Вопрос: Наблюдательный совет ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" /АИЖК/ утвердил недавно стратегию развития группы до 2020 г. В каком направлении будет работать дочерня компания – АРИЖК?
Ответ: За время существования АРИЖК, мы накопили большой опыт работы с ипотечными заемщиками, поэтому в рамках группы, продолжаем отвечать за это направление. Свою миссию, как институт развития, мы видим в том, чтобы обобщить предыдущий опыт реструктуризации, внедрить новые правила на рынке и закрепить их либо в законодательных инструментах, либо в правилах поведения бизнеса, как это существует в мировой практике.
На мой взгляд, основная проблема состоит в том, что в России, к сожалению, в ипотеку привнесли опыт розничного кредитования. Напомню, в чем состоит принципиальное отличие ипотеки от розницы. В ипотеке соотношение ежемесячного дохода домохозяйства и долга заемщика, составляет 1:45. Получается, как не кричи на заемщика, в случае дефолта у него все равно нет быстрых средств сразу погасить возникший долг, даже если он продаст, всю утварь, которая есть в доме. По нашим оценкам она составляет 15 проц от стоимости недвижимости.
Поэтому задача при работе с проблемной ипотечной задолженностью должна заключаться не в истребовании долга, а в помощи с реструктуризацией, либо с реализацией недвижимости, если нет возможности ее восстановить.
Для нас защита заемщика – это первый важный блок, по которому и мы планируем работать до того момента, пока это не будет закреплено в нормативных актах.
Вопрос: Что за инициативы это будут?
Ответ: Первое, что мы хотим зафиксировать, что ипотеку нельзя выдавать, если месячный платеж превышает 45 проц от дохода заемщика. Тогда этот платеж будет доступным при любой ставке и любой цене квадратного метра. Понятно, что если будет низкая ставка и низкая цена метра, то граждане смогут купить более качественное жилье. Но в данном случае важно, чтобы они смогли за приобретенное жилье платить. В США, кстати, этот показатель не может превышать 31 проц
Второе, что мы хотим закрепить, безусловное право на реструктуризацию долгов заемщика – даже если у него ухудшилось финансовое состояние и платеж превысил 60 проц дохода. С правом на реструктуризацию, на удивление, некоторые банки занимают очень агрессивную позицию. Я считаю, неадекватно агрессивную. Недавно у нас была очень большая дискуссия с одним западным банком по случаю одного заемщика, который четыре года исправно платил, половину кредита погасил, а сейчас у него возникли сложности, и он просит платежные каникулы. Банк отказывается давать реструктуризацию, говоря: "А зачем? Пусть платит или это будут его проблемы - если что, мы у него квартиру отберем и легко ее продадим по цене, указанной в договоре 4 года назад". Получается, чем больше долга заемщик погасил, тем легче банк идет на взыскание. Для людей, это очень большой страх. Мы считаем, что нужно закрепить обязательное право на реструктуризацию, чтобы банки не злоупотребляли своим правом на взыскание.
Но это право должно быть ограничено, чтобы реструктуризация не была бесконечной. Мы предлагаем ограничить следующим образом: как только соотношение Кредит/Залог стало 100 проц, надо ускорять и упрощать процедуру взыскания.
Вопрос: Вы говорили, что работа по защите заемщика – это первый блок работ, а какие еще направления планируете развивать в рамках своей деятельности?
Ответ: Еще один блок, это программы, направленные на решение финансовых трудностей граждан - так называемая монетизация жилья. Если у человека возникнет потребность в деньгах, но ему их неоткуда взять, он может решить проблему с помощью своей недвижимости. Это кредиты по залог жилья. К ним, например, относится программы, направленные на образование, когда заемщик берет средства под залог имеющегося у него жилья, чтобы оплатить качественное образование детей, а погашение кредита будет из будущих возросших доходов. Или программа "Обратная ипотека", когда пенсионер оформляет кредит в банке, также под залог имеющейся у него квартиры, чтобы улучшить свои жизненные условия: оплатить сиделку, сделать ремонт, поехать на лечение.
