Доходность высокая: только с начала 2005 года стоимость столичных квартир выросла в среднем на 80-100 проц. Риски минимальные: несмотря на то, что в последние месяцы темпы роста цен замедлились, и на рынке произошла стабилизация, никаких обвалов в обозримом будущем аналитики не прогнозируют. Поэтому неудивительно, что число желающих приобрести квартиру, дачу или офис постоянно увеличивается. По данным ROMIR Monitoring, если в январе 2005 г обзавестись недвижимостью хотели бы 44 проц, то уже в начале 2006 года эта цифра составляла 52 проц. И в наступившем году она имеет отчетливую тенденцию к дальнейшему увеличению.
В этой связи потенциальных инвесторов сильнее всего интересует – а какому именно объекту лучше отдать предпочтение? Выбор велик – от загородного дома до офисного помещения в центре столицы. И зависит этот выбор от многих факторов. Не будем говорить здесь о нежилой недвижимость – это отдельный рынок, подчиняющийся своим законам, и требующий от владельцев довольно профессионального управления. Остановимся на жилых помещениях. Здесь у покупателей с целью вложения средств по большому счету есть две альтернативы. Можно приобрести несколько квартир эконом- или бизнес-класса на окраине города, а можно – одну, но в элитном доме. Вопрос – что выгоднее, и что, в перспективе, принесет большую отдачу?
Рассмотрим оба варианта. Большинство аналитиков рынка недвижимости отмечают, что происходящий в последние месяцы процесс стабилизации цен затронул лишь жилье низшей и средней ценовой категории. Жилье эконом-класса с большой степенью вероятности расти в цене не будет, считает глава агентства RWAY Александр Крапин. Резерв роста здесь исчерпан, а в отдельных категориях, например, "плохая панель", даже возможен некоторый спад. Что касается элитного жилья, то цены на него продолжают расти. По мнению директора департамента по жилой недвижимости компании "Knight Frank" Екатерины Тейн, цены в данном сегменте сохранят темпы роста и в нынешнем году. А если экономическая ситуация не изменится, примерно через 5 лет московские цены догонят лондонские. А аналитики "Миэль-Недвижимость" считают, что до середины 2007 года динамика роста цен на элитную недвижимость сохранится, и будет удерживаться на уровне выше среднего, а это более 25 проц годовых.
Спрос покупателей на дорогое жилье в центре Москвы не иссякает. "Элитная недвижимость - не инструмент решения жилищных проблем, а способ инвестирования средств", - рассказывает о сложившейся на рынке ситуации управляющий партнер консультационно-риэлтерской компании Mayfair Properties Марина Маркарова. Что касается спроса, то с начала года покупательная способность граждан выросла, и сегодня запросы достигают 3 млн долл за объект, хотя еще в начале прошлого года большая часть покупок совершалась в пределах 1 млн долл.
Жить в столице дорого и престижно в любой стране мира. В Москве же добавляется тот фактор, что здесь сосредоточены власть и деньги, в то время, как в Европе бизнес равномерно развивается во всех крупных городах. Без представительства в Москве серьезная иностранная компания не сможет вести бизнес в России. Это же касается и перспективных отечественных корпораций. "Москва - крупнейший город в Европе, здесь всегда будет высокий спрос на элитное жилье в центре. В то же время пока цены на элитное жилье в Москве на 30-40 проц ниже, чем в Париже, и на 70-90 проц ниже, чем в Лондоне", - подчеркивает Е.Тейн. Так что выбор однозначный. Кроме того, еще один немаловажный аспект для инвестора, собирающегося сдавать квартиру: дорогое элитное жилье, скорее всего, снимет серьезная фирма для своего сотрудника, а это гарантирует своевременную оплату и сохранность имущества. Маленькие же квартирки по окраинам придется сдавать непонятно кому, и, возможно, жильцы будут тянуть с оплатой или портить мебель. Не говоря уже о криминальных рисках. Как говорится, не знаешь, где найдешь, где потеряешь…
Итак, сосредоточимся на элитной недвижимости, предлагаемой сейчас в столице. Предложений, прямо скажем, немало. Прежде всего, это исторический центр Москвы: Остоженка, Патриаршие, Плющиха, Арбат, Тверская. Это лидеры спроса и рекордсмены ценообразования. На сегодняшний день цена за квадратный метр составляет здесь 18-20 тыс долл, а по некоторым объектам доходит и до 30 тыс долл. Дело в том, что количество свободных площадей под застройку в центре сейчас сильно ограничено. Имеющийся ресурс уже фактически исчерпан, и новое строительство можно будет разворачивать лишь на территориях, освобождающихся от ветхих и аварийных зданий. Сложность и в том, что этот район богат исторической застройкой, поэтому строители вынуждены действовать с особой осторожностью. Все это является дополнительными рычагами для роста цен.
Безусловно, это громадные деньги, чтобы говорить о массовых инвестициях в элитные объекты. Позволить себе такое вложение могут лишь самые богатые, представители же среднего класса, которых существенно больше, начинают переключаться на жилье более приемлемой ценовой категории. Они хотят платить не столько за престиж, сколько за комфорт и удобство. И здесь огромную роль играют следующие факторы. Прежде всего, материалы, используемые в строительстве. Наибольший интерес для инвестиций сейчас представляет в первую очередь современный "монолит-кирпич", при этом используемые отделочные материалы должны быть качественными и дорогими. Если здание сооружено в соответствии с последними технологическими требованиями, а по соседству находятся аналогичные жилые комплексы, а не районы массовой застройки, можно быть уверенным – такая квартира будет расти в цене.
