СОБСТВЕННИКОВ "ПОНАЕХАЛО"
Выражение "все дороги ведут в Рим" на русский манер можно перефразировать вполне однозначно: все дороги ведут в Москву. Ежедневно в столицу России стекаются потоки искателей счастья. Правда, утверждает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Сергей Шевченко, примерно 40% тех, кто приехал покорять столицу, уезжает ни с чем в следующие 2-3 года, а вот за счет оставшихся растет число владельцев недвижимости не только в Москве, но и в Подмосковье.
Как рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева, в период с 2007-й по 2012 год количество покупателей из регионов у компании выросло с 8% до 16%. "Из жителей регионов, купивших недвижимость в московском регионе за этот период, 71% приобрели недвижимость в Московской области, 29% – в Москве", - констатирует собеседница агентства.
Регистрацию за пределами столицы и области имеет 18% клиентов "Мортон-Инвест", в свою очередь отмечает заместитель генерального директора компании Игорь Сибренков. При этом, по его данным, только 5% подобных покупателей на самом деле живут и работают в регионах, тогда как остальные давно являются резидентами московской агломерации.
Другие эксперты, впрочем, оценивают долю внутренних мигрантов среди покупателей жилья в Москве и Подмосковье выше. Например, генеральный директор компании "Домус финанс" Павел Лепиш утверждает, что более 50% людей, просматривающих сайты и рекламные объявления на предмет покупки квартиры в Москве, это жители субъектов РФ.
Схожие данные приводит и директор департамента маркетинга и рекламы группы компаний "Жилищный капитал" Регина Толоконникова: по ее словам, среди покупателей подмосковной недвижимости лишь 30% обладают постоянной регистрацией в Москве и Московской области, еще 47% зарегистрированы в других регионах России, а оставшиеся 23% - в странах ближнего зарубежья.
Однако, по мере продвижения от простого человеческого интереса к жилью в столичном регионе к совершению сделки, число жителей регионов в общем количестве участников рынка недвижимости заметно падает. Когда дело доходит до покупки, уточняет тот же Лепиш, то доля приезжих снижается до 25% – 40% в зависимости от объекта.
А заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова и вовсе настаивает на том, что на первичном рынке недвижимости столицы порядка 65-75% сделок заключают москвичи, а еще 12-15% приходится на покупателей из Московской области. "В ближайшем Подмосковье на долю покупателей из Москвы может приходиться до 80% сделок. В удаленных городах области сделки по недвижимости в основном заключают местные жители – до 50% сделок", - констатирует собеседница агентства.
ОТКУДА БУДЕТЕ
Покорять Москву едут люди из разных регионов России. Однако эксперты рынка выделяют несколько особенно "щедрых" на покупателей московской и подмосковной недвижимости округов, регионов и областей.
Так, Толоконникова указывает на тройку лидеров среди округов РФ, жители которых чаще обзаводятся собственной недвижимостью в Первопрестольной: Центральный федеральный округ - 51%, Приволжский федеральный округ - 16% и Дальневосточный федеральный округ - 12%.
Со своей стороны Лебедева из компании "МИЭЛЬ-Новостройки" добавляет, что основную долю региональных покупателей составляют жители наиболее экономически благополучных регионов: нефтегазоносных Тюменской области и Ханты-Мансийского автономного округа и крупнейшего алмазодобывающего субъекта РФ Якутии.
Лепиш же проводит прямую связь между числом внутренних мигрантов и состоянием их родных регионов. В последнее время, отмечает собеседник агентства, уменьшилось количество обращений к риелторам от жителей Татарстана, так как активно развивается столица республики Казань – в городе растет число рабочих мест и уровень зарплат, и нет необходимости переезжать в Москву. Покупателей жилья с Северного Кавказа, по наблюдениям эксперта, тоже стало меньше благодаря улучшению политической и экономической ситуации в этом регионе.
ПОКУПАТЕЛЬ И ЕГО ПРЕДПОЧТЕНИЯ
Приехав ни с чем, трудно купить квартиру с нуля, но известны истории успеха, когда иногородние в Москве начинают покупать комнаты в коммунальных квартирах, потом, заработав и накопив денег, они приобретают однокомнатную квартиру, а затем ¬ двухкомнатную и трехкомнатную, рассказывает Шевченко из DOKI.
