На зону третьего транспортного кольца пришлось 20% /в т.ч. 2% в ММДЦ "Москва-Сити"/, на расширенную зону четвертого транспортного кольца – 25%, на офисы вблизи МКАД – 8%. Офисы внутри Бульварного кольца составили всего 2% в структуре поглощения: сыграл роль недостаток предложения в этой зоне в сочетании с возросшими ставками аренды.
Средняя площадь сделки продолжает увеличиваться, во 2-м квартале она составила 2,9 тыс кв м, по итогам полугодия – 2,75 тыс кв м. Доля сделок площадью менее 1000 кв м составила 43% от общего количества сделок /для сравнения: в 2010 г эта доля составила более 52%/.
"Одним из основных трендов 1-го полугодия 2011 г стал рост спроса на офисные площади со стороны крупных компаний", - отметил директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci Алексей Богданов.
Количество сделок аренды помещений площадью более 10 тыс кв м в 2011 г увеличилось почти на 50% по сравнению с уровнем первого полугодия 2010 г. Так, например, ГК "Мортон" арендовала 11,5 тыс кв м в БЦ Preo 8, Россельхозбанк арендовал 27,45 тыс кв м в БЦ "Альфа Арбат Центр". При этом потенциальные арендаторы сталкиваются с дефицитом больших офисных блоков, наиболее выраженным в центральном районе Москвы.
Значительное превышение объемов поглощения офисных площадей над темпами нового строительства обусловило снижение уровня вакантных площадей. Во 2-м квартале 2011 г активная аренда площадей класса "А" внутри Садового кольца привела к сокращению доли свободных площадей этого класса с 11-12% /средний показатель 1-го квартала/ до 8% к концу полугодия. За пределами Садового кольца уровень вакантных площадей класса "А" во втором квартале снизился менее значительно: с 16-17% до 15%.
В сегменте офисов классов "В+" и "В-" поглощение идет умеренными темпами, в связи с чем свободными остается 7% площадей внутри Садового кольца и 16-18% за его пределами.
"Во 2-ом полугодии мы ожидаем дальнейшего сокращения уровня свободных площадей. Снижение показателя в сегменте офисов класса "А" будет более выраженным /3-4% до конца года/, чем для класса "В", в связи с тем, что объем рынка существующих офисов класса "А" почти в 3 раза меньше, чем общее предложение офисов классов "В+ и "В-", - сообщил А.Богданов.
Максимальные арендные ставки для наиболее качественных и востребованных проектов в центре Москвы во втором квартале достигли 1200 долл/кв м/год, что на 20% выше показателя начала 2011 г. Для центрально расположенных офисов класса "А" и "В+" рост ставок во втором квартале 2011 г превысил 10%, к середине года средняя стоимость аренды внутри Садового кольца достигла 770-800 долл/кв м/год в классе "А" и около 650 долл/кв м/год для класса "В+" . Внутри Бульварного кольца ставки на 20-25% превышают данные показатели.
В ближайшей перспективе усиливающаяся ценовая дифференциация будет способствовать росту спроса на офисы вне центра города, что, в свою очередь, станет катализатором роста ставок за пределами ЦАО.