Причем высокие цены на квадратные метры не сильно смущают россиян, например, эксперты отмечают, что за последний год бюджеты на приобретение жилой недвижимости в центральной части Лондона выросли на треть. Не пренебрегают русские и кредитами в зарубежных банках – доля кредитов в инвестиционных сделках составляет примерно 80%-90%, а при покупке жилья для непосредственного проживания ипотека достигает около 30-40%.
Специалисты считают, что к подобному выбору покупателей из России подстегнули вооруженные конфликты в ряде африканских стран, падение экономик некоторых европейских держав, нестабильность на международных финансовых рынках, низкие ставки по ипотеке в развитых странах Европы, а также предвыборный период, длящийся с конца 2011 года по март 2012 года. В предвыборный период многие российские инвесторы традиционно выводят деньги за границу, отмечают эксперты.
Сегодня нашими соотечественниками двигает стремление обрести стабильность и сохранить капитал, но и желание заработать деньги на иностранных инвестициях не исчезло бесследно, указывают специалисты. В итоге общий объем сделок по приобретению гражданами России недвижимости за рубежом в 2011 году, по мнению участников рынка, может достигнуть 15 миллиардов долларов, увеличившись на 25% относительно 2010 года, хотя объем привлеченных кредитных средств в 2011 году может остаться на прежнем уровне – 5-6 миллиардов долларов.
ПОБЕГ ИЗ РАЗВИВАЮЩИХСЯ СТРАН
Инвестиционные тенденции определили новую рокировку среди популярных стран на рынке недвижимости – на первый план у покупателей из России вышли страны с более-менее устойчивой экономической позицией на посткризисном пространстве.
В настоящее время болгарская жилая недвижимость по "неликвиду" занимает второе место после Египта, да и испанская недвижимость на практике недалеко ушла от болгарской, поделился мнением директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Он отметил, что ко всему прочему с купленными виллами в Болгарии или Таиланде много хлопот - эти дома надо содержать, а больших денег на сдаче домовладений в аренду в таких странах не заработаешь.
"Сегодня целью покупки является сбережение капитала, поэтому одни из лучших инвестиций – это вложения в недвижимость Великобритании, Франции, Австрии и Швейцарии", – объясняет нынешнее ранжирование стран Индриксонс.
С начала мирового финансового кризиса практически остановились сделки в сегменте жилья эконом-класса в Турции и Египте, отмечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, но до августа 2011 года продолжало увеличиваться количество сделок в дорогом сегменте в Великобритании, Германии, Франции.
При покупке второго дома приоритеты примерно 42% состоятельных граждан России ориентированы на Францию, а Великобритания и Италия делят второе место в рейтинге популярности – на них приходится по 25% покупателей, оценивают спрос в компании Knight Frank.
Однако в случае переезда на постоянное место жительства пристрастия состоятельных россиян равномерно распределяются в пользу Франции и Монако – по 25% соответственно, на Швейцарию и Италию приходится по 17%, а на Великобританию и Испанию – по 8%, считают в компании Knight Frank.
Причем именно граждане России чаще всего среди иностранцев покупают жилье в Центральном Лондоне, а также россияне занимают третье место среди иностранных покупателей недвижимости во Франции, Италии и Швейцарии, отметила директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.
По мнению Юргеневой во Франции у российских покупателей наибольшим спросом пользуется Париж, Лазурный берег и Французские Альпы.
А вот на США и неевропейские страны приходится только 5% от общего объема инвестиций в недвижимость (включая коммерческую), считает президент международного агентства Gordon Rock Станислав Зингель. По его наблюдениям, в США у россиян популярностью пользуется недвижимость в штатах Нью-Йорк, Нью-Джерси, Флорида и Калифорния.
ДЕНЬГИ – НЕ ПРОБЛЕМА
Примечательно, что высокие цены на качественную заграничную недвижимость не только не останавливают граждан России, но и делают покупку качественной зарубежной недвижимости еще более мотивированной, чем покупка отечественной недвижимости в кредит.
Доля кредитов в зарубежных инвестиционных сделках у россиян весьма велика и составляет примерно 80-90%, отмечает Зингель. Однако при покупке гражданами РФ жилья для непосредственного проживания доля ипотечных сделок уменьшилась с 50-60% в 2010 году до 30-40% в 2011 году, указывает эксперт.
Он считает, что причина уменьшения доли ипотечных сделок в 2011 году состоит не в политике банков, а в подходах россиян, приобретающих недвижимость за рубежом для личного проживания – наши соотечественники хотят поскорее решить вопрос о приобретении зарубежного актива, перевести свои сбережения из акций и депозитов в недвижимость. Эти люди не готовы откладывать сделку на несколько месяцев и ждать одобрения ипотечного кредита, пояснил Зингель.
Объем российского рынка зарубежной недвижимости в 2010 году можно оценить в 12 миллиардов долларов, а по итогам 2011 года россияне, вероятнее всего, приобретут зарубежной недвижимости на 15 миллиардов долларов, считает Зингель.
Эксперт добавил, что объем привлеченных кредитных средств в 2011 году может остаться на прежнем уровне – 5-6 миллиардов долларов.
ДОРОГО И СЕРДИТО
В 2011 году граждане России стремятся приобретать за границей не "домики для пенсии", а инвестиционно привлекательное жилье, которое через несколько лет можно будет выгодно продать, отмечают эксперты. По их мнению, сегодня нашим соотечественникам крайне важно, чтобы недвижимость принесла прибыль или как минимум не упала в цене. Следует отметить, что состоятельным покупателям из России есть из чего выбирать.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в центральных и престижных районах в столице "Туманного Альбиона" – Лондоне – в середине 2011 года составляла 500 тысяч фунтов, двухкомнатной – 800 тысяч фунтов, а трехкомнатной – 1 миллион фунтов, отметил руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Blackwood Артем Кленков. Эксперт добавил, что квартиры, состоящие из четырех и более комнат, в среднем стоят около 6 миллионов фунтов.
