Трудности кредитования продолжаются
Компания CB Richard Ellis /CBRE/ выпустила инвестиционный отчет, согласно которому европейский рынок кредитования недвижимости продолжит сокращение на протяжении 2011 г. Кредиторы будут проявлять еще большую осторожность при выборе клиентов, чему будут способствовать как долгосрочные, так и краткосрочные факторы.
На протяжении 2010 г на европейском рынке кредитования были отмечены существенные изменения в настроениях. Здесь можно выделить три ключевые фазы, считают эксперты CBRE. В начале года на рынке наблюдалось существенное смягчение условий кредитования – объемы кредитов увеличились, и выросло соотношение в процентах между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива. Во второй фазе, к концу весны, европейские рынки стали разделяться из-за растущего кризиса государственного долга. Так, в Испании, где из-за государственного долга экономические риски существенно возросли, условия кредитования значительно "просели", даже на премиальные активы. В течение лета максимальный предел выданного кредита снизился с 50 млн евро до 35 млн евро, а маржа увеличилась до 275 базисных пунктов. С другой стороны, на основных западноевропейских рынках – особенно в Германии и во Франции – банковская конкуренция сильно выросла, и кредиторы борются за право финансировать приобретение премиальных активов, что привело к дальнейшему смягчению условий кредитования.
Глава отдела кредитного консалтинга в странах Великобритании и Европы, Ближнего Востока и Африки компании CBRE Real Estate Finance Натале Джостра /Natale Giostra/ напомнила: "Уход кредиторов или из международного бизнеса, или из сферы недвижимости продолжает сказываться на рынке. Учитывая огромный долг по рефинансированию в Европе, превышающий 500 млрд евро, на ближайшие три года вряд ли можно ожидать всплеска новой кредиторской активности в краткосрочном периоде. Все внимание будет сосредоточено на решении давно существующих проблем. Поскольку процентные ставки увеличатся, мы ожидаем, что европейские кредиторы в 2011 г станут еще более избирательны. Условия ужесточатся, а это существенно повысит требования к марже".
Консультант отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis /Россия/ Кертис Уиллфорт /Curtis Willeford/ сообщил: "Ограничения в размере выдаваемых кредитов и вступление в силу новой модели регулирования банковского и финансового рынков Basel III /уровень минимальной достаточности капитала будет увеличен/ в Еврозоне, безусловно, в будущем отразятся на существующем иностранном финансировании в России. Можно предположить, что сложившаяся ситуация на рынке иностранного кредитования в России не улучшится ранее 2013-2014 гг". В настоящий момент финансирование выдается под конкретные высококлассные проекты, причем как локальными, так и международными банками. "Все кредитование заточено под конкретный проект", - добавил К.Уиллфорт.
Строительные объемы будут нарастать
Если "старушка" Европа в следующем году продемонстрирует более чем скромные показатели в строительном секторе, то остальные страны готовы удивить рекордными объемами строительства.
Прежде всего, речь идет об Индии, Китае и, как ни странно, США. Глобальная строительная отрасль должна вырасти почти на 70% - с 7,2 трлн долл в 2010 г до 12 трлн долл в 2020 г. Китай, США и Индия обеспечат более половины этого роста в 4,8 трлн долл, считают в компании PricewaterhouseCoopers.
Согласно данным отчета "Развитие глобальной строительной отрасли до 2020 г" /Global Construction 2020/, в течение ближайшего десятилетия затраты на строительство в мировом масштабе составят 97,7 трлн долл.
Китай и Индия обеспечат рост на быстроразвивающихся рынках в первую очередь в связи с увеличением своего населения, быстрой урбанизацией и стабильным экономическим ростом. Благодаря бюджетному стимулированию Китай оттеснил США и в 2010 г стал крупнейшим строительным рынком в мире. В течение ближайших десяти лет размер строительного рынка Китая должен увеличиться более чем вдвое и к 2020 г составить 2,5 трлн долл или 21% мирового строительства.
Согласно прогнозу, составленному еще до страшных мартовских событий в Японии, к 2018 г Индия займет место Японии в качестве третьего по величине мирового строительного рынка. Сейчас, когда еще меняются данные от ущерба, принесенного землетрясением в Японии, трудно сказать, какими темпами будет восстанавливаться страна. Но, учитывая предыдущий опыт, можно предположить, что большинство разрушенных населенных пунктов будут восстановлены полностью, что может только усилить рост строительной индустрии в азиатском регионе.
В США ожидается резкий циклический подъем строительной отрасли с двузначным ростом в краткосрочной перспективе, как в секторе жилья, так и в секторе нежилого фонда. На семь стран – Китай, США, Индию, Индонезию, Канаду, Австралию и Россию – к 2020 г придется две трети роста мировой строительной индустрии. "Компаниям необходимо подумать о правильном распределении ресурсов и создании наиболее удачных альянсов с целью получения максимальной выгоды от имеющихся крайне интересных возможностей роста", - посоветовал партнер, руководитель практики по предоставлению услуг компаниям сектора недвижимости PwC в России Ричард Грегсон.
Перспективы в Отечестве
Министерство регионального развития /Минрегион/ РФ проведело 25 марта расширенную коллегию по итогам деятельности министерства за 2010 г и планам на 2011 г. "С этого года в рамках региональных программ развития жилищного строительства мы меняем подход к организации жилищного строительства, теперь он включает в себя координацию всех участников инвестиционно-строительного процесса. От виртуального планирования мы перешли к практическому применению", - заявил министр регионального развития Виктор Басаргин. Глава Минрегиона подчеркнул, что в отраслевом разрезе мультипликатором экономического роста остается строительство.
Минрегион, в том числе отвечающий за строительную отрасль, продолжает наращивать объемы работ по 6 федеральным целевым программам территориального развития. Как один из примеров эффективности государственно-частного партнерства можно привести решение проблем моногородов. В прошлом году этот вопрос впервые решался системно: 35 городам была предоставлена помощь в части финансирования инфраструктурных проектов объемом 22,7 млрд руб. В 13 моногородах уже подготовлена вся документация для реализации проектов.
Впрочем, заявлениями о проделанной работе и о глобальных перспективах в российской глубинке наших граждан не удивишь. В конце года будет понятно, удалось ли нарастить объемы строительства, которые изрядно сократились за два с половиной года кризиса. Тем не менее, можно отметить одну из положительных тенденций, все более дающую о себе знать. Российский строительный рынок жилья меняет свою модель – рынок укрупняется. От рынка отдельных компаний, которые вынуждены договариваться с местными чиновниками из разных организаций, мы приходим к тому, что появляются мегакрупные федеральные игроки, которые вытесняют местные компании с ограниченными возможностями. Более всего это заметно по деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Фонд, заключив договоры с естественными монополистами, АИЖК и местными властями о содействии в сотрудничестве, превращается, по сути, в мегарегулятора и, таким образом, дает возможность выйти строителям на площадки уже на новых условиях.