Вопрос: Как вы считаете, почему так мало граждан РФ пользуются ипотекой? Что влияет на возникающие трудности в процессе погашения кредита – высокая процентная ставка по кредиту или стоимость самого жилья?
Ответ: И процентная ставка, и стоимость жилья, но я бы выделил еще и третью проблему – низкая финансовая грамотность.
Я считаю, что, в целом, развитие ипотеки сейчас сдерживает страх. Первый страх – это возможность кредитора в любой момент обратить взыскание на жилье. Мы проводили исследование и получили удивительную цифру: порядка 30 проц заемщиков делают переплату по своему ссудному счету в размере 1-го-2-х ежемесячных платежей, чтобы банк списывал нужную сумму и чтобы у них случайно не прервался платежный поток. С точки зрения личных финансов, это абсурд, потому что эта переплата не приносит никакого дохода – "ноль" годовых, но люди на это идут ради минимизации страха права кредитора в любой момент обратить взыскание.
Второй страх – это бесконечность долга. Банк может не торопиться с обращением в суд, начислять пени, штрафы. А поскольку, как я выше сказал, соотношение долга и дохода домохозяйства несопоставимо, получается, что за два месяца задолженность увеличивается в размере месячного дохода домохозяйства.
Мы считаем, очень важным зафиксировать конечность долга, чтобы он не рос бесконечно. До какого уровня – мы сейчас дискутируем: 100 проц, 105 проц или может быть 120 проц? Но точно не больше последней цифры.
Третий страх – где заемщик будет жить, если он лишится единственного жилья. Легального рынка аренды у нас практически нет. Права арендаторов в России, в отличие от Запада никак не защищены. По этой причине на Западе не такое, как у нас, соотношение собственников жилья. У нас собственников порядка 80 проц населения, а на Западе только 50 проц. Многие люди просто арендуют жилье, потому что это выгоднее, спокойнее.
Эти три страха, на мой взгляд, главные тормоза в развитии ипотеки. Ставка и цена квадратного метра - тоже проблема, но они решаются экономическим путем.
Вопрос: Какой объем проблемных кредитов накопили российские банки? Какая доля рынка сосредоточена в АРИЖК?
Ответ: По данным Банка России, просроченная задолженность свыше 180 дней – 4,6 проц; короткая задолженность от 30 до 180 дней – еще 1,5 проц В сумме это составляет порядка 70 млрд руб.
Данные ЦБ надо еще умножить на коэффициент 1,2-1,3, чтобы учесть еще и небанковские организации /SPV, небанковских кредиторов/, у которых на балансе тоже есть кредиты. Получается, реальный объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам в РФ около 85 млрд руб и около 15-17 млрд руб мы контролируем прямо или косвенно /через Стаб.Заем, который составляет 1/5 от долга/.
Вопрос: Как выглядит на сегодняшний день задолженность по вторичной реструктуризации, которая находится на балансе АРИЖК?
Ответ: У нас немного стареет портфель – те кто восстановил свои платежи быстро гасит долг перед нами, но 80 проц оставшихся заемщиков платят исправно. И это очень хорошо, потому что эксперты предрекали, что восстановятся в лучшем случае 60 проц, а скорее всего – 50 проц. Значит, мы угадали с формулой реструктуризации. Оставшиеся 20 проц мы частично реструктурировали повторно. Основная причина – в том, что заемщикам не хватало периода помощи. Мы уже убедились, что период помощи должен быть равен удвоенному периоду поиска работы в регионе. А в разных регионах период разный. И если человек ищет работу, к примеру, 9 месяцев, то период помощи должен быть больше года, т.к. за год он может не успеть восстановиться.
Мы отслеживаем динамику реальных доходов населения, видим, что они растут, что отражается на платежеспособности заемщиков.
