном рынке составят 5-15% и будут зависеть от политики конкретных застройщиков или их формальных или неформальных объединений", - считают эксперты RWAY.
По мнению А.Крапина, строительная отрасль нашей страны начинает новый этап своего развития, но процессы окончательного передела рынков еще продолжатся. Важным фактором этого этапа развития рынка является его переориентация на массовое строительство жилья эконом-класса, которое предусмотрено ФЦП "Жилище" на 2011-2015 г, одобренной правительством РФ.
Если с ценами и объемами строительства вопрос более-менее понятен, то вопрос о доступности и механизмах приобретения пока остается открытым.
