Итоги 2013 года на рынке ипотеки: четверть жилья в России покупается в кредит

МОСКВА, 19 дек - РИА Новости. Каждая четвертая сделка по покупке жилья в России в уходящем 2013 году совершалась при помощи ипотеки, что значительно больше, чем в прошлом году, когда на долю ипотечных кредитов приходилась лишь пятая часть сделок. При этом, утверждают эксперты, опрошенные РИА Новости, в некоторых сегментах рынка жилья, например, в сегменте новостроек эконом-класса в Подмосковье доля ипотеки превысила 50% – по мнению аналитиков, этот своеобразный рекорд рынка недвижимости стал возможен прежде всего благодаря тому, что ипотечные ставки с марта 2013 года планомерно снижались.

ИПОТЕКА УШЛА В НОВОСТРОЙКИ

Если в 2012 году, согласно данным Росреестра, по ипотеке приобретался каждый пятый объект (20,5%), то в 2013 году доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем достигла 24,6%.

А в некоторых сегментах, указывают аналитики, например на рынке новостроек эконом-класса, доля сделок с ипотекой еще выше. "По некоторым объектам она превышает 50% и даже 70% объема продаж", - говорит заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк.

С ним согласен и старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Андрей Осипов, по данным которого, на покупателей с ипотекой в строящихся домах приходится 40-45% сделок. 

Все дело в либерализации подходов банков к аккредитации застройщиков и строящихся объектов недвижимости, признается директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова. "В Сбербанке за 11 месяцев было аккредитовано порядка 10 тысяч новостроек на этапе строительства, что более чем в 3 раза превышает аналогичный показатель прошлого года. Данные тенденции отразились и на структуре выдач ипотечных кредитов в Сбербанке – доля сделок на первичном рынке жилья выросла в октябре 2013 года по сравнению с октябрем 2012 года почти в 2 раза до 30%", - поясняет она.

Особенно большой рост объемов ипотеки, по словам начальника службы розничного кредитования КБ "Московское ипотечное агентство" (КБ "МИА") Наума Либкинда, был характерен для рынка жилья эконом-класса в Подмосковье: здесь, утверждает собеседник РИА Новости, доля ипотечных сделок выросла на 20 процентных пунктов – с 30% до более чем 50%. А вот в Москве на ипотеку приходится пока лишь четверть сделок, отмечает эксперт. При этом, как утверждает Либкинд, на уровне 15% держится доля ипотечников, способных приобрести жилье стоимостью более 20 миллионов рублей.

Глава службы розничного кредитования КБ "МИА" объясняет увеличение доли ипотеки на рынке жилья прежде всего тем, что покупателей за "живые деньги" не так уж много при сегодняшних ценах на жилую недвижимость в России.

К тому же, отмечает он, в этом году некоторые девелоперы стали продавать новостройки даже не на "стадии котлована", а еще на "стадии забора", так что стоимость "входного билета" на рынке снизилась, и теперь взять ипотечный кредит могут те, для кого раньше он был недоступным.

30-ПРОЦЕНТНЫЙ РОСТ ОБЪЕМОВ

По прогнозам аналитического центра АИЖК, по итогам этого года объемы выдачи ипотеки в РФ составят около 1,3 триллиона рублей или немного больше. Это на 30% выше объемов прошлого года. "Это даже немного выше того уровня, который прогнозировало АИЖК в начале года", - радуется Семенюк.

Удачным 2013 год оказался и для самого крупного игрока ипотечного рынка – Сбербанка. Так, по данным Алымовой, только за 11 месяцев кредитной организацией было выдано 392 тысячи ипотечных кредитов на 559 миллиардов рублей, что на 23% больше, чем за аналогичный период 2012 года по количеству кредитов и на 38% по объемам. Она также напоминает, что за весь предыдущий год Сбербанк выдал 357,7 тысячи ипотечных кредитов на сумму 455,5 миллиарда рублей.

Продажи ипотечных кредитов в "ВТБ 24" по итогам 2013 года составят более 230 миллиардов рублей, что на 44% больше показателей 2012 года, говорит в свою очередь Осипов.