Разумеется, необходимо брать в расчет и месторасположение. О плюсах и минусах жизни "с видом на Кремль" мы уже писали. Минус, очевидно, один – слишком высокая цена. Поэтому география районов, которые новая элита выбирает для проживания, постепенно расширяется. В условиях современного мегаполиса на стоимость жилья влияет уже не столько расположение внутри Садового кольца, сколько другие факторы. А именно, транспортная доступность /расположение вблизи основных магистралей/, благоприятная экологическая обстановка, наличие развитой инфраструктуры и зелёного массива неподалёку от дома. Желателен также водоем, а хороший вид из окна – просто обязательное условие. К тому же, за пределами Садового кольца возможна высотная застройка. За удовольствие наслаждаться из окна видом на центр Москвы покупатели готовы доплачивать до 20 проц стоимости квартиры.
Поэтому сейчас многие инвесторы сосредотачиваются на осваиваемых застройщиками элитного жилья новых районах. Среди них выделяется Замоскворечье. Изначально он строился как деловой район, и пока количество офисов здесь куда выше, чем число предлагаемых квартир. Однако очень скоро Замоскворечье сможет составить конкуренцию нынешним элитным районам, считают многие аналитики. У этого участка обширные перспективы в плане комплексной застройки. Здесь сносится немало ветхих домов, а промышленные предприятия постепенно выводятся на окраины. Спрос в Замоскворечье растет, отмечает М.Маркарова. Сейчас цена 1 кв м жилой площади в элитных новостройках здесь начинается от 6 тыс долларов, а ее "потолок" определить практически невозможно. У Замоскворечья самые благоприятные перспективы в рамках реализации градостроительного плана. По данным Knight Frank, доля бизнес-комплексов класса А составляет здесь около 24 проц от общего объема офисных зданий Москвы. Больше разве что в знаменитом "Москва-Сити". Обилие малоэтажной застройка вкупе с ветхостью зданий дают прекрасную возможность для строительства и реконструкции. От исторического центра район отделяет лишь Москва-река. Все это дает резерв для дальнейшего роста спроса. По оценкам российских и зарубежных аналитиков, цены на недвижимость в Замоскворечье вырастут в течение 2-3 лет в несколько раз. Пока же они на 15-20 проц ниже, чем в сложившихся элитных районах центра.
Один из характерных примеров наиболее интересного для инвестора соотношения "цена-качество" - дом на Озерковской наб, 52, недалеко от м."Новокузнецкая" . Поскольку объект построен на территории выведенного в Подмосковье камвольного комбината, можно с уверенностью говорить о том, что инженерные коммуникации здесь – самого высокого уровня. На оснащение промышленных предприятий в прежние времена средств не жалели, и ресурс закладывали с размахом. Дом уже сдан, и мы можем во всей красе наблюдать современный элитный жилой комплекс с подземным гаражом и офисными помещениями, отвечающими потребностям самых взыскательных бизнесменов. За минувший год средняя стоимость кв м в этом доме выросла с 5390 до 9700 долл /41 проц/. И это далеко не предел. Состоятельные люди все больше начинают понимать, что нет смысла выкладывать миллионы за то, что пока можно получить гораздо дешевле. Так что уже в марте 2007 г с учетом полной готовности дома цена, по мнению аналитиков, может вырасти до 11 200 – 12 000 долл за кв м. В целом же с момента начала строительства в марте 2003 г по конец прошлого года удорожание на этом объекте составило более 75 проц.
Какие тенденции будут актуальны для рынка столичного элитного жилья? Совершенно очевидно, что в перспективе он все больше будет напоминать европейские аналоги. В ближайшем будущем, по мнению Е.Тейн, сократится количество инвестиционных проектов для частных вкладчиков /застройщики откажутся от потери 30-40 проц прибыли при продаже жилья на ранних этапах строительства/, перестанут выставляться на продажу квартиры без отделки, планировка жилья станет более экономичной - сократится метраж при увеличении количества комнат. В принципе же спрос на элитное жилье будет расти. Это достаточно стабильный рынок, не подверженный резким колебаниям. Поэтому он привлекает все больше инвесторов. Возможно, увеличится объем предложения, прежде всего за счет начала продаж квартир в объектах, которые были до сих пор заморожены. Сохраняется интерес девелоперов к крупным площадкам: прежде всего, рост числа новых элитных кварталов будет осуществляться за счет реконструирования промзон /таких, как завод "Каучук" или проект "Золотой остров"/. И все же, поскольку резервы ЦАО практические исчерпаны, рынок элитной жилплощади все больше смещается за пределы Садового кольца, делают вывод эксперты. Как мы видим, лидером этого процесса уже стало Замоскворечье. Пока цены окончательно не вышли на уровень, типичный для жилья такого класса в Лондоне, Париже, да и на той же Остоженке, есть шанс успеть сделать выгодную покупку.