По мнению генерального директора ОАО "АИЖК" Александра Семеняки, одна из серьезнейших проблем заморозки строительных объектов состоит в том, что сейчас на рынке отсутствует спрос. "Можно настроить жилья, но кому вы будете его продавать?" – спрашивает он. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию намерено поддержать спрос на вторичном рынке купли-продажи жилья. Для этого агентство с ноября месяца вводит новые механизмы работы с банками. Даже если цены на жилье будут падать, то при стимулировании спроса это падение можно будет прогнозировать. Соответственно, если будет устойчивый спрос и строители поймут структуры рынка сбыта, банки будут охотнее выдавать кредиты под строительство объектов, резюмирует А.Семеняка.
Стратегия агентства изначально предполагала постепенный уход АИЖК с рынка ипотеки. Но мировой финансовый кризис, докатившись до России, изменил планы не только банков, строителей, риэлтеров, но и длительность и объем присутствия агентства на рынке. По словам главы агентства, за 9 месяцев этого года АИЖК занимает по количеству кредитов 10 проц ипотечного рынка, а по стоимости – 6 проц рынка. В 2009 г доля присутствия АИЖК может превысить 20 проц.
АИЖК продолжает выкупать у банков старые ипотечные кредиты, но при этом будет делать акцент на выкуп новых. Для этого агентство с ноября 2008 г увеличивает средний ежемесячный объем рефинансирования розничных ипотечных кредитов с 3 млрд руб до 5 млрд руб. С учетом истекших ноябрьских дней, до конца года агентство выкупит закладные на 8 млрд руб. Предполагается, что сумма выкупа может удвоиться в следующем году за счет новых заключенных договоров. Кроме того, агентство планирует обменять активы банков – ипотечные закладные на облигации агентства, а также разместить третий выпуск ипотечных облигаций. Глава АИЖК охарактеризовал конъюнктуру рынка как положительную.
Агентство также намерено давать поручительства по ипотечным ценным бумагам банков и договориться с Центральным Банком о расширении ломбардного списка, что позволит банкам получать фондирование в ЦБ. Предполагается, что банк создаст ипотечного агента, на баланс которого сможет вывести пул ипотечных облигаций. Именно эти облигации смогут получить поручительство АИЖК, а так же выйти на биржу в форме биржевых облигаций с учетом введения в будущем некоторых изменений в законодательство о биржевых облигациях.
Как отметил один из участников ипотечного рынка, механизм рефинансирования ипотечных кредитов, за счет выпуска ипотечных облигаций ипотечным агентом, интересен банкам. Однако именно этот механизм приводит к снижению требований к качеству заемщиков и последующему кризису неплатежей – что и есть основа всех сегодняшних финансовых проблем в мире. Выпускать облигации для рефинансирования ипотеки /включая биржевые облигации/ тем интереснее, чем длиннее срок. Только их никто не готов покупать. Возникает барьер - на такие облигации нет спроса по ценам, по которым есть спрос на ипотечные кредиты.
По словам кредитного аналитика "Ренессанс Капитала" Максима Раскоснова, сейчас рынок находится в состоянии коллапса и не готов воспринимать новые размещения. "С трудом себе представляю, как это можно сделать в текущих рыночных условиях, но в любом случае такая структура необходима на будущее", говорит он. Необходима создание механизма упрощенного включения ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Центрального Банка России. Было бы целесообразно поднять вопрос о расширении инвестиционной декларации Пенсионного Фонда за счет ипотечных ценных бумаг.
Насколько возможна реанимация ипотеки, если будут внедрены все механизмы, о которых говорит АИЖК? Как это будет выражаться? Реанимация ипотеки возможна лишь в очень ограниченном объеме, считает аналитик ИГ "КапиталЪ" Иван Завадский: Покупатели на рынке недвижимости заняли выжидательную позицию, и даже те, кто рассчитывал на ипотечный кредит, но потом не смог его получить, не будут торопиться снова писать заявление на его выдачу. Даже если банки предложат более низкие ставки, величина спроса на ипотечные кредиты едва ли вырастет. До конца 2008 г цены на недвижимость упадут на 20-30 проц, прогнозирует И.Завадский. В 2009 г снижение продолжится.
Руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов оценил предложенные АИЖК механизмы как "очень своевременную меру", но так же поделился своим сомнением, что введение этих мер значительно изменит рынок недвижимости России. Он напомнил, что доля ипотечных сделок на рынке купли-продажи жилой недвижимости была сравнительно невелика, а больше всего таких сделок было в Москве. "Кризис не у АИЖК, а у банков, так как они не уверены, что люди смогут платить по кредитам", сказал он. Основным фактором, который повлияет на рынок жилья в 2009 г будет макроэкономическая ситуация в стране. Так, если будут продолжаться увольнения, снижение заработной платы сотрудникам компаний и лишение их бонусов, то, совершенно естественно, что банки будут ограничивать ипотеку. "Нужны и другие меры по стимулированию спроса", - отмечает он. Таганов также надеется, что инициатива АИЖК сможет задать положительную тенденцию на рынке ипотечного кредитования и послужить примером для остальных.
По его мнению, цены на недвижимость до конца года значительно не упадут, а максимальное снижение будет не более чем на 10-20 проц. "Но если человек не мог купить квартиру за 500 тыс долл, сможет ли он приобрести за 400 тыс долл?", задается вопросом Д.Таганов. С другой стороны, надо "вытаскивать" деньги, которые хранятся у граждан и не работают. Именно их и нужно стимулировать к покупкам: желание купить квартиру все равно нельзя отложить надолго.
Грусть риэлтеров по временам с высоким спросом совершенно понятна: спрос не только рождал предложения, но и увеличивал обороты рынка. Теперь даже если агентство сможет обеспечить работу предложенных российскому банковскому рынку механизмов, условия кредитования заемщиков останутся очень и очень жесткими. Прогнозы о том, каково будет количество смелых людей, способных "потянуть" ипотеку, больше напоминают гадание на кофейной гуще. По мнению финансового директора инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Руслана Кондрашова, снижение объемов реализации в сентябре-октябре произошло в основном за счет торможения и отказа ряда банков от ипотеки, в том числе и по причине ужесточения требований Сбербанка по ипотеке. "Спрос здесь ни при чем. Просто люди, которые готовы были внести до 15 проц стоимости квартиры, теперь должны увеличить взнос до 30 проц, и не все могут себе это позволить" поясняет он. Что же касается кредитования самих застройщиков, то до конца этого года будет сложно получить финансирование, все будут ждать 1 квартала 2009. Сейчас кредиты застройщикам выдаются под 16-24 проц в зависимости от заемщика и проекта. В следующем году может и будет проще, но только для компаний, у которых стадия завершенности объектов более 50 проц, описывает перспективы девелоперского сектора Р.Кондрашов.
Участники ипотечного рынка не делятся на оптимистов и пессимистов. Просто каждый исходит из тех реалий, которые его окружают. Можно долго обсуждать, хороши ли механизмы, которые предлагает АИЖК, но нужно, действительно помнить, что ипотека занимает всего лишь десятую долю рынка. А вот что делать с остальной – вопрос остается открытым.