Рынок жилой недвижимости Москвы и Подмосковья хоть и спокойно, но достаточно позитивно закрыл первое полугодие 2012 года – цены на жилье несколько подросли во всех сегментах, девелоперы периодически рапортовали о выходе свежих объектов, новые территории благополучно вошли в состав Москвы, а риелторы не уставали говорить про растущий покупательский спрос. При этом эксперты, опрошенные РИА Новости, уверены, что никаких серьезных потрясений рынок не ждет и во второй половине 2012 года – даже при пессимистичном раскладе следует ждать временного сокращения числа сделок, но никак не обрушения цен.
ЭКОНОМНАЯ СТОЛИЦА
Цены на столичном рынке недвижимости в целом выросли примерно на 6% с начала года, что говорит о стабильной, нормальной ситуации на рынке жилья, а объем сделок, который мы сегодня фиксируем в Москве, говорит о стабильном спросе на покупку недвижимости в столице, говорит генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.
По данным отдела холдинга "Миэль", уровень цен на квартиры на вторичном рынке жилья Москвы за первое полугодие 2012 года вырос на 9% и превысил 200 тысяч рублей за квадратный метр.
Долларовые цены на квартиры в столице с января по апрель 2012 года плавно повышались, но в результате девальвации и ослабления курса рубля в мае-июне, они вновь практически вернулись к прежним показателям, добавляет управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.
Он указывает, что по итогам первого полугодия средняя цена квадратного метра в Москве, включая элитное жилье, как и в конце декабря прошлого года, составляет 5,5 тысячи долларов, а число заключенных сделок по всем сегментам рынка примерно на 3% меньше, чем в первом полугодии 2011 года.
"Среди тенденций первого полугодия на вторичке можно отметить высокую концентрацию "сложных" объектов – квартир с плохой историей или странными обстоятельствами продажи, с неполной суммой в договоре купли-продажи, которыми рынок сейчас в буквальном смысле захламлен", - считает руководитель офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость" Юлия Лурье.
Она поясняет, что основную массу этих лотов составляют объекты, оставшиеся непроданными ещё с прошлого года.
"Во многом из-за таких квартир, долго висящих на рынке, объем столичного предложения увеличился с начала года на 12%. Новые ликвидные объекты пока придерживаются владельцами до более спокойных времен", - подчеркивает эксперт.
Она также отмечает, что несмотря на низкое качество многих предложений, некоторые из них находят своих покупателей, особенно в отсутствие новых адресов в столице, что дает возможность продавцам поднимать цены.
"За первое полугодие вторичное жилье эконом-класса, несмотря на валютные скачки и падение нефтяных котировок, подорожало не менее чем на 4%, для сравнения за этот же период прошлого года цены прибавили в стоимости лишь 0,2%", - указывает Лурье.
По мнению эксперта, пик покупательской активности пришелся на апрель и начало мая, но в настоящее время наблюдается снижение спроса, которое к концу года может привести к коррекции цен в сторону понижения.
ЗОЛОТАЯ МОЯ МОСКВА
Между тем, в сегменте жилья премиум-класса рост долларовых цен с начала года составил около 2%, а средняя по данному сегменту цена квадратного метра равняется 18,2 тысячи долларов, заявляет Халин из IntermarkSavills.
По его словам, средний бюджет сделки в элитном сегменте составляет 2,5 миллиона долларов, а наибольшей популярностью пользуются квартиры площадью от 150 до 200 квадратных метров, утверждает Халин.
Он добавляет, что в первом полугодии 2012 года на рынок вышло пять новых проектов элитной застройки, самый крупный из которых – Barrin House на Малой Пироговской улице, где проектом предусмотрено более 300 квартир.
"В сегменте элитного жилья Москвы повышенным спросом пользуются объекты с уникальным местоположением, качеством строительства и концепцией. Уже сегодня прослеживается четкий интерес покупателей элитной недвижимости к жилым кварталам, созданным по принципу "город в городе" - с собственными парками, обширной инфраструктурой, домами, объединенными единым архитектурным замыслом. Спрос на них настолько велик, что большая часть сделок проходит даже без традиционного для строящихся объектов дисконта", - размышляет директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.
В качестве примера эксперт приводит жилой комплекс Knightsbridge Private Park в Хамовниках, где жилье раскупают по ценам от 18 до 21 тысячи долларов за квадратный метр, что сопоставимо с ценами на готовое жилье, а также проекты "Садовые кварталы" и "Итальянский квартал".
