Департамент коммерческой недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость" сообщил, что в последнее время наметилась тенденция на поиск и сдачу в аренду больших офисных площадей. Похоже, что ситуация трех-четырехлетней давности повторяется. Помню, как одна владелица небольшого ателье, которое шьет эксклюзивные пальто с росписью по тканям, хотела разместить небольшой офис в Москве. Оказалось, что снять площадь до 50 кв м практически невозможно.
По данным департамента коммерческой недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость", 50% от общего объема спроса в сегменте офисной недвижимости приходится на помещения 250-400 кв м. Еще год назад наибольшей популярностью у арендаторов пользовались небольшие площади до 50 кв м. Теперь доля сделок с такими помещениями составляет не более 20%.
Эту тенденцию подтвердили и другие участники рынка недвижимости, всегда работающие с большими площадями. По словам руководителя отдела исследований рынка компании Knight Frank Натальи Сазоновой, и те консультанты, которые работают с небольшими компаниями по аренде офиса площадью 50-500 кв м, и консультанты, работающие с более крупными арендаторами, в том числе Knight Frank, отмечают укрупнение арендуемых площадей, каждая в своем сегменте.
"Мы не можем комментировать изменение средней арендуемой площади в сегменте до 500 кв м, поскольку не располагаем достаточным количеством данных. При этом, по результатам обмена информацией среди пяти ведущих консультантов рынка офисной недвижимости, работающих с крупными арендаторами /CBRE, Colliers International, Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle, Knight Frank/, тенденция к увеличению сдаваемой площади наблюдается, что видно из структуры поглощения офисных площадей, а также из увеличения среднего объема сделки. Однако эти показатели еще не вернулись на уровень 2008 г", - объясняет Наталья Сазонова.
По словам генерального директора NAI Becar Давид Годшо, в Санкт-Петербурге спрос в 1-м квартале 2011 г по сравнению с 4-м кварталом 2010 г стал активнее. Это можно объяснить тем, что ставки аренды последние полгода практически не менялись, и в ожидании их неминуемого роста вслед за инфляцией потенциальные арендаторы стремятся скорее определиться с необходимыми офисными площадями.
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов /15–50 кв м/ до средних /100–200 кв м/. Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв м.
Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3–5 тыс кв м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.
Причины роста офисного аппетита
Рост средней площади арендуемых помещений в Москве связан с улучшением общей экономической ситуации, а, следовательно, и укреплением позиций ряда коммерческих структур. "Если раньше компании старались сократить расходы, в том числе и за счет отказа от больших офисов, то теперь идет обратная тенденция: представители бизнеса, возвращаясь к докризисным показателям, нуждаются в более просторных помещениях", – говорит Наталия Кузнецова. Несмотря на это, спрос на офисы площадью 1000 кв м все еще минимален. Доля сделок по аренде таких помещений не превышает 5-7% от общего объема заключенных договоров.
Изменение характеристик спроса в пользу увеличения площади арендуемых помещений сказалось и на средних размерах арендного лота. Собственники помещений офисных центров отказываются от мелкой нарезки площадей. За год средний размер арендного лота увеличился более чем в 5 раз. "Увеличение размера предлагаемых в аренду помещений крайне выгодно для владельцев бизнес-центров, ведь нарезка на маленькие помещения может привести к снижению уровня надежности арендаторов, к умножению проблем, связанных с эксплуатацией здания, а также сказаться на имидже объекта в целом", – заключает Наталия Кузнецова.
Арендные ставки
В целом средние арендные ставки на качественные офисные помещения класса "А" в Москве составляют 800-1200 долл кв м/год в зависимости от месторасположения объекта. Стоимость аренды офисов класса "В" оценивается в 600-800 долл кв м/год, а класса "С" – 250-400 долл кв м/год. Сроки экспозиции таких объектов составляют в среднем 90 дней.
В Санкт-Петербурге в 1-м квартале 2011 г ставки аренды в среднем /с учетом НДС и коммунальных услуг/ в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах:
· класс "А" – 900-2000 руб/кв м в месяц;
· класс "В" – 600-1300 руб/кв м в месяц;
· класс "С" – 500-950 руб/кв м в месяц.
Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов или арендаторов больших площадей.
Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение 1-го квартала 2011 г сохранились на уровне 2010 г. Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в январе–марте 2011 г цены продаж 1 кв м площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне от 50 тыс руб /при продаже здания целиком/ до 140 тыс руб. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса.
По сообщениям брокеров, переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет, либо они не афишируются, заключил Д.Годшо.