МОСКВА, 4 авг - ПРАЙМ, Наталья Карнова. Ситуация на рынке недвижимости далека от идеальной: несмотря на господдержку ипотеки на новостройки, игроки фиксируют спад продаж. Причин этому много – и традиционное летнее затишье, и снижение платежеспособного спроса.
"С июня мы наблюдаем падение спроса на первичном рынке, и, прежде всего, это связано со снижением доходов граждан. Также нельзя сбрасывать со счетов и сезонный фактор, так как летом спрос на недвижимость во всех сегментах снижается", - отметила в этой связи гендиректор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.
В сложившейся ситуации государство субсидирует ставки по ипотечным кредитам, чтобы они были не выше 12% годовых, возмещая банкам разницу. Пока это касается лишь первичной недвижимости. Лимит льготной ипотеки на текущий год был увеличен с 400 до 700 миллиардов рублей, однако на фоне снижения спроса выбрать его не получается. Поэтому правительство обсуждает варианты ипотечной либерализации.
Объем субсидированной ипотеки увеличен до 700 млрд руб >>
Речь идет, в частности, об увеличении объема максимального кредита на одного клиента. Сейчас он в среднем по РФ составляет 3 миллиона рублей, а в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге – 8 миллионов рублей. Эти суммы могут быть повышены до 4 и 10 миллионов рублей соответственно.
Больше – значит лучше?
Опрошенные агентством "ПРАЙМ" эксперты разошлись в оценках эффективности этой меры. Одни полагают, что она вряд ли сможет стать драйвером для роста ипотеки в условиях ограниченной платежеспособности заемщиков. Ведь ежемесячные платежи тоже вырастут, что вряд ли ассоциируется с массовой доступностью, пояснил директор ипотечного отделения ГК "МИЦ" Константин Шибецкий. "Очевидно, что ипотечное кредитование должно быть массовым, если рассматривать его в качестве инструмента поддержки и развития отрасли", - добавил он. Поэтому ключевым в решении поддержания спроса на ипотечные кредиты остается субсидирование ставки, а в перспективе - снижение процентов по выплатам, считает эксперт.
Те, кто хотел взять кредит на квартиру, постарались сделать это весной, а люди, не планировавшие покупку жилья, сейчас избегают крупных трат, отмечает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. "Наиболее либеральным было бы снизить ставки по ипотеке до европейского уровня. Однако при существующей инфляции это едва ли реально", - считает она.
В свою очередь другие полагают, что расширение лимита кредитования станет наиболее оптимальным решением. Так, Лебедева уверена, что эта мера позволит потенциальным покупателям купить жилье большей площади, а также квартиры не на окраинах города, а ближе к центру столицы.
По мнению гендиректора компании "Бон Тон" Надежды Коркка, максимальную сумму кредита в Москве необходимо увеличить хотя бы до 10-12 миллионов рублей, а в регионах - до 5 миллионов рублей. "Цена столичных квартир класса "комфорт" и "бизнес" варьируется от 10 до 35 миллионов рублей. Многих, кто планирует купить квартиру с кредитом более 8 миллионов рублей, отпугивают действующие стандартные ставки банков в размере 13-17%, ведь платеж при этом значительно увеличивается", - сказала она.
Например, для кредита в 12 миллионов рублей ежемесячный платеж по ставке в размере 12% на 20 лет составил бы 132 100 рублей, а при ставке 17% уже 176 000 рублей. "Даже тем, у кого есть возможность купить такую дорогую квартиру, разница в 44 000 рублей в месяц имеет значение. Кто-то решает подождать и накопить, кто-то покупает квартиру меньших размеров. В любом случае, на продажах это отражается", - пояснила Коркка.
ЖСК – кандидат на субсидии
Сейчас есть довольно много объектов, не охваченных ипотечным субсидированием. Так, проседает по продажам сегмент новостроек, реализуемых по схемам жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Обсуждается вариант подключения ЖСК к льготной ипотеке, однако здесь много "подводных камней", связанных с тем, что они не работают по 214-ФЗ, который дает соинвесторам ряд гарантий.
Эксперты сходятся во мнении, что включать ЖСК в программу господдержки ипотеки было бы слишком рискованно. "Банки и до кризиса избегали кредитовать такие объекты, так как по ним не существует гарантии своевременного ввода в эксплуатацию, а бесконечно финансировать стройку невозможно", - отметила Доброхотова.
По словам Шибецкого, сам подход строительства с использованием ЖСК крайне рискован для дольщиков, так как подразумевает множество вариантов неисполнения своих обязательств застройщиком. Возможность привлечения ипотеки в рамках ЖСК может привести к катастрофическому появлению обманутых дольщиков и росту задолженностей перед банками, уверен эксперт.
Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина констатирует, что вместе с включением в программу ЖСК необходимо и увеличение максимальной суммы кредита. "Во-первых, трех- и четырехкомнатные квартиры, менее доступные по цене, зачастую остаются без внимания. Во-вторых, по ЖСК в основном реализуются новостройки бизнес-класса, и цена предложения очень высока. Соответственно, максимальной суммы кредита в размере 8 миллионов рублей будет недостаточно", - пояснила она.
В свою очередь, Лебедева отмечает, что сейчас ЖСК не самая распространенная схема продажи на рынке, поэтому ее включение в программу господдержки не окажет заметного влияния на первичный рынок.
Кредиты и их риски
В любом случае, искать пути, чтобы сделать ипотеку доступнее, необходимо, и расширение льготных программ окажет позитивное влияние на рынок, уверены эксперты. "Сейчас, когда ключевая ставка снизилась, ставки по кредитам на жилье также пойдут вниз. Возможно, осенью мы увидим какое-то оживление рынка", - полагает Доброхотова из "БЕСТ-Новострой".
Кредитование РФ ищет идеи для роста >>
По словам Лебедевой из МИЭЛЬ, поправки по программе льготной ипотеки позитивно скажутся на объеме сделок с привлечением заемных средств, но стоит ожидать роста не более чем на 3-5%. Представитель "Бон Тон" уверена, что включение ЖСК и увеличение максимальной суммы кредита будет оптимальным решением для решения поставленных задач. "Это даст суммарный эффект", - пояснила она.
Но даже если количество выдаваемых кредитов возрастет, однако вопрос повышения рисков для заемщиков и банков остается открытым. По данным коллекторского агентства "Секвойя кредит консолидейшн", за последние полгода просрочка россиян по ипотеке в годовом выражении увеличилась на 30%. Начиная с января показатель вырос почти на 17,5%.