Покорять в Москву, говорит риелтор агентства недвижимости DOKI Алена Гуцу, приезжают, как правило, молодые люди – 20-22 до 30-35 лет. Семейных, по ее словам, среди них мало, а большая часть тех, кто имеет семью, обзавелись ею еще до приезда в столицу.
Неудивительно, что интерес большей части региональных покупателей сосредоточен на недорогой недвижимости. Например, в Москве, рассказывает исполнительный директор "Миэль - Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов, люди в основном ищут одно-двухкомнатные квартиры стоимостью до 5 миллионов рублей и трехкомнатные квартиры не дороже 10 миллионов. "Для них ключевым фактором является стоимость объекта и месторасположение в данном случае вторично", – отмечает риелтор.
Но одновременно эксперт выделяет среди региональных покупателей и более состоятельные группы. По словам Шленова, в Москве достаточно велик спрос на "студенческую" недвижимость – квартиры для студентов из разных регионов или молодых семей, которым жилье в столице покупают родители. "Эти клиенты предпочитают квартиры в хорошем состоянии в новых домах, в недорогих районах на севере и северо-западе. Типовой запрос – двухкомнатная квартира с отделкой, полностью пригодная для жилья в ценовом диапазоне 8-9 миллионов рублей", - конкретизирует он.
По словам начальника управления маркетинга компании "Велес Девелопмент" Тимура Фаизова, в сегменте "250-500 тысяч долларов" жилье в Москве чаще всего приобретают владельцы небольших региональных бизнесов, а в сегменте "500 тысяч долларов – 1 миллион долларов" – предприниматели и руководители, владеющие на родине несколькими квартирами и продающие их при переезде в столицу. Правда, их доля невелика – всего 5%. "Они достаточно молоды: 50% из них в возрасте 26 – 35 лет, 37% - в возрасте 36 – 45 лет. Такие люди работают в наиболее перспективных отраслях. Например, многие наши покупатели были заняты в сфере электроэнергетики", - конкретизирует эксперт.
А вот для людей, готовых потратить на недвижимость "свыше 1 миллионов долларов", то наблюдениям специалистов "Велес Девелопмент", Москва не является привлекательным регионом для покупки недвижимости. "Они предпочитают недвижимость в других странах", - утверждает Фаизов.
Действительно, соглашается Шевченко из DOKI, региональная элита не особо тянется в столицу: в конце концов, всегда лучше быть "первым парнем на деревне". Кроме того, если у себя на родине такие люди могут владеть каким-то бизнесом, то в Москве, рассуждает эксперт, многие сферы уже заняты. "Не так-то просто войти на рынок", - подчеркивает он.
ТАЙМЕР УСПЕХА
Шансы купить жилье в столице есть у всех, уверена генеральный директор "СКМ риэлти" холдинга "СКМ групп" Наталья Семенова: просто у кого-то это занимает десятилетия, а кому-то хватает от одного года до трех лет.
"Есть у нас одна история семьи из Пензы. Приехали они в Москву два года назад. В своем регионе уже не было возможности для нужного роста, поэтому решили двигаться вперед по карьерной лестнице и перебраться в Москву с женой и 4-месячным ребенком. База в виде недвижимости была и есть на данный момент – двухкомнатная квартира в центральном районе Пензы. Ее решили не продавать на случай, если здесь что-то пойдет не так", - рассказывает Семенова. Но в этом случае, по ее словам, все сложилось замечательно: проработав полтора года в столице, семья купила за 5,6 миллиона рублей трехкомнатную квартиру в 5 километрах от МКАД в юго-западном Подмосковье, причем практически полностью – на скопленные деньги. Брать в ипотеку пришлось лишь 1 миллион рублей.
