РОЗА ВЕТРОВ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА
Уже по итогам 11 месяцев года, говорит руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Любимцева, оправдался прогноз-минимум АИЖК для рынка ипотеки РФ - в январе-ноябре в стране было выдано кредитов на жилье на 800 миллиардов рублей. Она считает, что до конца года рынок вполне сможет преодолеть планку в 1 триллион рублей, превысив более чем на 40% итоговые показатели 2011 года.
В свою очередь начальник отдела разработки кредитных продуктов управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования банка "ВТБ 24" Михаил Сероштан ожидает, что темпы роста общей накопленной задолженности по ипотеке в РФ также окажутся выше, чем в прошлом году.
По прогнозам представителя "ВТБ 24", этот показатель вырастет в 2012 году на 30% - до 2,12 триллиона рублей, тогда как в прошлом году накопленная задолженность по ипотеке увеличилась на 25,2%.
"Это очень хороший результат", - комментирует Сероштан, указывая, что ипотечный рынок неожиданно для многих участников рос в этом году быстрее, чем в предыдущем.
Правда, добавляет ложку дегтя генеральный директор "Независимого бюро ипотечного кредитования" Евгения Таубкина, во второй половине 2012 года темп, набранный рынком ипотеки, начал замедляться - во многом из-за удорожания стоимости кредитов для конечного потребителя.
"Кризис в еврозоне и тяжелая ситуация с ликвидностью привели к повышению ставок в конце лета - начале осени. Эта тенденция сохранялась на протяжении всей осени и в начале зимы, при этом часть банков отменяли специальные льготные программы", - указывает она.Действительно, говорят в АИЖК, за первые полгода 2012 года объемы ипотеки в РФ относительно аналогичного периода прошлого года выросли в 1,6 раза, тогда как по итогам третьего квартала этот показатель увеличился лишь в 1,5 раза."Основное падение темпов роста рынка пришлось на сентябрь", - уточняют аналитики АИЖК.
БАНКОВСКИЙ ОПТИМИЗМ
Но несмотря на данные о снижении темпов роста ипотечного кредитования в стране во втором полугодии, подводя предварительные итоги 2012 года, крупнейшие игроки рынка ипотеки своей работой довольны.
Так, пресс-служба Сбербанка России отмечает, что по итогам года банк планирует выдать жилищных кредитов на сумму 450 миллиардов рублей, а фактические показатели жилищного кредитования на сегодняшний день совпадают с прогнозами Сбербанка. За 11 месяцев 2012 года уже выдано более 320 тысяч кредитов на 406,5 миллиарда рублей, что превышает аналогичный показатель прошлого года по объему на 35%, уточняет представитель кредитной организации.
"При сохранении текущей динамики в декабре портфель жилищных кредитов в Сбербанке достигнет 1 триллиона рублей", - ожидают в банке."ВТБ 24", по предварительным оценкам, в 2012 году выдаст ипотеки на сумму около 160 миллиардов рублей. "Это в 2 раза превышает объемы 2011 года и является историческим рекордом для банка", - говорит Сероштан.
Считает год удачным и председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров: "Наш банк укрепил свое положение на рынке рефинансирования ипотеки - мы подключили 15 новых партнеров и, помимо этого, развивали еще одну сферу деятельности - выкуп кредитных пулов. За 2012 год было выкуплено более 2,5 миллиарда ипотечных кредитов".
Хорошее настроение ипотечных банкиров в конце этого года не удивляет и риелторов. По словам исполнительного директора "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексея Шленова, ипотека - это инструмент, в котором заинтересованы не только банки, но и покупатели."Если в 2009 году количество ипотечных сделок было на уровне 8-9%, то сейчас до 30% всех сделок на регулярном рынке происходят с привлечением заемных средств", - поясняет он.
Кстати, наблюдения Шленова подтверждаются и данными Росреестра. Согласно информации ведомства, каждый пятый жилой объект в РФ (20,5%) приобретался в 2012 году с использованием ипотечного кредитования. Более того, доля ипотечных сделок на рынке жилья в первом квартале 2012 года была меньше, чем во втором и третьем. По итогам января-марта она составляла 18,8%, во втором квартале увеличилась до 21,4%, а в третьем была равна 21%, указывают аналитики АИЖК.