Вопрос: Сколько на данный момент заемщиков восстановили свою кредитоспособность по первичной реструктуризации?
Ответ: К нам пришло на реструктуризацию 8,5 тысяч заемщиков, восстановились порядка 6,5 тысяч /80 проц/. Восстановление мы смотрим по нескольким категориям. Первые использовали нашу программу как запасной парашют и продолжали искать работу. Таких было порядка 500 человек Они даже не брали стабилизационный заем, а получили от нас заверение, что в случае необходимости мы предоставим им помощь. Люди потом присылали нам письма благодарности, что нашли работу, просто нужна была некоторая уверенность, что мы их "прикроем". Вторые порядка 500 человек у нас взяли стабзаймы и полностью досрочно погасили. Оставшиеся, к счастью, восстановились и сделали тринадцатый и последующий платеж.
Вопрос: Какова сейчас география проблемных заемщиков? Какая ситуация в моногородах?
Ответ: В моногородах ситуация хорошая, но есть часть регионов, которая не относится к категории моногородов, но имеет сложность с восстановлением. В число сложных регионов входит Алтайский край, хотя в мае и июне у них ипотека лучше идет. Есть еще 5-6 регионов, например Вологодская, Ярославская, Кировская, Самарская области, а также республика Чувашия, где мы видим медленное восстановление. Слово "моногорода", скорее, в данной ситуации положительное.
Вопрос: Скольким клиентам вы отказали за период реструктуризации? По каким причинам?
Ответ: Таких у нас 2299 человек. Основная причина – это не единственное жилье для проживания.
Вопрос: В скольких судебных процессах с проблемными заемщиками вы приняли участие за период работы АРИЖК?
Ответ: В период помощи мы заемщику судебные претензии не предъявляем. Если он не исполняет свои обязательства, мы полностью прекращаем выделение средств. Дальше мониторим ситуацию: что с ним происходит, готов ли он бороться за свое жилье. Динамика судебных процессов у нас, к сожалению, будет нарастать. В 2010 г было 44 обращения в суд, в 2011 г – 96. Боюсь, что в 2012 г их будет значительно больше. Если заемщик адекватный, мы можем найти для него схему реструктуризации вплоть до переезда в жилье с меньшими жилищными характеристиками. Но если он не хочет бороться, тогда идут суды.
Вопрос: АИЖК была озвучена инициатива создания арендного фонда. Может ли он использоваться как маневренный фонд для ваших проблемных клиентов? Как идет работа по созданию арендного фонда? Что уже сделано?
Ответ: Заемщиков, которые не справились с ипотечным кредитом и лишились квартиры по решению суда, всегда очень сильно волнует вопрос, где они будут жить. Поэтому мы выступили с инициативой, и предложили всем регионам заключить "Соглашение о взаимодействии по формированию цельной инфраструктуры ипотечного рынка, соблюдающей баланс между правами кредитора и заемщика". Это соглашение открыто для присоединения другими кредиторами и в нем прописаны два базовых принципа: первый - кредитор обязуется вести переговоры с заемщиком по реструктуризации его долга до последнего, и обращается в суд только в случае крайней необходимости. Если же суда избежать не удалось, и заемщик лишился квартиры, на этом этапе срабатывает второй принцип, а именно, подключается администрация региона, которая берет на себя ответственность за дальнейшую судьбу заемщика, обязуясь представить ему временное жилье. По нашим подсчетам подобное соглашение поможет уменьшить обращение кредиторов в суд в 4-5 раз.
Вопрос: А власти предоставляют жилье из маневренного фонда?
Ответ: У региональных властей есть три способа помочь проблемному заемщику. Первый - это предоставление жилья из маневренного фонда, но его катастрофически не хватает, а бюджеты администраций в этой части не велики. Кроме того, квартирами из маневренного фонда в первую очередь обеспечивают тех, кто стоит на очереди переселения из ветхого и аварийного жилья, а также погорельцев, льготников и т.д.
