Российский рынок недвижимости, переживший бум активности покупателей в конце 2014 г., в новом году по-прежнему ждет стагнация. Хотя, как показывают опросы, большинство россиян по-прежнему считает недвижимость лучшим инструментом для хранения сбережений, спрос на квартиры сейчас значительно отстает от предложения. В результате, рынок продавца превратился в рынок покупателя и в ближайший год едва ли сменит свой настрой.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ БЕЗ СПРОСА
Одна из причин сложившейся картины — рост избыточного предложения. На фоне оживления экономики в 2011-13 гг. девелоперы запустили целый ряд новых проектов, значительная часть которых либо только сейчас появилась на рынке, либо выйдет на него в течение ближайшего года.
По оценкам вице-мэра Москвы Марата Хуснуллина, только в столичном регионе в первом полугодии было введено в строй 1,8 млн квадратных метров жилья. Это рекордный объем для последних лет.
При этом спрос на новые квартиры растет значительно медленнее, и девелоперы уже успели почувствовать это на себе. Например, продажи группы ЛСР за первые девять месяцев 2015 г. упали на 37% до 35 млрд рублей. Выручка группы «Эталон» за аналогичны период сократилась на 28%, до 19,3 млрд рублей.
Чтобы поддержать рынок, девелоперы и их партнеры вынуждены идти на нестандартные ходы и предлагают покупателям новые финансовые инструменты, отмечает заместитель директора департамента новостроек группы Est-a-Tet Алексей Оленев.
Например, некоторые компании готовы продавать квартиру в ипотеку с минимальным взносом всего в 10%. Есть игроки, которые даже готовы некоторое время субсидировать процентную ставку покупателя и тем самым временно снижать реальную стоимость его кредита до 1%. Другой взятый девелоперами в последние годы на вооружение прием — продажа квартир с первичной отделкой. Примечательно, что подобными акциями пользуются не только компании, специализирующиеся на строительстве жилья эконом-класса, но и строители объектов бизнес-класса.
Покупатели пользуются моментом и охотно рассматривают все дополнительные предложения от строителей. Такие приемы позволяют поддерживать продажи, но для полноценного восстановления рынка этого недостаточно. Во-первых, необходимо дождаться окончания пика ввода новых объектов, что произойдет ближе к концу первого полугодия 2016 г. Во-вторых, рынку нужны новые инструменты господдержки.
По словам эксперта, лучшим инструментом для поддержания первичного рынка недвижимости было бы стимулирование вторичного рынка. Дело в том, что доход от продажи квартиры на вторичном рынке продавцы использовали для улучшения собственных жилищных условий и покупки новостроек. Поэтому пока рынок ипотечного кредитования не восстановится, не стоит ждать и нормализации на "первичке".
Ранее правительство рассматривало возможность введения льготной ипотеки для покупки жилья из вторичного фонда, чтобы помочь первичному рынку. Однако в октябре Минфин отказался от таких планов.
Без государственной поддержки у вторичного рынка жилья едва ли будут возможности для восстановления, соглашается управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
"Сейчас сделки проводят только те, кому они реально нужны. Те, кто хотел купить квартиру для инвестиционных целей, сделали это в прошлом году, а те, у кого есть свободные другие средства, предпочитают выжидать в расчете на то, что рынок опустится еще сильнее. Одновременно снизилась активность и со стороны продавцов. Большинство из них привыкло к долларовой оценке своей недвижимости и психологически не готово продавать ее по меньшей цене", - поясняет эксперт.
МОБИЛЬНЫЙ СКЛАД, ПАССИВНЫЙ ОФИС
Проблема избыточного предложения характерна и для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости. В наибольшей степени от этого страдают офисный и торговый сегменты. Так же, как и в случае с жилой недвижимостью, в этих сегментах в 2010-2012 гг. было запущено большое количество новых проектов, которые только сейчас вводятся в эксплуатацию.
По оценкам Knight Frank, в 2015 г. было введено в эксплуатацию 627 тыс. кв. м новых офисных площадей. В 2016 г. объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В сохранится на уровне 2015 г. и составит 650 тыс. кв. м. в основном за счет объектов, сроки ввода которых были перенесены с 2015 г. на 2016 г. При этом значительная часть из введенных объектов остается незаполненной и объем вакантных площадей только в Москве превышает 3 млн кв м.
Похожая ситуация и на рынке торговой недвижимости. По итогам года в Москве будет введено в эксплуатацию 1,23 млн кв. м. По объему арендопригодной площади (590 тыс. кв. м) это второй по величине показатель за всю историю существования рынка качественной торговой недвижимости Москвы. Однако такой объем оказался слишком значительным для рынка и он до сих пор остается "непереваренным". Сейчас доля вакантных площадей в столичных торговых центрах оценивается в 11%. Это на 5 п. п. выше уровня конца 2014 г.
Девелоперские компании по возможности корректируют сроки ввода в эксплуатацию и открытия строящихся объектов, но объем предлагаемых в аренду площадей все равно очень значителен. В таких условиях арендодатели вынуждены менять коммерческие условия, переводить контракты в рубли, а на рынке торговой недвижимости и вовсе отказываться от фиксированной составляющей, переходя на оплату только в виде процента от оборота. Но даже при таких условиях, учитывая ситуацию со спросом, имеющийся объем арендных площадей рынок будет поглощать не менее двух – трех лет.
По оценкам экспертов, в таких условиях в следующем году вероятно дальнейшее снижение долларовых ставок и возможна небольшая коррекция рублевых арендных ставок по отдельным объектам.
Теоретически, поддержку рынку могло бы оказать появление новых зарубежных инвесторов, например, с Ближнего Востока или Азии, но пока они не торопятся с покупками, вероятно, рассчитывая на дальнейшее снижение рынка.
В наиболее выгодном положении сейчас находится рынок складской недвижимости. Благодаря тому, что цикл строительства здесь значительно короче, чем для объектов офисной или торговой недвижимости, сегмент быстрее адаптируется под любые изменения спроса на рынке. Например, оценив текущую ситуацию со спросом, участники рынка в этом году сократили объем вводимых в Московском регионе площадей вдвое – до 800 тыс. кв. м. По прогнозам Knight Frank, в 2016 г. прирост складских площадей в Москве снизится еще на 25 – 30% и составит около 600 тыс. кв. м. Благодаря этому рынок сохранит комфортный баланс спроса и предложения, и доля свободных площадей не превысит 10%.