Автор: Анатолий Лисицын
Дата: 30.06.2010
Несмотря на активный рост спроса на ипотечные кредиты весной 2010 года, восстановление ипотечного рынка происходит не столь быстро. И в этой ситуации банки предпринимают новые шаги по привлечению заемщиков, предлагая все более выгодные условия кредита. В ближайшем будущем, пишут наши коллеги из журнала "Недвижимость и цены", вполне можно ожидать "гонку лояльности" банков, подобную той, что происходила в последние предкризисные годы. Улучшение условий кредитования началось еще в прошлом году вполне традиционным способом - снижением ипотечных ставок. И уже к концу зимы 2010 года ставки по наиболее привлекательным кредитным программам банков опустились ниже "психологических" 10%. Однако простым снижением ставок дело не ограничилось. Сбербанк пошел на беспрецедентный для российского ипотечного рынка шаг - с 19 апреля отменил комиссии за выдачу и оформление кредитов. Такого не было даже в самые благоприятные для заемщиков докризисные времена: снижая ставки, банки предпочитали "добирать" недополученную прибыль комиссиями. Вслед за Сбербанком об отмене комиссионных сборов объявили "Дельта-Кредит" и "Московский кредитный банк". Другие банки пошли по пути снижения первоначального взноса. Так, на сегодняшний день минимальный первоначальный взнос в ряде случаев опустился до докризисных 10%. По сути, все эти меры направлены не просто на поддержание существующего спроса, но и на активное расширение круга заемщиков. Многие эксперты считают, что возможности кредитования у банков есть. Одной из первых антикризисных мер правительства стало страхование вкладов населения на сумму до 700 тысяч рублей. И это дало свои плоды: многие граждане разместили сбережения на банковских счетах. Сейчас кредитные организации снижают ставки по депозитам, но к оттоку средств населения из банков это не приводит. Деньги должны "работать", банки вынуждены выдавать займы, чтобы иметь возможность выплачивать вкладчикам проценты, и ипотека - наиболее стабильный инструмент кредитования. Уже хотя бы потому, что, в отличие от потребительских кредитов, у него есть обеспечение - недвижимость, которая в ближайшие годы вряд ли будет существенно падать в цене. Тем не менее кризис показал, что наиболее привлекательные для клиентов программы одновременно являются для банков наиболее рискованными. Таким образом, "гонка лояльности" в борьбе за клиента, полагают некоторые аналитики, может привести к увеличению числа проблемных заемщиков. Особенно сейчас, когда окончательное восстановление экономики еще не произошло и для многих есть вероятность остаться без работы. И все-таки сегодняшняя ситуация отличается от докризисной. Дело в том, что риск невозврата кредита во многом определяется соотношением ежемесячного платежа и дохода заемщика. Так вот, если до кризиса банки допускали, чтобы платеж составлял 60-65% и даже 75% от дохода заемщика (из-за чего, вследствие кризисного уменьшения зарплат, многие заемщики не смогли платить по кредитам), то сейчас этот показатель составляет не более 30-40%, в редких случаях - 45%. Руководствуясь такой логикой, можно предположить, что благоприятные условия для заемщиков, в том числе и снижение первоначального взноса, вряд ли приведут к массовым невозвратам ипотечных кредитов. Власти и банкиры пытаются извлечь из кризиса уроки и найти компромисс, который позволит достичь сразу двух целей: снизить риски банков при выдаче кредитов и сделать жилищные займы доступными для населения. Сейчас, по отзывам и банкиров, и брокеров, спрос восстанавливается. По данным ЦБ РФ, за март 2010 г. было выдано более 52 тыс. ипотечных кредитов, за аналогичный период прошлого года - почти 24,5 тыс. То есть отмечен рост более чем в два раза. В целом за I квартал 2010 г. выдано 88 733 займа, что на 97% больше, чем в прошлом году. Кроме того, власти намерены принять ряд мер, чтобы за короткий срок вернуть ипотеке былые позиции. Институтом экономики города была разработана стратегия развития ипотеки. Стимулом к этому стал, безусловно, кризис. Он особенно ярко высветил наиболее слабые звенья российской кредитной системы. Одна из основных проблем - отсутствие долгосрочного финансирования. Для ее преодоления планируется создать условия, обеспечивающие выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) различного типа, что поможет привлечь иностранных инвесторов. Основная роль здесь отводится Внешэкономбанку (ВЭБу). С этой целью были расширены возможности по инвестированию средств Пенсионного фонда России, находящегося под управлением ВЭБа, в ипотечные ценные бумаги. Правительство пока не теряет оптимизма и даже пытается заглянуть на 20 лет вперед. Согласно стратегическим прогнозам, утверждает сайт finam.info.ru, при благоприятном развитии событий к 2030 г. различные формы жилищного финансирования (ипотека, строительство, наем) должны сделать жилье доступным для 60% семей.