В целом, ожидает заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов агентства "Эксперт РА" Михаил Доронкин, по итогам года доля госбанков – Сбербанка, "ВТБ 24" и Газпромбанка – на ипотечном рынке России не изменится, оставшись на уровне 68%. Правда, не исключает эксперт, возможна небольшая корректировка доли Сбербанка на 1 - 1,5 процентного пункта за счет снижения ставок в течение года. Эксперт напоминает, что на топ-20 банков – лидеров ипотечного рынка приходится 72% всего рынка ипотеки.

При этом, как и в прошлом году, рассказывают аналитики, в России остается низкой доля выдачи кредитов в валюте. Алымова из Сбербанка оценивает ее в 0,7% во всем портфеле и менее чем в 0,1% в выдачах, а Осипов из "ВТБ 24" говорит о "среднерыночном" показателе в 1%.

Валютные кредиты пользуются очень ограниченным спросом, в основном в нескольких городах - Москва, Калининград, Владивосток, где есть сегмент клиентов, чьи доходы так или иначе привязаны к валюте, указывает старший вице-президент "ВТБ 24".

"В настоящее время спрос на долларовые кредиты значительно сократился. Если 5 лет назад на них проходилось порядка 5% от всего числа выдаваемых кредитов, то уже два-три года назад этот объем сократился до 1,1 - 1,6%. На 1 ноября 2013 года доля долларовых ипотечных кредитов, выданных с начала года, составляла 1,3% в денежном выражении и 0,2% в количественном", - добавляет в свою очередь член правления, руководитель кредитно-операционного блока банка DeltaCredit Денис Ковалев. Однако, признается он, именно в DeltaCredit доля валютной ипотеки в портфеле довольно высока: на 1 декабря 2013 года она составила около 25,2% в денежном выражении и 17,4% в количественном.

ПЛАВНОЕ СНИЖЕНИЕ СТАВОК

Позитивными оказались итоги года для рынка ипотеки и с точки зрения динамики стоимости кредитов. Если во второй половине 2012 года ипотека планомерно дорожала, то для большей части этого года было характерно снижение ставок.

"Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться – со второго квартала их стали уменьшать почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом", - рассказывает Семенюк.

Эксперт отмечает, что в первом квартале 2013 года ни один банк из десятки крупнейших банков по объемам ипотечного кредитования не повысил процентную ставку.  Более того, не менее четырех игроков провели корректирующее снижение ставок, а Сбербанк, например, уменьшил ставки по ипотеке на 1 процентный пункт, подчеркивает эксперт. Всего же со второго квартала 2013 года по декабрь 2013 года аналитический центр АИЖК зафиксировал около 30 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка .

В итоге, обращает внимание Семенюк, в октябре средневзвешенные месячные ставки достигли 12,3%, впервые в 2013 году опустившись ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года (в октябре 2012 года средняя стоимость ипотеки в РФ была равна 12,4%).

Правда, со скепсисом замечает начальник управления ипотечного кредитования Судостроительного банка (СБ Банка) Максим Честикин, в целом по рынку серьезного снижения цены ипотеки так и не произошло.

Более того, подчеркивает генеральный директор "Независимого бюро ипотечного кредитования" (НБИК) Евгения Таубкина, для получения низкой ставки банки требуют от клиентов 50-процентный залог. "Если раньше ставка зависела от многих параметров (от валюты, от срока, от способа подтверждения дохода), то сейчас наблюдается прямая зависимость ставки от первоначального взноса: чем больше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. Объясняется это тем, что если заемщик внес своих 50%, то он сделает все возможное, чтобы выплатить кредит", - разъясняет эксперт.

НОВЫЕ РУБЕЖИ ВОЕННОЙ ИПОТЕКИ

Самый значительный рывок среди различных социальных ипотек в 2013 году удался военной ипотеке, считают эксперты.