Он отмечает, что в июне продавцы элитных квартир, которые изначально указывали цены предложения в рублях, или сняли квартиры с продажи, или подняли цены, впрочем, доля рублевых сделок в элитном сегменте, по данным эксперта, составляет не более 15-20%.
"Такое поведение вполне обосновано, ведь за две недели мая доллар вырос более чем на 10%, а на элитном рынке жилья основной валютой исторически является доллар. Это более понятная денежная единица, стабильная и не подверженная кризисным колебаниям", - считает Зиминский.
При этом эксперт подчеркивает, что Москва давно обогнала по стоимости элитной недвижимости такие мировые столицы, как Сингапур, Гонконг и Нью-Йорк, а некоторые участники рынка недвижимости утверждают, что стоимость элитных квартир в Москве уже не уступает лондонским ценам.
Впрочем, эксперты Penny Lane Realty так не думают: по их данным, средняя цена элитной недвижимости в Москве на первичном рынке достигла 23 тысяч долларов за квадратный метр, а на вторичном - 28 тысяч долларов за квадратный метр.
"В Лондоне квадратный метр элитной недвижимости на первичном рынке стоит в среднем 32,5 тысячи долларов, а на вторичном – 36,2 тысячи долларов. Впрочем, если смотреть стоимость элитной недвижимости по районам, то Москва практически догнала и даже перегнала Лондон. Например, стоимость квадратного метра элитной недвижимости в районе Остоженки составляет уже 35 тысяч долларов за квадратный метр. Причем цена особняков на Рублево-Успенском шоссе достигает 25 миллионов долларов, в то время как самые дорогие дома в фешенебельных предместьях Лондона – St George’s Hill и Wentworth – предлагаются за 15-18 миллионов долларов", - поясняет Зиминский.
ТЕРРА ИНКОГНИТО
Следует отметить, что достаточно много внимания со стороны покупателей к себе привлекали и новые территории Москвы, которые были официально присоединены к столице 1 июля 2012 года. Впрочем, эксперты относятся к этим территориям без особого энтузиазма – потенциал есть, но градостроительного плана нет, поэтому непонятно, как эти территории планируется застраивать.
По данным Penny Lane Realty, существующий жилой фонд "новой" Москвы без учета загородного жилья составляет порядка 10 миллионов квадратных метров, а основное предложение, пользующееся повышенным спросом, сосредоточено в городах Щербинка, Московский, Троицк, поселках Коммунарка и Газопровод.
Если говорить о вторичном рынке, то объектов, которые, хоть и с натяжкой, можно было бы отнести к бизнес-классу, практически нет, а 80% жилого фонда составляют панельные многоэтажные дома сегмента "эконом", отмечает Зиминский.
По данным аналитиков Penny Lane Realty, на присоединенных территориях насчитывается порядка 100 новостроек.
"Сегодня на присоединенной территории ведется активная застройка, постоянно анонсируются новые проекты. Сложившиеся условия высокой конкуренции не дают оснований для резкого скачка цен. После того как было озвучено решение о присоединении к Москве новых территорий, цены на местную недвижимость подросли автоматически. Сегодня стоимость жилого метра на первичном рынке продолжает расти на 1-1,5% в месяц, но скорее это связано с инфляцией и увеличением стадии готовности объекта, нежели фактом причастности его к Москве", - размышляет Зиминский.
Квартиры и дома на территории "новой" Москвы подорожали, но "новая" Москва состоит из разных населенных пунктов, где разная ценовая ситуация, добавляет Шленов из "Миэль-Брокеридж".
Эксперт отмечает, что в Щербинке цены на вторичном рынке потихоньку приближаются к ценам в Бутово – если в Бутово однокомнатная квартира в типовом панельном доме обойдется покупателю в 5,5 миллиона рублей, то в Щербинке за эти же деньги он сможет купить квартиру большей площади в монолитном доме.
Средние цены на жилье "новой" Москвы составляют около 85 тысяч рублей за квадратный метр, но в популярных городах, например, в Троицке или Щербинке, средняя стоимость "квадрата" уже превысила отметку в 90 тысяч рублей, указывает Зиминский.
А вот директор по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ - Недвижимость" Ольга Новикова обращает внимание на то, что без должного развития инфраструктуры на территории "новой" Москвы при существующих темпах ее застройки велик риск затоваривания рынка предложением, на который отсутствует спрос.
