Жилищный кодекс был принят Госдумой 22 декабря, одобрен Советом Федерации 24 декабря и подписан президентом России 29 декабря 2004 г.
До вступления закона в силу жилищные отношения в РФ регулировались Жилищным кодексом РСФСР, утвержденным Верховным советом РСФСР в 1983 г, а также нормативными правовыми актами, принятыми органами государственной власти СССР, РСФСР и РФ.
Жилищный кодекс РФ направлен на установление единства правового регулирования жилищных отношений в стране, необходимого для устранения неопределенности в жилищных правах и обязанностях граждан.
Основные положения кодекса сконцентрированы на вопросах собственности на жилое помещение, социального найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон жилищных отношений, права малоимущих граждан на получение бесплатного жилья в муниципальном жилом фонде, платы за жилье и коммунальные услуги, управления жилыми комплексами. Кодекс вводит ряд новых норм, предусматривающих, в частности, разграничение компетенции в этой сфере федеральных органов власти, региональных и местного самоуправления.
Согласно кодексу, право на бесплатное предоставление жилья по договору социального найма имеют малоимущие граждане, критерии определения малоимущих устанавливают местные органы власти. Вне очереди жилье по договорам социального найма будет предоставляться гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания, детям-сиротам; несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей; лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.
Ордер на вселение в жилое помещение упраздняется. Основанием для вселения в квартиру будет являться договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилья. Собственники квартир будут оплачивать расходы на текущий и капитальный ремонт и коммунальные услуги. Проживающие в социальном жилье или арендующие жилье у государства будут платить за наем, за текущий ремонт и коммунальные услуги.
Выселение неплательщиков из квартир, занимаемых по социальному найму, может производиться только в судебном порядке с предоставлением другого жилищного помещения по нормам общежития из расчета 6 кв м на человека. Такое выселение может производиться в случае неуплаты коммунальных платежей в течение 6 месяцев. Выселение не производится, если неуплата коммунальных платежей вызвана уважительными причинами, в частности, длительной невыплатой зарплаты.
Принудительное выселение без предоставления социального жилья допускается только в случае самовольного вселения.
Закон развязывает сложный узел проблем, касающихся прав бывших членов семьи по использованию жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения за бывшим членом семьи право пользования жильем не сохраняется. Если же гражданин перестал являться членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права и обязанности, какие имеют наниматель и члены его семьи.
Кодекс подробно регламентирует вопросы изъятия жилья в связи с отчуждением земельного участка, устанавливает положение о том, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, бесплатно переходят в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Основные положения отменяемого закона о товариществах собственников жилья /ТСЖ/ включены одну из глав Жилищного кодекса. В ней подробно урегулированы вопросы создания и функционирования ТСЖ.
Одновременно с Жилищным кодексом РФ глава государства подписал федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", который также был принят Госдумой 22 декабря и одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. Согласно этому закону, граждане, принятые на учет в целях предоставления социального жилья до 1 марта 2005 г, сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
Право бесплатной приватизации жилых помещений сохраняется до 1 января 2007 г за гражданами, которым жилье было предоставлено по договору социального найма до 1 марта 2005 г. В дальнейшем бесплатная приватизация жилья не предусмотрена.
Законом также урегулированы вопросы, связанные с пользованием жилыми помещениями, ранее использовавшимися государственными и муниципальными предприятиями /учреждениями/ в качестве общежитий, которые переданы в ведение органов местного самоуправления, а также вопросы, касающиеся замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления им компенсаций.
Законом определяется, что до 1 января 2007 г жилищные или жилищно-строительные кооперативы, в которых все члены полностью внесли паевые взносы, подлежат преобразованию в товарищества собственников жилья либо ликвидации.
В законе устанавливается также порядок выбора органом местного самоуправления управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса РФ не выбрали способа управления многоквартирным домом.
Один из авторов программы "Доступное жилье", заместитель председателя Госдумы Георгий Боос в интервью ИТАР-ТАСС отметил, что Жилищный кодекс РФ "гарантирует право собственности на жилье, его неприкосновенность, недопустимость произвольного лишения жилья, а также судебную защиту этих прав".
Кодекс, подчеркнул он, вводит 4 категории жилья: находящееся в собственности, в коммерческом найме /впервые в стране/, социальное и служебное. Предусматривается, что право на бесплатное предоставление жилого помещения имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий малоимущие граждане. В очереди на социальное жилье могут стоять только малоимущие, дети-сироты и инвалиды. Кодекс исключил первоочередное предоставление жилых помещений: они будут предоставляться в порядке очередности.
Г.Боос подчеркнул, что потребуется разработать и принять еще ряд законов, в том числе предусматривающий оказание государственной помощи по улучшению жилищных условий определенным категориям населения. Без таких решений создание рынка доступного жилья "может оказаться провальным на практическом поле", считает вице-спикер.
Жилищный кодекс РФ "призван наконец создать конкуренцию на жилищном рынке, покончить с бесконечными огромными и несправедливыми очередями", подчеркнул председатель комитета Госдумы по экономической политике, предпринимательству и туризму Валерий Драганов.
"Самым важным фактором" Г.Драганов считает то, что кодекс "покончит с монополизмом строительных компаний". "Скорее всего, цена на жилье будет формироваться на рынке, а не удерживаться высоко интересами монополистов", - полагает он.
Очень важно также, по его мнению, что кодекс "предоставляет гражданам со стабильными доходами возможность доступа к кредитам для приобретения нового жилья". "Сегодня это могут позволить только люди с большим достатком, а долгосрочные жилищные кредиты - это выход из положения, когда полстраны живет в тесноте".
Немало парламентариев, однако, предупреждают о возможных негативных последствиях вступления в силу нового Жилищного кодекса. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по аграрным вопросам Николай Харитонов считает, что "возможностями, которые прописаны в Жилищном кодексе РФ, большинство населения не сможет воспользоваться: жилищная ипотека предназначена только для обеспеченных людей, имеющих доход не менее 25 тыс руб в месяц". "Если кодекс будет претворяться в жизнь напрямую, с плеча", то Н.Харитонов не исключает "возможность возникновения социальной напряженности".
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов предлагает, в частности, продлить срок применения законов о долевом участии в жилищных кооперативах и о жилищно-накопительных кооперативах, чтобы, по его словам, "определиться с порядком выставления на тендеры земельных участков под новое жилищное строительство".
По данным Росстроя, сейчас в очередях на социальное жилье стоят 4,4 млн семей, и они его ждут от 15 до 20 лет. Число семей, желающих улучшить жилищные условия, превышает 28 млн.
Президент РФ Владимир Путин еще в прошлом году определил проблему формирования в стране рынка доступного жилья как одну из приоритетных. В Послании Федеральному собранию от 26 мая 2004 г глава государства поставил задачу, чтобы к 2010 г "минимум треть граждан страны, а не одна десятая, как сегодня, могли бы приобрести квартиру - за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов".