ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ПРОТИВ ОТЕЧЕСТВЕННОЙ РЕАЛЬНОСТИ
Практически все страны в мире копируют американский опыт развития развлекательной индустрии, так как он с точки зрения посещаемости и эффективности является наиболее показательным. И Россия в этом плане не исключение – развлекательные объекты, как правило, входят в состав больших торговых комплексов. Однако на этом копирование американского опыта заканчивается и начинается российская действительность.
В нашей стране пока еще нет крупных развлекательных парков, аналогичных Диснейленду во Франции и США, PortAventura и Catalunya en Miniatura в Испании, Europa Park и "Леголэнд" в Германии. Девелоперы в России уделяют меньше значения и менее крупным форматам в торговых центрах. Эксперты отрасли объясняют это расположением ("Location, location и еще раз location", – именно эту рекомендацию любят давать своим клиентам консультанты).
Если в США торговые комплексы с развлекательной составляющей располагаются на окраинах городов либо на пересечении нескольких штатов, то в России – в черте города. А это в свою очередь сильно влияет на концепцию торгово-развлекательного центра.
Вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer Эвелина Павловская объясняет это тем, что в России обеспеченность населения автомобилями меньше, чем в Штатах. Следовательно, девелоперам в России приходится подстраиваться под эту особенность и строить объекты в доступных общественному транспорту местах. Земля в черте города дороже, а этот факт увеличивает "вход в проект", отмечает эксперт.
"Девелоперы, понимая низкую рентабельность развлекательного бизнеса, отдают предпочтение торговой составляющей, чтобы проект был доходным – как правило, в ущерб развлекательной части комплекса", - поясняет Павловская.
НОВЫЕ ФОРМАТЫ, ИЛИ "ЧЕМ УДИВИТЬ?"
В результате торговые центры в России, которые способны не просто удовлетворить потребность населения в развлечениях, а по-настоящему удивить, даже в черте очень крупных городов можно пересчитать по пальцам.
Например, в Москве эксперты выделяют ТРЦ "Филион" с американской горкой и ТРЦ Vegas с колесом обозрения. В остальном подобные комплексы в своей развлекательной составляющей похожи друг на друга: кинотеатр, боулинг, игровые автоматы.
Девелоперы и владельцы разрываются между нежеланием рисковать, размещая на своем объекте новые форматы, и желанием удивить аудиторию, сгенерировать тем самым новый трафик и пул лояльных посетителей.
Однако в ближайшее время российский рынок развлечений все же может пополниться новым форматом – всесезонным тематическим парком. Так, по данным Colliers International, KidZania рассматривает возможность выхода на рынок развлечений в России.
"Компания "Монэкс Трейдинг" получила права на развитие концепции семейных развлекательных центров KidZania и в настоящее время ищет площадки для ее реализации", - сообщила директор департамента торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская.
KidZania – город в миниатюре, принадлежащий детям и управляемый детьми. В его ресторанах и банках, газетах и на радио, в клиниках и на стройке работают дети, они же управляют самолетами и автобусами, зарабатывая настоящие Kidzos (кидзанийские деньги), имеющие свободное хождение внутри этого городка.
Эта ниша до сих пор оставалась незаполненной игроками, однако вместе с иностранной KidZania может появиться и тематический парк "Город мастеров" от российского девелопера "Эспро".
Снимать сливки с московского рынка, скорее всего, будет "Эспро", считает директор отдела торговой недвижимости Cushman and Wakefield Михаил Свердлов. Первенство выхода, по его словам, может остаться именно за этой компанией в силу ее гибкости.
Сама концепция тематического парка "Город мастеров" предусматривает создание более 50 игровых мастерских, каждая из которых является ролевой игрой, моделирующей одну из профессий взрослых. На территории города будет действовать своя валюта, будут работать банки и коммунальные службы, научно-исследовательские лаборатории и университет, автошкола и госпиталь, творческие мастерские и многое другое.
Как сообщили РИА Новости в "Эспро", сегодня в компании детально прорабатывают концепцию проекта, продумывают техническое обеспечение.
"Мы ведем большой объем подготовительной работы, чтобы к моменту выбора площадки мы могли сразу приступить к проектированию и застройке", - сообщил гендиректор ГК "Эспро" Иван Потехин.
По его словам, окончательный выбор площадки еще не сделан, но сегодня в компании рассматривают несколько торговых центров в Москве, сравнивают условия, месторасположение, технические возможности.
Инвестиции в проект, по словам Потехина, составят около 11 миллионов евро, а срок окупаемости – семь-девять лет.
Информацию по среднему чеку в компании не сообщили, однако Потехин заверил, что стоимость посещения не будет сильно отличаться от стоимости билетов в существующих развлекательных центрах. По данным же экспертов, средний чек в KidZania будет составлять 50 долларов.
Конкурентом "Городу мастеров" по формату, но не по расположению, может стать австрийский проект Minopolis, реализуемый в России по франшизе. Дети там также могут поиграть во "взрослую" жизнь, попробовать себя в разных профессиях.