По данным ФГКУ "Росвоенипотека", с начала 2013 года объем выданных кредитов по продукту АИЖК "Военная ипотека" составил 28,14% от общего объема кредитов, выданных военнослужащим банками и небанковскими кредитными организациями. За все время существования программы АИЖК "Военная ипотека" по ее условиям военнослужащим было предоставлено более 31 тысячи ипотечных кредитов на сумму 60,96 миллиарда рублей, говорит Семенюк.

При этом в 2013 году АИЖК улучшило условия кредитования по программе "Военная ипотека". Во-первых, были снижены ставки (сейчас от 9,5% годовых), а во-вторых, расширены цели кредитования – кроме ипотеки на приобретение квартиры, военнослужащий может получить кредит на покупку жилого дома с земельным участком, а  также квартиры на этапе строительства, продолжает он.

"Программа обеспечения военнослужащих жильем вышла на стабильные объемы. В программу включаются новые участники, условия кредитования улучшаются. Появились новые возможности: с нового года ставка будет дополнительно снижена, размер накопительного взноса проиндексирован, в результате, доступность жилья вырастет", - говорит собеседник агентства.

По словам старшего вице-президента "ВТБ 24", в 2013 году военная ипотека стала по-настоящему прорывным проектом и для этого банка. "За период январь - ноябрь выдачи выросли более чем в 10 раз, в настоящее время "ВТБ 24" является самым активным участником этой программы, выдавая каждый четвертый кредит по военной ипотеке в стране. До конца года "ВТБ 24" предоставит кредитов по программе на сумму до 15 миллиардов рублей", - рассказывает Осипов. 

Как отмечает Алымова, в этом году Сбербанк распространил продукт "Военная ипотека" на все территориальные банки, что позволило увеличить его доступность для всех участников накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих. В результате расширения территории обслуживания банк выдал за 11 месяцев этого года 1,3 тысячи кредитов на 2,2 миллиарда рублей, что в 2,3 раза больше по количеству и в 2,2 раза по объемам, чем за аналогичный период 2012 года.

О положительной динамике в выдаче кредитов по военной ипотеке говорит и заместитель начальника департамента развития розничного бизнеса Газпромбанка (ГПБ) Юлия Елсукова: прирост за 11 месяцев текущего года к аналогичному периоду прошедшего года составил 59% по количеству кредитов и 56% в суммарном выражении. "Всего на 30 ноября 2013 года было выдано 6,172 тысячи кредитов на сумму 12,4 миллиарда рублей", - уточняет она.

Тем не менее, как замечает Либкинд, жилье, которое можно приобрести военному в рамках накопительно-ипотечной системы,  все дальше уходит от МКАД, поскольку в военной ипотеке максимальная сумма, на которую могут рассчитывать заемщики, составляет 2,3 миллиона рублей плюс 10% накопленного взноса.  "Сейчас в столичном регионе в среднем за 2,5 миллиона можно только купить однокомнатную квартиру в доме на низкой стадии строительства, поэтому военной ипотеки не так много в Москве и области", - замечает эксперт. 

БАНКИ СМЯГЧАЮТ ТРЕБОВАНИЯ

Еще одна тенденция уходящего года, по мнению Таубкиной из НБИК, это упрощение процедуры одобрения ипотечного кредита. В 2013 году, напоминает она,  банки стали предлагать определенным категориям заемщиков возможность оформить ипотечный кредит по двум документам – паспорту и водительским правам или пенсионному удостоверению.

"По статистике банков, заемщики с большим первым взносом реже допускают просрочки. Для таких заемщиков, например, "ВТБ 24" и некоторые другие банки запустили  программы по выдаче ипотечного кредита по двум документам – по паспорту РФ и пенсионному свидетельству либо водительским правам, позволяющие заемщику фактически без подтверждения дохода получить  ипотечный кредит", - утверждает собеседница агентства. 

Впрочем, предупреждает Либкинд, если банк не берет какие-то дополнительные документы, это не значит, что он не проверяет предоставленную информацию.  Клиент заполняет анкету, предоставляет о себе и доходах полные данные, по которым можно проверить информацию по компании. Однако зачастую тем, кому лень предоставить дополнительные документы, приходится платить дороже за свою ипотеку.