Генеральный директор "Национального бюро кредитных историй" (НБКИ) Александр Викулин отмечает, что спрос на ипотечные продукты порождает конкуренцию среди банков.
"Если в конце 2010 года банки - узкие специалисты по ипотеке (то есть те, у которых доля ипотечных кредитов в структуре кредитных портфелей превышает 70%) занимали больше 25% рынка, то сейчас этот показатель снизился до 12%", - говорит эксперт.
СТАВКИ РЕШАЮТ ВСЕ
Позитив, на котором заканчивает год отечественный ипотечный рынок, во многом объясняется сложившимися в первом полугодии 2012 года условиями кредитования, которые были самыми комфортными за всю историю ипотеки, считает директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. Речь, по словам собеседника агентства, не только о ставках, но и об упрощении требований к заемщикам и специальных предложениях и акциях.
Однако банкам все же не удалось удержать комфортность ипотеки для клиентов. По данным Банка России, если на начало года стоимость рублевой ипотеки в РФ была равна 11,8%, то к концу октября (последняя официальная статистика) она подорожала на 0,6 процентного пункта - до 12,4%.
Любимцева из АИЖК оценивает реальную стоимость ипотеки в настоящее время еще выше - в 13-14%. Цифры статистики Центрального банка России отражают ставки по выданным ранее кредитам, сетует она.
"Причины очевидны: ситуация с ликвидностью остается достаточно напряженной, для банков растет стоимость фондирования. Это не может не найти отражения в стоимости кредитов. В 2012 году мы также повышали ставку по ипотеке", - отмечает в свою очередь Сероштан.В АИЖК же указывают, что до августа-сентября многие банки занимали выжидательную позицию и тянули с повышением ставок, а к концу третьего квартала они поняли, что необходима адаптация под затяжное удорожание фондирования.
"Спусковым механизмом для такого повышения ставок банками стало увеличение ставок Сбербанком с 1 августа 2012 года (на 0,5-1,25 процентного пункта для обычной категории клиентов и на 0,85-1,5 процентного пункта для зарплатных клиентов, за исключением программы "Ипотека с господдержкой")", - констатируют аналитики агентства.
Тер-Аристокесянц добавляет к причинам, которые привели к увеличению стоимости ипотеки, еще рост ставки рефинансирования ЦБ на 0,25 процентного пункта - до 8,25%.
В итоге после Сбербанка за последние три месяца повысили ставки еще 26 банков, подсчитывают в АИЖК. При этом форма удорожания ипотеки была разная: где-то ставки увеличили напрямую, где-то отменили специальные и акционные программы, где-то ужесточили условия андеррайтинга, что сдвинуло средние ставки к верхней границе действующего коридора.
НОВОГОДНИЙ ПОДАРОК
На фоне общего удорожания ипотеки в конце года ряд игроков рынка преподнесли потенциальным заемщикам приятный сюрприз. Второй по величине в России розничный банк "ВТБ 24" с 1 декабря снизил процентные ставки в московском регионе по ипотеке в рублях с первоначальным взносом от 10 до 60% по всем срокам кредитования - это один из самых востребованных видов заимствования на жилье. Ставки банка были снижены до 0,5 процентного пункта (в зависимости от размера первоначального взноса).
По словам Сероштана, такое решение обусловлено желанием сделать ипотеку доступнее в самом массовом сегменте спроса, который предполагает достаточно большие сроки кредитования и невысокий первоначальный взнос.
"Московский регион - наш первый шаг, мы рассчитываем, что наши клиенты это оценят, и мы распространим опыт акции в московском регионе на остальные регионы", - подчеркивает он.
Озеров также рассказывает о декабрьских акциях DeltaCredit по снижению ставок: "В декабре мы были одним из немногих банков, кто проводил акции по снижению процентных ставок".
В частности, с 16 ноября до 31 декабря DeltaCredit снизил ставки по рублевым продуктам на 0,5 процентного пункта для основных категорий клиентов.
Но в целом, по словам Таубкиной из "Независимого бюро ипотечного кредитования", в последний месяц текущего года традиционных предновогодних акций, проводимых банками, мало. При этом те, кто привлекает заемщиков скидочными мероприятиями, выдвигают обязательное условие - необходимо не только получить одобрение по кредиту, но и выйти на сделку.
