"Золотое" кольцо
Ограничения на снос и строительство в Москве, введенные мэром столицы Сергеем Собяниным, а также нехватка стройплощадок приводят к сокращению объемов строительства и сокращению предложения во всех сегментах жилья. Естественно, что рост сегмента элитного жилья в Москве продолжится, а эконом-класс практически будет вытеснен в Подмосковье.
По мнению руководителя департамента реализации объектов недвижимости компании "Дон-Строй Инвест" Ирины Постоваловой, "даже полный запрет на новое строительство в историческом центре столицы не будет означать, что на первичном рынке de luxe просто исчезнет как класс. Вероятней всего, основной спрос на дорогое жилье переместится чуть дальше от центра. Уже сегодня за пределами Садового кольца и в районе ТТК появляются проекты очень высокого класса – и ограничение на застройку центра только усилит эту тенденцию". При этом она отметила, что сегодня в Москве, в том числе и в центре города, пока еще есть проекты на начальной стадии, которые будут развиваться в ближайшие 2-3 года.
Высокую цену квадратного метра держит еще и транспортная недоступность "загородки". Как бы ни было прекрасно в загородном доме на природе, но пока основное рабочее место находится в центре столицы, то жилье будет нужно именно здесь. Клиентам риелторских агентств остается только радоваться, что пока стоимость "элитки" не подобралась к самой высшей точке мирового уровня – One Hyde Park в Лондоне, 1 кв м в котором стоит более 100 тыс долл. Тем не менее, по словам директора департамента элитной недвижимости Knight Frank Елены Юргеневой, согласно глобальному отчету компании по рынку элитной недвижимости, у Москвы есть все шансы в течение ближайших пяти лет войти в десятку мировых лидеров по стоимости 1 кв м жилья.
Как отметили эксперты, элитная недвижимость сейчас продается довольно активно. По данным агентства TWEED, в мае средняя стоимость 1 кв м на первичном рынке элитной недвижимости составляла 18,1 тыс долл/кв м, на вторичном рынке - 22,2 тыс долл/кв м. По мнению аналитиков агентства, 1 кв м на "первичке" относительно января 2011 г возрос на 5,6%, на "вторичке" стабильно колеблется в районе 22,2 тыс долл/кв.
Властелины "кольца"
Как заметила генеральный директор компании TWEED Ирина Могилатова, за время кризиса изменилась конъюнктура сбыта элитных новостроек. Если до кризиса квартиру на ранних стадиях клиент мог приобрести даже с 25% дисконтом, и такие покупки составляли порядка 30% от общего числа продаж, то сейчас нет подобных продаж. Как объяснила И.Могилатова, это связано, прежде всего, с тем, что на рынок выходят игроки-девелоперы, у которых есть деньги для начала строительства, в отличие от тех, кто раньше начинал стройку на деньги инвесторов. "Это, действительно, крупные игроки, за которыми стоят банки", - поддержала И.Могилатова высказывание генерального директора аналитического агентства RWAY Александра Крапина.
"Девелоперы прежнего формата отходят на задний план", - сказала глава агентства TWEED и добавила, что банки выходят на строительный рынок уже со своими концепциями.
Еще одним фактором сокращения предложения стали изменения, связанные со сменой столичной власти. По словам ведущего эксперта Центра политической конъюнктуры Дмитрия Абзалова, структура московского правительства была после марта 2011 г адаптирована под федеральную. Важную роль играют настроения инвесторов, связанные с парламентскими выборами, которые пройдут в конце 2011 г, а также с президентскими выборами в 2012 г. "Сейчас инвестировать в город, не понимая, что будет с командой правительства Москвы после всех этих выборов, очень сложно", - пояснил Д. Абзалов.
По мнению А.Крапина, до сентября 2011 г, скорее всего, не будет никаких стратегических решений со стороны московского правительства в отношении строительного рынка. По его прогнозу, "с большой долей вероятности в ближайшие 3-4 года в Москве не будет масштабного строительства", возможно будет за эти годы возведено до 2 млн кв м.
Подмосковное раздолье
Как сказал директор реализации инвестиционных программ компании "Интеко" Николай Румянцев, сращивание Москвы и области приведут к тому, что в Москве будут развиваться объекты дорогие, которые смогут удовлетворить самых взыскательных покупателей. Эконом-класс будет развиваться в Подмосковье, как и коттеджные постройки.
"Краеугольным камнем в решении жилищных проблем большинства жителей Москвы и Подмосковья должно стать доступное жилье", - заметил А.Крапин и объяснил это тем, что рынку нужны потребители, поэтому рынок так или иначе вынужден идти навстречу покупателю.
По данным исследования подмосковного рынка компании "Миэль-Франчайзинг", на сегодняшний день порядка 43,5% от всего предложения регулярного городского рынка Московского региона сосредоточено в области и порядка 50% от всех сделок с недвижимостью столичного региона осуществляется там же.
Сегодня максимальным спросом пользуются квартиры в городах, расположенных в непосредственной близости к МКАД. В первую очередь, это Химки, Реутов, Котельники, Люберцы, Джержинский, Балашиха, Мытищи, Видное, Жуковский, Красногорск, Долгопрудный и т.д. Востребованность жилья в подмосковных городах возрастает благодаря хорошей экологии, более низким ценам, а также улучшающейся транспортной доступности благодаря строительству метро, новых транспортных развязок и запуском скоростных электропоездов. Наиболее востребованным является Одинцово, в котором сосредоточено порядка 11,8% от всех подмосковных объектов. Традиционно здесь представлены самые дорогие объекты области. Цены на них абсолютно сопоставимы с московскими, а в ряде случаев, могут даже их превышать.
На втором месте по количеству предложений находятся Мытищи – порядка 7,1%. Третье место занимает Балашиха – там представлено 6,4% предложения. На сегодняшний день Балашиха – лидер Московской области по застройке новым жильем. Далее с небольшим отрывом идут такие города, как Серпухов (6,3%), Железнодорожный (6,1%), Химки (5,1%) - от всего предлагаемого к продаже жилья на регулярном рынке Московской области.
Трудно сказать, насколько рост Подмосковья является органическим или искусственным, ведь количество производств и офисов в области не растет прямо пропорционально количеству жилья. А это значит, что проблемы с дорогами и тем, как добраться до рабочего места, будут тревожить не только жителей ближайшего Подмосковья, ежедневно проводящих часы своей жизни в пробках, но и жителей отдаленных уголков. Хотя это во многом проблема областных властей, тем не менее, и она затрагивает девелоперов, в том числе сказывается и на величине стоимости квадратного метра.