Второй способ – это выделение целевой субсидии человеку на наем жилья на открытом рынке. Здесь проблема в том, что рынок аренды "полусерый". Регион сам определяет, какой должна быть субсидия в зависимости от нормативной арендной ставки конкретного населенного пункта. Мы предложили формулу, по которой рассчитывается размер компенсации. Власти предоставляют заемщику субсидии, а заемщик раз в полгода предоставляет справки о доходах и стоимости аренды жилья. Такой способ для региона более выгоден, чем строительство нового жилья.
Есть и третий способ – создание коммерческого арендного фонда жилья. Этот фонд создается от имени субъекта Федерации или в рамках частно-государственного партнерства, цена аренды такого жилья будет значительно ниже рынка, так как оно субсидируется региональными властями, а правила найма прозрачны. Сейчас по этому вопросу идет большая работа на уровне правительства. Существует межправительственная рабочая группа по приоритетному национальному проекту "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", которая к концу года планирует проработать нормативную базу по коммерческому арендному жилью. Наша материнская компания АИЖК активно подключена к этому процессу. Спрос на такое жилье будет не только у дефолтных заемщиков, но и у трудовых мигрантов, которые приезжают в регион. А также у людей, стоящих в очереди на соцнайм, желающих улучшить свои жилищные условия, но у которых нет возможности накопить на первоначальный взнос.
Кроме разработки нормативной базы по коммерческому арендному жилью, АИЖК в рамках данной рабочей группы обсуждает ипотеку юридического лица, чтобы инвесторы, которым может быть интересен этот бизнес, получали долгосрочное финансирование.
Вопрос: Расскажите о ваших новых продуктах, например, о продукте "Обратная ипотека".
Ответ: Цель продукта – это улучшение жизненных условий, но ни в коем случае не замена пенсии. В отличие от пожизненной ренты жилье остается в собственности пенсионера до последнего момента. "Обратная ипотека" – счастье для банка, так как кредитор получает длительный гарантированный источник доходов. А для заемщиков дополнительный аргумент, что все процессы будут контролироваться государством.
Но у этого продукта есть много рисков. Самый главный из них – что делать с пенсионером, если капитализированные проценты превысили стоимость недвижимости. В США эту проблему решили с помощью специальной программы HECM /Home Equity Conversion Mortgage/. Нам эта программа понравилась больше всего.
Вопрос: В чем особенность этой программы?
Ответ: Банк всегда рассчитывает срок дожития заемщика. В США считают, что средний срок дожития составляет 10 лет, причем у них выходят на пенсию в 62 года, а средний возраст вхождения в программу 73 года. Обратной ипотекой пользуются люди, которые заботятся о себе и живут достаточно долго. Американцы решили эту проблему очень изящно: если банк соблюдает ряд условий: низкая ставка по кредиту, большое раскрытие рисков для заемщика и для наследников, качество сопровождения кредита, поддержание жилья в исправном состоянии, государство гарантирует выкуп таких кредитов через механизм гарантий от специальной гос.компании /FHA/
В США государство поддерживает своими гарантиями не весь рынок - такая программа рассчитана на так называемый "средний класс" пенсионеров, которые сильно изменили условия жизни при выходе на пенсию. Здесь они стимулируют их потребление, что означает рост экономики. Средняя стоимость недвижимости, попадающей в обратную ипотеку, составляет от 200 до 700 тыс долл за жилье. Таким образом, схемой "обратной ипотеки" пользуются 3 проц всех пенсионеров – или 20 проц пенсионеров, которым эта схема доступна.
Вопрос: Будет ли продукт интересен банкам?