По словам заместителя директора отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle (Россия и СНГ) Ольги Стариченко, первый Minopolis будет открыт в торговом комплексе OZ Mall в Краснодаре и сможет принять первых маленьких посетителей уже в следующем году.
АТТРАКЦИОНЫ НА СМЕНУ ИГРОВЫМ АППАРАТАМ
Однако развиваться развлекательная составляющая коммерческой недвижимости в ближайшие годы, считают консультанты рынка, будет не только в направлении тематических парков.
Отдельного внимания, по мнению экспертов, заслуживает казахская компания Happylon, строящая полноформатные аттракционы в закрытых помещениях торговых центров, аналогов которой пока нет в России.
"У Happylon нет конкурентов. Тем не менее, развиваются они очень осторожно – выбирают только понятные площадки", - указывает Свердлов из C&W.
"Мы стараемся открываться в самых лучших торговые центрах. Последний мы открыли в Санкт-Петербурге в самом центре города ТРЦ "Галерея", который взял "золотой кирпич" на премии CRE Awards как лучший комплекс Санкт-Петербурга", - сообщил РИА Новости представитель компании Happylon.
В портфеле компании (кроме парка в ТРЦ "Галерея" в Петербурге) парки аттракционов в торговых центрах "Филион" и Vegas в Москве. Сейчас в Happylon рассматривают возможность выхода в один из торговых комплексов Сургута "Сити Молл" и ТРЦ "Аура".
В числе других активно развивающихся сетей парков развлечений консультанты выделяют сеть семейных развлекательных центров Crazy park, который работает не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и регионах. Главное направление деятельности сети - проведение детских праздников и развлекательных семейных мероприятий. Дети с родителями могут весело провести время, развлекаясь на аттракционах и игровых аппаратах. Эксперты отмечают также сети "Апельсин" и "Космик". Первый предлагает детям игровой зал, призовые автоматы, аттракционы и проведение праздников, а "Космик" – современный боулинг, бильярдный зал, детские игротеки, семейное кафе.
Последний, как напоминает Свердлов, пересмотрел концепцию и идет по пути объединения игровой зоны и боулинга.
"Отдельностоящие игровые аппараты – прошлогодняя история", - поясняет консультант.
ДЕВЕЛОПЕРЫ "ЗА" ПОНЯТНЫЕ ФОРМАТЫ
Но хотя и девелоперы, и собственники торговых объектов в России понимают, что наличие качественной развлекательной составляющей в ТРЦ является важным конкурентным преимуществом, так как позволяет формировать пул "лояльных" посетителей, они все еще не готовы сильно рисковать, вкладывая в не слишком раскрученный в России формат.
Девелоперы в большинстве случаев выбирают классический мультиплекс, который обеспечивает хорошую посещаемость, отмечает Свердлов. Этим же он объясняет и слабое развитие сетей развлекательных парков в России.
С представителем Cushman & Wakefield согласна и директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова.
По ее словам, девелоперы стараются в первую очередь посадить "якорем" кинотеатр, потом – развлекательные площадки, подобные "Стар Гэлакси" (детский развлекательный центр с игровым лабиринтом, аттракционами, видеоиграми, аниматорами, конкурсами)
"Остальное девелоперы делают на свой страх и риск", - сетует Дальнова, при этом отмечая, что наличие развлекательной составляющей не всегда положительно влияет на посещаемость торговой галереи.
Развлекательный центр сам по себе, развивает эту мысль руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Збруева, не является панацеей для торгового центра, изначально не имеющего сбалансированной и экономически обоснованной маркетинговой концепции.
"С точки зрения увеличения денежного потока развлекательный центр не является "дойной коровой" объекта, занимая большие площади (например, развлекательный центр с игровыми автоматами занимает от 500 до 700 квадратных метров, центр с кинотеатром, боулингом и другими развлекательными функциями может занимать до 4 – 6 тысяч квадратных метров)", - констатирует она.
По данным Збруевой, ставка аренды для этого сегмента операторов относительно невысокая – в среднем от 90 до 200 долларов за квадратный метр в год.
"Поэтому присутствие развлекательного оператора в ТЦ должно быть предусмотрено и сбалансировано", - делает вывод собеседница агентства.
Касаясь темы развития индустрии развлечений в регионах, в Jones Lang LaSalle в свою очередь отмечают, что в региональных торговых центрах по-прежнему большую часть развлекательного сегмента покрывают местные игроки.
"Но во многих городах эта ниша не заполнена и с точки зрения количества и с точки зрения качества объектов", - подчеркивает Стариченко.
В итоге, резюмирует представительница JLL, пыл российских девелоперов по отношению к проектам развлекательных комплексов сегодня во многом охлаждается тем, что подобные проекты занимают значительные площади, требуют внушительных объемов инвестиций при длительных сроках окупаемости, передает РИА Новости.