В настоящее время почти 70% покупателей, обращающихся в московский офис продаж Knight Frank, приобретают в Лондоне недвижимость стоимостью один-два миллиона фунтов, около 20% покупателей выбирают недвижимость стоимостью от трех до десяти миллионов фунтов, а 10% покупателей совершают покупки свыше десяти миллионов фунтов.
Стоимость жилья в Париже и столичном регионе "Иль де Франс" выросла с сентября 2010 года по сентябрь 2011 года на 22,5%, что свидетельствует о наибольшем росте цен за последние 20 лет, причем соответствующая информация содержится в сообщении Нотариата Франции, указывает Зингель. Средняя стоимость недвижимости в Париже сейчас составляет 8,15 тысячи евро за квадратный метр.
КРЕДИТНОЕ ОКНО В ЕВРОПУ
Эксперты уверяют, что иностранные банки расценивают российских заемщиков практически как граждан Европейского союза (ЕС) и охотно выдают кредиты под 2,5-6%, правда, при условии, что гражданин России работает в транснациональной компании или ведет крупный бизнес.
Однако иностранные банки стали более тщательно рассматривать портфолио своих заемщиков. Сложилась ситуация, при которой надежный заемщик может без особых проблем получить кредит в европейском банке по низкой ставке, а вот "менее надежный", по мнению банка, заемщик, вероятнее всего, получит отказ в ипотечном кредите, предупреждает Зингель.
Единственным глобальным ограничением для граждан России является размер первоначального взноса – если гражданину ЕС в среднем необходимо внести первоначальный взнос в размере 10% от стоимости объекта, то у россиянина попросят от 30%, указывают специалисты.
"Особенно жесткие требования сегодня в Испании и Италии, где несколько сократилось количество выдаваемых кредитов", - отмечает Юргенева.
По мнению Кленкова, наиболее реальная сумма кредита для покупки недвижимости в Лондоне составляет порядка 60% от стоимости объекта, хотя возможно получить и до 85% средств от стоимости покупки, а процентная ставка по кредиту составит примерно 3-4%.
Во Франции, Германии, Австрии, Испании, Швейцарии и ряде других стран, россияне могут рассчитывать на получение 15-20 летнего кредита в размере 50-70% от стоимости приобретаемого объекта по плавающим ставкам от 2,5% годовых, или фиксированным ставкам от 3,5% годовых, считает Зингель.
Тем не менее, можно получить ипотечный кредит без первоначального взноса и даже без подтверждения дохода сроком до 15 лет по ставке 4-5% годовых, сообщает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. Правда, для этого понадобится дополнительно заложить какой-нибудь объект недвижимости в России.
Также европейские банки (в первую очередь, немецкие, французские и британские банки) гораздо охотнее кредитуют крупных заемщиков на суммы от 300 тысяч евро, считают эксперты. "Банки полагают, что крупный заемщик, приобретающий недвижимость за 500 тысяч евро и имеющий 200 тысяч евро собственных средств, более надежен. Кроме того, европейскому банку проще выдать один кредит на 300 тысяч евро, чем "возиться" с пятью заемщиками по 60 тысяч евро", - объясняет Зингель особенности банковской политики.
По его прогнозу, сложившееся положение сохранится еще, как минимум, в течение четвертого квартала 2011 года, а возможно – и в течение первой половины 2012 года. Главным аспектом, влияющим на европейский банковский сектор, останется ситуация вокруг экономики Греции и экономик еще ряда европейских стран, добавляет Зингель.
НЕПРЕДВИДЕННЫЕ РАСХОДЫ
В итоге мягкий климат, дешевые кредиты и общая стабильность активно манят российских инвесторов в зажиточную западную Европу. Однако отечественные бизнесмены не должны забывать, что владение любой зарубежной недвижимостью является серьезным аргументом для всевозможных выплат, сборов, комиссий и даже налогов. Этот факт становится особенно неприятным, когда речь заходит об инвестиционных сделках.
В качестве примера можно рассмотреть так полюбившуюся русским Великобританию, где, помимо процентов по ипотеке, нужно заплатить около 0,5% от суммы сделки ипотечному агенту, плюс 1-1,5% банку за рассмотрение заявки, а также 0,35% за оценку объекта, отметил Кленков.
Специалисты отмечают, что в Великобритании взимается еще гербовый сбор Stamp Duty (государственный сбор, взимаемый с объектов стоимостью больше 175 тысяч фунтов и уплачиваемый покупателем недвижимости), который может составлять от 1% до 5% в зависимости от стоимости недвижимости. Кроме того, необходимо предусмотреть и расходы на услуги адвоката – за юридическое оформление обычно берут 0,2 – 0,5% от стоимости объекта недвижимости в зависимости от формы собственности и сложности сделки.
Российским англофилам придется ко всему прочему раскошелиться на покупку отчета о состоянии дома (Homebuyer’s report, structural survey), который может стоить от 250 фунтов (дом в очевидно хорошем техническом состоянии) до 1500 фунтов (за старый дом викторианской эпохи). Остальные сборы составляют обычно от 500 до 800 фунтов в зависимости от стоимости объекта и включают в себя регистрационный сбор в земельный орган (Land Registry fee) и местные сборы (Local searches).
Кленков добавляет, что в Великобритании не стоит забыть и про страховку (Building’s insurance, Contents’ insurance), которая будет стоить от 20 до 200 фунтов в месяц, а в финале придется учесть и коммунальные платежи, передает РИА Новости.