Оценить перспективы роста цен в "новой" Москве сегодня сложно – многое зависит от того, как скоро и где точно будут построены дорожные развязки и новые стации метрополитена, в свою очередь отмечает Зиминский.
"В преддверии радикальных перемен покупатель хочет понимать, как будет выглядеть его недвижимость через два-три года. Сегодня же никто пока не может ответить, где поля превратятся в высотные жилые массивы, где расположится торговый центр, стадион или появится шумная развязка", - поясняет риелтор.
ПОДМОСКОВНЫЕ ВЕЧЕРА
По данным исследования компании "Бизнес консалтинг" и Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), наибольший рост цен на рынке вторичного жилья Подмосковья в первом полугодии этого года наблюдался в четырех городах, примыкающих или находящихся на территории "новой" Москвы (Климовск, Троицк, Щербинка, Подольск).
В Троицке, Щербинке и Климовске цены на жилье за первую половину 2012 года выросли на 8,8% - до 91,74 тысячи рублей, 94,34 тысячи рублей и 80,06 тысячи рублей за квадратный метр соответственно.
В Подольске квартиры подорожали на 8,2% - до 85,4 тысячи рублей за квадратный метр.
В среднем цены на вторичном рынке жилья в городах Подмосковья выросли за первую половину 2012 года на 5,18%, тогда как средний рост цен за весь 2011 год составил лишь 4,5%, подсчитали в ГРМО.
"Если в начале 2012 года средняя стоимость предложения составляла 63,7 тысячи рублей за "квадрат", что на 5% выше прошлогодних показателей (60,4 тысячи рублей), то теперь средняя стоимость составляет 67,2 тысячи рублей за жилой метр", - сообщают аналитики гильдии.
Лидерами по росту цен на вторичном рынке жилья в Московской области, если не учитывать города "новой" Москвы и соседствующий с ними Подольск, стали Жуковский (рост на 7,8% - до 81,36 тысячи рублей за "квадрат"), Котельники (рост на 7,2% - до 87,66 тысячи рублей за "квадрат"), Лобня (рост на 7% - до 79,13 тысячи рублей за "квадрат"), Железнодорожный (на 6,5% - до 85,92 тысячи рублей за "квадрат") и Люберцы (на 6,5% - до 95,6 тысячи рублей за "квадрат").
При этом среди популярных подмосковных городов менее всего в январе – июне стоимость жилья увеличилась в Химках (на 3,6% - до 104,46 тысячи рублей за квадратный метр), Одинцово (на 3,5% - до 102,41 тысячи рублей за квадратный метр) и Красногорске (на 2,7% - до 102,21 тысячи рублей за квадратный метр).
Также аутсайдером среди крупных подмосковных городов по темпам роста цен стало Орехово-Зуево (повышение на 2,7% - до 44,81 тысячи рублей за квадратный метр).
ОСТОРОЖНО - СТРОЙКА
В первом полугодии на рынке новостроек Москвы и Московской области наблюдались стабильные тенденции развития в отличие от разнонаправленной динамики прошлого года, считает руководитель департамента экспертизы проектов компании "Миэль-Новостройки" Анна Соколова.
Она указывает, что в Москве средний уровень цен на первичном рынке за первое полугодие 2012 года вырос на 3,5% - до 214,2 тысячи рублей за квадратный метр, а в Московской области на 4,2% - до 70,6 тысячи рублей за квадратный метр.
"В мае на рынке новостроек Москвы фактически не стало корпусов со средней стоимостью квадратного метра ниже 100 тысяч рублей, несмотря на выход в продажу новых проектов на низкой стадии готовности", - констатирует Новикова из "НДВ-Недвижимость".
Аналитики "НДВ-Недвижимость" зафиксировали лишь несколько предложений многокомнатных квартир в домах на низкой стадии готовности, где стоимость жилого метра варьируется в диапазоне от 90 до 100 тысяч рублей, по их данным, в структуре предложения новостроек три четверти занимают объекты, средняя стоимость которых колеблется от 100 до 200 тысяч рублей.
Наибольшим спросом в сегменте жилья эконом-класса у покупателей по-прежнему пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а в более высоких ценовых сегментах спрос смещен в пользу двухкомнатных квартир, говорит Соколова.