Таубкина считает, что такие программы получения ипотеки по паспорту – это выход для индивидуальных предпринимателей или владельцев  бизнеса. Данные программы популярны и среди наемных сотрудников, например, если работодатель отказывается предоставить справку о "зарплате в конверте", рассуждает она.

Наконец,  собеседница РИА Новости добавляет к списку банковских смягчений и то, что с этого года отдельные кредитные организации опять стали принимать от потенциальных заемщиков собственноручно составленную декларацию о доходах и больше не требуют справку 2-НДФЛ в качестве обязательного документа.

ПЕРСПЕКТИВЫ 2014 ГОДА

Заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк ждет, что в 2014 году продолжится рост ипотечного рынка, а темп роста выдачи ипотечных кредитов составит около 15%, по сравнению с 30-процентным ростом в 2013 году.

В целом с ним согласен и Осипов, но его позиция даже оптимистичнее. "Рынок ипотеки несколько снизит темпы роста: мы прогнозируем рост рынка на уровне 25%, что является очень высоким показателем - выше, чем по рынку кредитования физлиц в целом", - отмечает банкир. 

По словам старшего вице-президента "ВТБ 24", увеличение объемов ипотеки в России будет связано с по-прежнему очень низким развитием рынка - проникновение ипотеки в ВВП страны менее 4% против 20% в таких странах, как Чехия или Польша. При этом аналогичный показатель по потребительским кредитам уже практически сравнялся с европейским уровнем. "Таким образом, потенциал развития ипотеки в стране огромный, и рынок будет расти опережающими темпами в ближайшие 5-10 лет как минимум", - уверен Осипов.

А вот генеральный директор НБИК считает, что в 2014 году для серьезного роста объемов выдачи ипотеки предпосылок не видно: российская и мировая экономики замедляются, активность потребителей падает, сделки на рынке недвижимости в основном альтернативные. "Сейчас рынок покупателя, многие квартиры на вторичном рынке стоят, на первичном практически отсутствует инвестиционный спрос", - сетует Таубкина. 

В свою очередь Либкинд называет и другие социальные причины, которые могут отразиться на темпах роста ипотеки в России. "В следующем году рост доходов сильно замедлится, вряд ли вырастут зарплаты потенциальных потребителей ипотеки. Безработица у нас сейчас низкая. У нас этим очень сильно гордятся, но производительность труда тоже очень низкая. Если мы начнем заниматься реальными вещами по совершенствованию нашей экономики, по совершенствованию ее конкурентоспособности, у нас высвободится огромное количество низкоквалифицированных людей.  В результате не приходится ожидать роста зарплат, и перспективы роста ипотечного рынка носят ограниченный характер", – перечисляет эксперт.

Позицию Алымовой можно назвать срединной между оптимистами и пессимистами на рынке ипотеки. По ее мнению, в наступающем 2014 году ипотечное кредитование продолжит рост при сохранении умеренных цен на жилье и дальнейшем развитии отрасли строительства, которая является источником более доступной недвижимости. "В Сбербанке предварительно ожидается, что темпы роста выдач в следующем году будут сопоставимы с 2013 годом", - говорит она.

Что касается ставок по ипотеке, то, как ожидает замгендиректора АИЖК, они в 2014 году продолжат снижаться, но не так значительно, как во втором полугодии 2013 года. При базовом сценарии развития экономики от АИЖК на 2014 год, уточняет Семенюк, в среднем ипотека в следующем году может стоить от 11,8% до 12,5%.

"В 2014 году при отсутствии непредвиденных нововведений от регулятора ситуация на ипотечном рынке не претерпит существенных изменений. Процентная ставка может корректироваться в пределах 0,25 – 0,5 процентного пункта в обе стороны, что мы видели в том числе и в этом году. Также в соответствии с зарождающимся трендом по первичному рынку жилья будет больше программ, акций, продвижения продуктов, ориентированных именно на этот сегмент", – резюмирует общее мнение экспертов рынка ипотеки Ковалев из DeltaCredit.