МОСКВА, 27 апр — ПРАЙМ. Покупка квартиры — это не только радостное событие, но и ответственное мероприятие, сопряженное с рисками. Сначала человеку приходится пройти муки выбора — найти вариант, подходящий по бюджету, локации и внешним характеристикам. После чего наступает самый ответственный момент — проверка юридической чистоты квартиры и самого собственника. О том, как проверить собственника квартиры перед покупкой, чтобы не остаться без денег и недвижимости, подробно рассказали эксперты РБК.
Правило 1. ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ
Это первое, с чего стоит начать. Очень часто для мошенничества с недвижимостью используются поддельные документы (паспорта, завещания и так далее). Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса. Следует иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно). В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.
Помимо этого, перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия. С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права.
Ведущий юрисконсульт юридической службы риелторской компани "Инком-Недвижимость" Ольга Кладкова напоминает, что полагаться только на документы, которые предоставил продавец, не стоит. Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. "В случае, когда продавец жилого помещения является не первым ее собственником, следует также запросить выписку из ЕГРН о переходе прав, из которой можно получить информацию о том, сколько раз и как часто происходила смена собственников данного объекта", — порекомендовала юрист.
Получить такие выписки из Росреестра может любое заинтересованное лицо. Однако следует помнить, что сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.
Правило 2. НАЛИЧИЕ СУДЕБНЫХ РАЗБИРАТЕЛЬСТВ
Следует проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники. Адвокат коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Александра Воскресенская в первую очередь рекомендует проверить продавца на предмет:
- наличия в отношении него исполнительных производств (на сайте ФССП). Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству;
- наличие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика.
"Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество", — пояснила Воскресенская.
Правило 3. ДЕЛА О БАНКРОТСТВЕ
Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). "Однако практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно", — заметила Воскресенская.
Правило 4. СУБСИДИАРНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Обязательно следует проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов (например, casebook.ru или СПАРК, их услуги платные). Если выяснится, что продавец квартиры является участником или акционером юрлица, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания.
"Если продавцу принадлежат акции в АО, а АО банкротится (или его финансовое положение позволяет сделать вывод о том, что вскоре возникнут признаки неплатежеспособности), то в последующем вероятно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества. А после — и его личное банкротство, в рамках которого может быть оспорена сделка по продаже квартиры", — объяснила Воскресенская.
Правило 5. СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРОДАВЦА
При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. "Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена", — пояснила ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Но есть и такие случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.
Правило 6. СПРАВКИ ИЗ ДИСПАНСЕРОВ
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. "Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия", — пояснила юрист из "Инком-Недвижимости".
Отмечается, что сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и так далее. "Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки", — посоветовала Кладкова.
Правило 7. СТРАННОЕ ПОВЕДЕНИЕ ПРОДАВЦА
Эксперты также отмечают, что выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
"Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить", — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.