Ответ: Американцы считают, что недвижимость всегда растет в цене. Кредит выделяется на меньшую сумму, чем текущая стоимость недвижимости. Ставка по кредиту растет чуть быстрее, чем стоимость недвижимости и как только они сравниваются – у кредитора наступает полоса убытков. Потому сроки кредитования подбираются таким образом, что бы 95 проц кредитов гасилось в пределах статистических сроков дожития. Понятно, что часть средств из полученных сумм банк потратит на саму процедуру реализации имущества. Если кредитором были соблюдены все условия выдачи и сопровождения кредита, то государство им гарантирует выкуп при соотношении К/З - 98 проц. Если по факту человек переживает средний установленный банком срок, то банк не получит убыток – государство его выкупит к себе на баланс. Заемщик же будет остаток дней доживать под присмотром государства, оставаясь собственником своего жилья. Из расчета видно, что в таком случае убыток может получить государство, но такого не происходит - заемщик в течение всего срока жизни кредита дополнительно выплачивает "страховые" платежи – стартовые 2 проц и потом 1,25 проц в год. Для государства получается программа "безубыточной", потому что они компенсируют свои издержки за счет реализации недвижимости и убыточную часть за счет так называемых страховых взносов.
Получается, что всю жизнь кредита работают деньги частного капитала, только в 5 проц случаев наступает государственная поддержка и то с нулевыми рисками. Первоначально, американцы немного ошиблись в тарифе. Сначала они брали 0,5 проц в год, с 2008 г они берут 1,25 проц в год. Но это вопрос статистики: ее надо наработать, понять.
Вопрос: Какова стратегия его реализации у нас? Будут ли подключены к данной программе страховые компании? Насколько это выгодно банкам?
Ответ: Страхование финансовых рисков в нашей стране отработано не очень четко, потому мы предполагаем применять механизм, близкий к "опционам". Мы гарантируем банку за определенную плату выкуп, как только Кредит/Залог станет 98 проц, чтобы снять вопрос социальной напряженности с заемщиком, пребывающим в добром здравии.
Для банков программа так же выгодна – во-первых, минимум рисков. Во-вторых, банку очень выгодны долгосрочные кредиты – минимум издержек на реинвестирование средств. Таким образом, банк получает "финансовое счастье" - когда ему всю жизнь должны и риски минимальны. За это можно требовать действительно низкие ставки по таким кредитам.
Вопрос: Постоянный рост стоимости жилья – это, скорее, теоретическое предположение. Даже недавний кризис показал, что стоимость жилья иногда падает. Как будет решаться ситуация, если стоимость квартиры снизится?
Ответ: Стоимость жилья может в какой-то период "просесть", но поскольку в год примерно выбывает 1/10 от числа пенсионеров, то вероятность убытка во времени реализации кредита очень короткая и равна 1/10. Соответственно, в другие годы она компенсируется. Тем не менее, убытки могут быть, и их размер зависит от того, в какой период обслуживания кредита они появились. Именно поэтому американцы и поменяли плату за гарантию выкупа кредитом государственными организациями.
Вопрос: Почему этот кредит важен для пенсионеров и их родственников?
Ответ: При пожизненной ренте родственники ничего не получают, а в "Обратной ипотеке" наследники получают все, что останется после погашения кредита. Американцы считают, что родственникам обязательно надо разъяснить условия этого кредита. Очень часто, когда наследники понимают, что им останется лишь часть квартиры, потому что львиная доля уйдет на погашение кредита банку, они начинают своего пенсионера отговаривать и выражают готовность его содержать. Если этой программы не было, ее надо было бы придумать, чтобы молодежь обращала внимание на проблемы стариков.
Для России это очень актуально, потому что многие находятся в ожидании наследства от родственников, при этом ничем им не помогая. Поэтому важно, чтобы программа существовала. Пусть они даже обратятся, узнают и не возьмут, но главное, чтобы была такая возможность у людей.
Пилотный вариант будет запущен в ноябре 2011 г. Мы планируем выдать 500 кредитов в Москве и Санкт-Петербурге и других городах с населением более 500 тыс человек.