С ней в принципе согласна и Новикова: покупатели по-прежнему хотят приобрести в основном "однушки", а "двушки" и "трешки" постепенно теряют в спросе – за май число желающих купить однокомнатную квартиру увеличилось на 4%, а количество потенциальных покупателей "двушек" и "трешек" снизилось на 2%, рассказывает эксперт.
При этом, по данным "Миэля", за первое полугодие на рынок вышло более 45 новых объектов, из них большая часть расположена на территории Московской области – в Москве была запущена реализация лишь шести новых проектов.
В качестве интересных проектов, вышедших на рынок в этом году, Соколова называет "Сколково парк" и "Загородный квартал", а аналитики группы "МИЦ" – новый микрорайон в Зеленограде, жилой комплекс "Зеленый берег" в Южном Чертаново, жилой дом в Ново-Переделкино, ЖК "Большое Кусково" и ЖК "Некрасовка-парк".
КРИЗИСУ НЕ ПРОЙТИ
Стоит отметить, что эксперты довольно позитивно оценивают будущее рынка недвижимости и не ждут повторения 2008 года, несмотря на турбулентность на финансовых рынках.
Когда мы сильнее всего ожидаем кризиса, его как раз и не происходит – девелоперы ведут себя достаточно сдержанно, не перегревая рынок масштабным предложением и не задирая цены, как это было в 2008-2009 годах, объясняет Халин.
"Ожидание кризиса – это одно из действенных лекарств против самого кризиса. Поэтому, по моим ощущениям, второе полугодие не принесет катастрофических перемен на рынке жилья. Безусловно, общая нестабильность отразится на активности покупателей, и количество сделок в 2012 году, скорее всего, будет на 5-10% ниже, чем в 2011-ом, и вряд ли в этих условиях мы увидим масштабный выход на рынок большого количества новых крупных проектов", - развивает свою мысль представитель IntermarkSavills.
По словам эксперта, на стоимость московских квартир оказывают серьезное влияние колебания курсов валют, которые завязаны на стоимость нефти, но цена нефти в 90 долларов за баррель является для сегодняшнего рынка своеобразной точкой равновесия – если нефть удержится на этой отметке до конца года, то и цены на квартиры останутся стабильными.
Шленов в свою очередь говорит, что хотя серьезные финансовые потрясения вряд ли полностью обойдут стороной рынок недвижимости, но инвестиции в этот сегмент экономики могут стать хорошим вложением денег с учетом того, что рынок финансовых инструментов для многих людей очень сложен, а инвестиции в недвижимость можно рассматривать как способ сохранения средств.
"Сегодня есть клиенты, которые готовы в нее вкладываться", – заверяет эксперт.
Если макроэкономическая ситуация стабилизируется и доллар останется в коридоре 33-34 рублей, участники рынка переварят произошедшие изменения, и все вернется на круги своя, если же доллар пойдет вниз, то придет время задуматься, допускает Зиминский.
А вот Соколова из "Миэль-Новостройки" опасается прежде всего существенного изменения ситуации в случае проблем в банковском секторе и свертывания программ кредитования застройщиков и покупателей – всего, по данным "Миэля", в Москве и Московской области порядка 30% сделок проходит с привлечением ипотечного кредита.
При этом, указывает Новикова из "НДВ-Недвижимость", цены на жилье в Москве уже приближаются к пределу покупательной способности населения, а покупатели стали более разборчивы при выборе квартиры, нежели 5-6 лет назад, когда скупалось практически все.
"Сейчас на первый план, помимо стоимости, выходит продуманность планировок, комфортность жилья, удобство месторасположения, наличие собственной инфраструктуры. По этой причине грамотно рассчитанные проекты ближайшие годы, безусловно, будут пользоваться популярностью среди потребителей", - считает она.
Однако если экономисты-пессимисты все же ошибутся, то, вероятнее всего, умеренный рост цен на жилье в столичном регионе продолжится, и по итогам года квартиры подорожают на 15%, резюмирует представитель пресс-службы группы "МИЦ".
Если же ошибутся оптимисты – а этого не готов исключить никто из игроков рынка недвижимости – по всей видимости, рынок Москвы и области ждет в лучшем случае стагнация. Пока же можно констатировать, что застройщики и риелторы вполне успешно закрыли первую половину 2012 года и готовы достойно встретить надвигающийся мировой кризис: они осознают свои сильные и слабые стороны и способны на них сыграть. Расплачиваться же за предельные цены на жилье придется обычному покупателю, что, впрочем, для него привычное дело.