В основном банки сейчас готовы давать скидку с процентной ставки, а также оперативно рассматривать заявки (за 1-2 дня), добавляет собеседница агентства.
СНИЖЕНИЕ РИСКОВ
Еще одной тенденцией уходящего года стало снижение доли валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков.Глава "Национального бюро кредитных историй" Викулин, например, говорит о практически полном отсутствии таких кредитов в портфелях банков.
"Выдача этого вида кредитов практически остановилась, несмотря на то что ставки по валютной ипотеке сейчас ниже 10%", - соглашается с ним Любимцева.
Всего, по данным Банка России, за 9 месяцев 2012 года в России было выдано 1,189 тысячи кредитов в иностранной валюте на сумму 9,494 миллиарда рублей, что составляет 0,25% от общего количества и 1,36% от общего объема выданных за этот период ипотечных кредитов. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года, эти показатели упали на 49% и на 38% соответственно, указывает Любимцева.
Между тем, еще в 2008 году в валюте выдавалось 5% от общего количества и 14,5% от общего объема ипотечных кредитов, а в 2006 году доля валютных кредитов составляла около 32%, напоминает руководитель аналитического отдела АИЖК.
Одновременно Викулин указывает на общее улучшение качества ипотечных портфелей банков.
"В любом виде кредитования опасность может представлять не рост числа заемщиков, а легкомысленный подход некоторых кредиторов к оценке рисков. К счастью, мы видим, что российские банки ответственно относятся к формированию своих кредитных портфелей. Также отмечу, что, по нашим данным, российские заемщики являются одними из самых обязательных в мире", - констатирует он.
По оценке эксперта, большинство крупных банков в РФ использует самые современные инструменты управления рисками.
"Поэтому появление новых заемщиков в ипотечном кредитовании в сегодняшних условиях - скорее благо, чем повод для беспокойства за качественные показатели", - считает Викулин.
ПРОГНОЗ-2013
Гендиректор АИЖК Александр Семеняка ждет, что общий тренд на повышение ставок по ипотеке в 2013 году сохранится, но при этом отдельные банки будут несколько снижать свои ставки, чтобы увеличить свою долю на рынке.
В целом, по прогнозам АИЖК, в следующем году рублевая ипотека может подорожать до 13,5% годовых.
Чуть оптимистичнее ожидания DeltaCredit: с учетом динамики рынка - рост на 0,1 процентного пункта в квартал - аналитики банка полагают, что в 2013 году ипотечные ставки вырастут "всего" до 12,8-13%.
"Нужно учитывать, что все основные игроки уже подняли свои ставки", - аргументирует Озеров.
По мнению Тер-Аристокесянца, в среднем ставки вряд ли превысят "запретительную" отметку в 13,5-14%.
"Если говорить о предельных ставках, то полагаем, что для ипотеки это уровень около 15% при относительно стабильной ситуации на рынке жилья - это тот рубеж, при котором рынок уже не сможет развиваться теми темпами, которые мы видим сейчас", - продолжает разговор о "запретительных" ставках Сероштан.
А вот эксперт по загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Ксения Кастова "пограничной" отметкой считает ставку в 14%.
"Это некий рубеж, как материальный, так и психологический, после которого ипотеку берут очень плохо. Если в прошлом году ипотеку на коттеджи и дорогие таунхаусы стоимостью 15 миллионов рублей брал каждый пятый, то ставку в 13,5-14% восприняли негативно, и сейчас только каждый десятый решается на ипотечный заем", - рассказывает она.
Впрочем, у экспертов есть и альтернативный взгляд на уровень стоимости ипотеки, который может развернуть растущий ипотечный рынок в другую сторону.
"Вообще "запретительная" ставка - абстрактное понятие. Поскольку жилье дорожает, то его покупают и при высоких ставках по ипотеке. Кроме того, чем выше инфляция, тем больше стимулов купить в долг, а отдавать непрерывно обесценивающимися деньгами", - настаивает, в частности, генеральный директор экономико-правовой школы ФБК Сергей Пятенко.
По мнению собеседника РИА Новости, реальная "запретительная" ставка по ипотеке должна быть в 3-4 раза выше инфляции."Например, если в следующем году инфляция будет на уровне 7%, то "запретительная" ставка будет примерно на уровне 20% годовых", - резюмирует аналитик.