По статистике, около 14 млн россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, но только 9 проц из них могут на сегодняшний день позволить себе купить квартиру или взять ипотечный кредит. Такие данные прозвучали в рамках круглого стола "Доступное жилье в условиях современного рынка недвижимости". Эксперты, риэлторы, банковские специалисты и прочие участники рынка обсуждали состояние в этой сфере на сегодняшний день. Они отметили, что проблема обеспечения граждан доступным жильем обсуждается сейчас на самом высоком уровне, к ее решению подключаются эксперты рынка и правительственные чиновники.
Проблема нехватки доступного жилья – комплексная, имеющая целый ряд предпосылок, поэтому решать ее необходимо, также используя комплексный подход. Главная ее причина – высокие цены на жилье. Несколько лет назад на достаточно серьезном уровне велись дискуссии о том, что так называемое "социальное" жилье должно стоить в районе 200 долл за кв м, однако такой подход непродуктивен, отметили участники круглого стола. Искусственное, "административное" снижение цен на квартиры и приведет к тому, что в какой-то период жилье действительно можно будет приобрести по "вменяемой" цене. Однако через несколько лет принудительное удержание таких расценок приведет к тому, что все доступные площадки под строительство будут заполнены и строить новые дома будет попросту негде. Это напрямую приведет к резкому взлету цен, которые в итоге окажутся существенно выше сегодняшних.
Единственный путь решения проблемы – заставить несколько снизиться рыночные цены на жилье. На сегодняшний день цена квадратного метра складывается из стоимости земли, прокладки коммуникаций, проектирования и строительства. Но это еще не все – необходимо учитывать экономический фактор, т.е. "цену денег" в России на текущий момент, долю местной администрации, а также фактор коррупции. По оценкам риэлторов, себестоимость квадратного метра жилья лишь на 50 проц состоит из затрат собственно на строительство. Ведь для того, чтобы построить одно здание, необходимо собрать около 300 подписей. Явно, что большинство из них "стоят" определенных денег.
Огромное значение имеет и неурегулированность жилищного законодательства в России. К примеру, страна до сих пор живет по устаревшему Жилищному кодексу образца 1983 г, зачастую противоречащему положениям новой Конституции и Гражданского кодекса. В этой связи, участники круглого стола с надеждой говорили о скором принятии Госдумой пакета из 27 законопроектов, посвященных доступному жилью. Новый Жилищный кодекс, который вступит в силу в 2005 г, закрепит права собственности на жилые помещения, упростит перепланировку квартир, перевод жилых помещений в нежилые. Также он упорядочит другие важные моменты, ставшие актуальными в результате новых экономических отношений в России. Однако на этом работа не закончится – специалисты в области рынка жилья уже готовят новые поправки и законопроекты, касающиеся ипотечного кредитования.
В этой области особую роль играют банки, предоставляющие ипотечные кредиты. Объемы банковского ипотечного кредитования за первое полугодие 2004 выросли почти на 100 проц, заявил президент Ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. По его словам, за первые 6 месяцев 2004 г объемы ипотечного кредитования составили 330 млн долл. Этой же цифры – 330 млн долл - банки смогли достичь за весь 2003 год. Однако проблем и здесь немало. В первую очередь, это кредитные риски для банков, высокие процентные ставки для их клиентов и невозможность, по Гражданскому кодексу, урегулировать возникающие споры без суда.
Вопрос доступного жилья особенно значим для малоимущих граждан "30 проц россиян находятся сейчас за чертой прожиточного минимума", - заявила депутат Госдумы от Санкт-Петербурга Оксана Дмитриева. При этом она подчеркнула, что "для участия в ипотечной программе необходимо иметь заработную плату минимум 300 долл в месяц, а совокупный доход семьи не должен быть меньше 1000 долл в месяц". Однако напомним, что Всемирный банк и Росстат приводили несколько иные цифры, характеризующие российскую бедность - 19,6 проц и 20,8 проц соответственно. Но в любом случае, ипотека сейчас практически невозможна для бюджетников. Единственным выходом, по мнению О.Дмитриевой, является участие государства в так называемой "социальной ипотеке" и предоставление бюджетникам определенных льгот по жилью в обмен на скудную зарплату.
Также существует программа "Государственные жилищные сертификаты", которая за все время своего существования помогла получить жилье почти 100 тыс семей социально незащищенных россиян. 7 октября текущего года премьер-министр Михаил Фрадков подписал постановление N522, расписывающее реализацию программы вплоть до 2010 г. В нем указан порядок работ по ипотеке, кредитованию и инвестированию в рамках программы. В этом году с помощью жилищных сертификатов квартиры получат от 7 до 10 тыс нуждающихся семей.
Если все вышеописанное даст ожидаемые плоды, участники конференции обещают нам реальный прогресс в решении вопроса доступного жилья уже через несколько лет. Президент Российской гильдии риэлторов Елена Дранченко заявила, что уже к 2010 г. число людей, которые могут приобрести квартиру, вырастет до 30 проц, а к 2015 г – даже до 60 проц! Говоря о столь невиданном росте, она сослалась на мнение ряда официальных лиц в правительстве, занимающихся жилищным вопросом.
Безусловно, пока трудно судить, возможна ли такая динамика роста в этой области. Выплачивать ежемесячно, как минимум, несколько сотен долларов – ноша, непосильная для большинства российских семей на настоящий момент. Однако, по прогнозам банкиров и риэлторов, если новый закон об ипотечном кредитовании будет принят, в самое ближайшее время уже 5 – 8 проц покупателей недвижимости смогут позволить себе приобрести квартиру в кредит. Если дела и дальше пойдут такими темпами, к 2010 году банковский процент по ипотечным кредитам снизится до 5 – 6 проц, и тогда "ипотечным покупателем" станет каждый третий. Однако для столь существенного роста необходима совокупность нескольких факторов – в первую очередь, усиление экономики, и как следствие этого - рост доходов населения. Также важна грамотно построенная на государственном уровне социальная политика, разнообразие вариантов программ кредитования жилья, субсидии для социально незащищенных категорий населения. Помимо этого, необходимо кардинальное улучшение условий банковского ипотечного кредитования. Только в этом случае через несколько лет можно будет говорить о серьезном повышении спроса на ипотечные кредиты и, как следствие, росте числа счастливых обладателей новых квартир.