Гуцу из DOKI считает, что в Москву приезжают в основном энергичные, легкие на подъем молодые люди с изрядной долей авантюризма. По ее словам, они готовы работать в ресторанах официантами, параллельно получая образование, или упорно идти по карьерной лестнице, устраиваясь на самые низкие должности в крупные компании. Риелтор вспоминает случай из своей практики: "Лет 7 назад ко мне обращался молодой человек, работавший на автомойке, чтобы я помогла ему снять жилье. Потом он устроился слесарем в сервис, а две недели назад позвонил проконсультироваться о покупке жилья. Сегодня у него свои две машины-рефрижератора, на которых работают наемные сотрудники".
Однако иногда, рассказывает Гуцу, закрепиться в Москве жителям регионов удается только благодаря родственникам. В пример она приводит еще одну свою клиентку, сотрудницу страховой компании, которая после очередного "внезапного" выселения из арендуемой комнаты, решила, что хочет купить любую комнату недалеко от метро, причем в срочном порядке. Денег на покупку у девушки не было, но она нашла выход: съездила в родной город, поговорила с мамой и сестрой, и те взяли для нее на себя по кредиту в 300 тысяч рублей, которые и стали первоначальным взносом по ипотеке.
ФИНАНСОВЫЙ "ФУНДАМЕНТ"
Ипотека, с точки зрения игроков рынка, вообще является одним из двух основных инструментов, использование которых позволяет жителям регионов переехать в столицу или области. Второй инструмент – это продажа собственного жилья на малой Родине.
В качестве примера Толоконникова рассказывает реальную историю: в Старом Осколе (Белгородская область) в центре города клиентами была продана 2-комнатная квартира в очень хорошем состоянии за 1,5 миллиона рублей. Но ни Москве, ни в ближнем Подмосковье приобрести за эти деньги нормальное жилье оказалось невозможным, так что сумма, полученная от реализации квартиры, стала первым взносом за аналогичную по метражу "двушку" в Реутове по цене уже 4,5 миллиона рублей с привлечением ипотечного кредита со ставкой 13% годовых.
По данным компании "Мортон-Инвест", до 40% ипотечных сделок заключают клиенты, имеющие региональную прописку, уточняет в свою очередь Сибренков.
Семенова же сообщает, что среди приезжих из регионов доля тех, кто может позволить себе выплатить все 100% стоимости квартиры сразу, колеблется от 10 до 20%. "Поэтому уровень ипотечных сделок высок и составляет около 70-80% от общего количества. Даже если люди продают свою недвижимость на родине, им не хватает средств на приобретение равноправного по площади жилья", – сетует она.
Впрочем, продавать жилье в родном городе решаются далеко не все "покорители столицы" – для покрытия затрат на ипотеку многие решают сдавать в аренду пустующее после отъезда хозяев в Москву жилье.
Шевченко из DOKI приводит в подтверждение историю молодого человека, который в своем родном городе заложил недвижимость, получил ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости, а затем сдал эту квартиру в аренду и купил в ближнем Подмосковье квартиру в новостройке на ранней стадии. "Теперь за счет арендных поступлений он погашает платежи по ипотеке", - объясняет эксперт. Правда, оговаривается риелтор, его клиенту повезло: у банка не вызвал нареканий факт сдачи в аренду объекта залога.
В целом, по наблюдениям Семеновой, 80% приезжих из регионов имеют жилье у себя дома, причем отдельные борцы за московскую или подмосковную пропуску решаются на неравноценный размен: "К примеру, семья, которая два года назад переехала в Москву из Пензы, продала одно-, двух- и трехкомнатные квартиры и смогла за вырученные от продажи деньги купить только двухкомнатную квартиру в районе метро "Текстильщики".
Однако, какова ни была бы финансовая база новоиспеченных москвичей, собеседники РИА Новости советуют им не спешить с приобретением собственной недвижимости: нужно "осмотреться на местности", изучить город и рынок жилья, прежде чем принимать решение о покупке жилья в столице. "Если вы собираетесь переехать в Москву и у вас есть средства для покупки недвижимости в столице, то ни в коем случае не стоит сразу же после переезда приобретать жилье. Стоит прожить в городе, как минимум, полгода, чтобы понять "что к чему", - напутствует напоследок Шевченко.