Темпы роста торговых площадей в РФ будут снижаться

В 2014 году Россия стала лидером в Европе по объемам качественных торговых площадей, сместив в первого места Францию. В РФ вводятся наибольшие объемы торговой недвижимости в Европе – только в 2014 году в стране было введено 2,2 млн. кв. м. качественных торговых площадей, что составляет около половины прироста данного показателя по всей Европе.  Самые крупные проекты по строительству торговых центров также были реализованы в России, среди них ТЦ «Авиапарк», ТЦ «Vegas Крокус Сити» и ТЦ «Мозаика» в Москве. Тем не менее девальвация рубля, падение покупательской способности населения и санкции привели к тому, что активность в секторе снизилась. На этом фоне объемы ввода торговых площадей в 2015 году окажутся значительно ниже, чем в предыдущем. 

Несмотря на то, что Россия обогнала Францию по объемам торговой недвижимости, в расчете на тысячу жителей наша страна все еще значительно отстает от развитых стран. Связано это с тем, что преимущественно в регионах существует определенный дефицит торговых центров, во многих небольших городах современных торговых центров нет вовсе. При этом столица и большие населенные пункты не испытывают нехватки торговых площадей. В частности, в Москве на тысячу жителей приходится 420 кв. м. качественных торговых площадей, в Санкт-Петербурге – 513 кв. м., что даже выше среднеевропейских значений. Таким образом, реальный дефицит торговых площадей существует в небольших городах и относится он преимущественно к качественным торговым объектам, которые включают торговые центры, многофункциональные комплексы, аутлеты, ритейл-парки. 

Россия является лидером в Европе по объемам вводимых торговых площадей, однако, по нашим ожиданиям, данный показатель будет уменьшаться, что связано с падением покупательской способности населения и девальвацией рубля. За I полугодие 2015 года в РФ было введено 13 торговых центров общей арендуемой площадью 547 тыс. кв. м.  При этом 56% площадей были введены в одной Москве. Заполняемость введенных объектов была невысокой - около 30%, и арендодатели не рассчитывают на быстрое улучшение ситуации, так как большинство ритейлеров приостановили расширение своих сетей, а новые компании пока не выходят на российский рынок, ожидая восстановления экономики и роста покупательской способности. На этом фоне значительно снизились арендные ставки. В Москве Прайм Ритейл Индикатор (базовая запрашиваемая арендная ставка за помещение размером 100-200 кв. м. на первом этаже лучших торговых центров города) опустился в 2015 году на 8,6% г/г до $3200, при этом по сравнению с максимумом 2013 года показатель упал на 20%.

Оборот розничной торговли в РФ растет достаточно быстрыми темпами, однако это в значительной степени связано с высокими темпами инфляции в стране. В 2014 году, например, темпы инфляции оказались даже выше, чем прирост оборота розничной торговли. Но, несмотря на это, в стране было введено на 30% торговых площадей больше, чем в 2013 году. Таким образом, в секторе существует определенный разрыв между спросом и предложением: темпы роста розничных продаж замедляются и почти не превышают инфляции, при этом прирост торговых площадей опережает данный показатель. 

Хоть Россия и вышла в прошедшем году в лидеры по объемам торговой недвижимости в Европе, в расчете на тысячу человек мы все еще значительно отстаем от развитых стран. Тем не менее крупные города и областные столицы не испытывают нехватки качественных торговых площадей. В Краснодаре, например, на 1000 человек приходится более 700 кв. м. качественных торговых площадей – по этому показателю город является лидером в РФ. Наибольший дефицит наблюдается за Уралом и на Дальнем Востоке. В Хабаровске и во Владивостоке, в частности, на 1000 жителей приходится всего около 50 кв. м. качественных торговых площадей. 

В секторе торговой недвижимости РФ мы выделяем следующие особенности: во-первых, существует значительный разрыв между крупными городами Центральной России и другими регионами. В столице и многих больших городах объемы торговой недвижимости в расчете на 1000 человек превышают среднеевропейские, а ввод новых площадей там остается на высоком уровне. При этом в более отдаленных от центра населенных пунктах обеспеченность торговыми площадями в разы ниже.

Во-вторых, в стране существует дефицит именно качественных торговых площадей, к которым относятся торговые центры, аутлеты и т.д. В целом же даже регионы не испытывают серьезной нехватки торговых площадей традиционного формата. На этом фоне мы ожидаем, что темпы прироста объемов торговой недвижимости будут замедляться. Это будет связано как с насыщением рынка, так и с текущим кризисом в экономике, который привел к снижению покупательской способности и заставил многих зарубежных и российских ритейлеров пересмотреть свои планы по расширению сети в стране.