Буквально через несколько месяцев, 1 марта 2006 г, подходит к концу срок, за который собственники помещений в многоквартирных домах обязаны определиться с формой управления собственным домом. Варианта всего три – согласно новому Жилищному кодексу, собственники могут сами управлять своим жильем, организовать Товарищество собственников жилья /ТСЖ/ или довериться профессиональной управляющей компании. Для того чтобы решить этот вопрос, необходимо провести общее собрание собственников дома. Если жильцы не примут решения до 1 марта 2006 г, "демократия закончится", и за дело возьмутся органы местного самоуправления. По закону управа, районная администрация и т п организует открытый конкурс среди управляющих компаний. С победителем конкурса каждый из жильцов-собственников обязан заключить договор управления домом. На практике же обязанности по управлению будут возлагаться все на те же ЖЭУ и ДЭЗы, к которым у многих накопилось немало претензий.
Однако, несмотря на то, что времени для решения осталось не так много, собственники не спешат определяться с выбором. Причина этого – в недостаточной информированности людей о том, чего, собственно, от них ждут. Кроме этого, многие боятся, что при создании ТСЖ стоимость коммунальных услуг резко увеличится. По разным статистическим данным, в настоящее время решение о создании ТСЖ приняли 1-3 проц собственников квартир. Каким может быть выход из сложившейся ситуации? Этот вопрос сегодня обсуждали участники круглого стола "Новые реалии ЖКХ". По общему мнению, срок, отпущенный гражданам на принятие решения, необходимо продлить. Насколько – мнения разошлись. Депутат Государственной думы Галина Хованская считает, что как минимум, до 1 марта 2008 г. По ее словам, это связано с тем, что многие положения нового ЖК пока не могут обеспечиваться на практике из-за общего несовершенства законодательной базы и противоречий в ряде законов. На практике права граждан зачастую нарушаются.
Для иллюстрации этого тезиса Г.Хованская привела несколько примеров. Вот один из них. Сейчас граждане не платят за содержание и ремонт мест общего пользования, капитальный ремонт. Норма о том, что государство как бывший наймодатель сохраняет обязанности по капремонту присутствует в законе о приватизации жилого фонда /ст 16/. Однако после того, как 1 января 2007 г прекращается бесплатная приватизация, данный закон автоматически считается отмененным, и вместе с ним в прошлое уходит норма об ответственности государства по капремонту. Данная обязанность целиком возлагается на собственников, и, по словам депутата, стоило большого труда освободить от этой "подати" нанимателей. При этом, отмечает Г.Хованская, сейчас многие пользуются льготами по оплате ЖКХ или могут претендовать субсидии. Так вот, платеж за капремонт в сумму расчета субсидии не включен, т е никакие льготы на него не распространяются. Получается, что граждане, приватизировавшие, скажем, квартиру в 5-этажной панельной "хрущевке" совершили весьма опрометчивый шаг.
Эта норма должна быть пересмотрена, считает Г.Хованская. Многие дома не ремонтировались по 40-50 лет, и несправедливо, что государство перекладывает свои долги за эти годы на плечи граждан. Оно должно компенсировать свою долю по старым обязательствам – ведь многие годы ветхие, аварийные, да и просто "изношенные" дома находилось в его собственности. И это далеко не единственная допущенная несправедливость, отмечает депутат.
Кстати, в новом ЖК она насчитала, как минимум, пять статей, так или иначе ведущих к массовой коррупции в жилищно-коммунальной сфере. Например, в ст 165 "Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами" есть следующая норма. Данные органы могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Но, по такой логике, вполне могут и не предоставлять. Таким образом, решения о выделении денег принимается исключительно по воле чиновника, который может обделить "не понравившегося" управляющего в пользу того, с кем легче "договориться", делает вывод Г.Хованская. Это далеко не единственные примеры коллизий в тексте ЖК, который, несомненно, нуждается в правке, подводит итог депутат.
Но вернемся к вопросу управления жилыми домами. После выбора способа управления многие собственники и органы государственной власти столкнутся с огромным количеством противоречий. В первую очередь, это вопрос стоимости. Как заявил начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости и локальных монополий Михаил Евраев, конфликт интересов в этой области неизбежен. Дело в том, что цель управляющей компании – извлечение прибыли, а вовсе не благотворительность. Поэтому расценки на все услуги будут постоянно расти. Жильцы на общем собрании должны будут определить качество и количество услуг – например, тщательно мыть полы в доме или только подметать. Помимо этого, М.Евраев уточняет, что задача управляющей компании – в качестве посредника перечислять средства, выплаченные гражданами, на счета коммунальных служб. Вовсе не факт, что все они начнут добросовестно выполнять свои обязательства по перечислению, и тогда коммунальные службы получат полное право перекрыть жителям тепло, свет и воду. Впрочем, трудно представить, как можно, например, перекрыть воду только в нескольких квартирах – ведь в большинстве домов останется и социальное жилье, и квартиры, принадлежащие членам других ТСЖ /право присоединиться к ТСЖ, скажем, соседнего дома, у собственников есть/. Поэтому более вероятно, что последует длительная череда судов, по которым "затаскают" добросовестно заплативших за все услуги жильцов.
По мнению М.Евраева, продлить возможность выбора формы управления домом необходимо, в частности, для государства. Ведь пакет документов, обеспечивающих реализацию всех норм нового ЖК отнюдь не готов, и большинство муниципалитетов после 1 марта 2006 г просто физически будут не в силах провести положенный по закону конкурс на право управления. Тем более, как в начале 90-х, когда многие приватизировали свои квартиры, так и сейчас граждане попросту не знают, за что и в каких объемах им все-таки придется платить. Сначала необходимо урегулировать все эти спорные моменты, а также пойти навстречу собственникам, простимулировав их определяться с выбором способа управления домом. Участники круглого стола высказали мнение, что управление непосредственно собственником или ТСЖ гораздо "проблемнее" для граждан, нежели выбор управляющей компании. Для того чтобы решать вопросы, связанные с несовершенством законодательства, бюрократическими проволочками, общаться с "коммунальщиками" все-таки лучше быть профессионалом, считают они. Проблемы усугубляются, если дом признан аварийным, нуждающимся в капитальном ремонте, если в нем есть коммунальные квартиры.
Но для того, чтобы люди получили необходимую информацию и начали проявлять активность, нужно поощрять их, считает заместитель председателя партии "Яблоко" Сергей Митрохин. Недостаточно сделать коммунальные тарифы для ТСЖ и УК равные тарифам для физических лиц. В своей работе ФАС уже столкнулась с практикой, когда ряд организаций требовали с них платежи, как с юрлиц. Антимонопольное ведомство даже подавало в суд на "Мосэнерго", обязав компанию вернуть УК несправедливо взысканные в счет уплаты за электричество деньги. По мнению С.Митрохина, людям, взявшим на себя труд объединять собственников конкретного дома в ТСЖ, необходимо предоставить ряд льгот – например, временно снизить для них тарифы на услуги ЖКХ или отменить налог на недвижимость. Чем существеннее будут скидки, тем быстрее будет происходить процесс объединения, считает депутат.
Пока неясно, успеет ли Госдума учесть поправки, внесенные депутатами и увеличить срок принятия собственниками решений. Очевидно лишь то, что ни государство, ни граждане пока не готовы к распропагандированной масштабной реформе ЖКХ. До тех пор, пока они не пойдут навстречу друг другу, реформа не сдвинется "с мертвой точки", и проиграем от этого все мы.