МОСКВА, 8 ноя - ПРАЙМ, Наталья Карнова. Более 170 застройщиков в РФ, работающих по договорам долевого участия (ДДУ), сегодня находятся в стадии банкротства, сообщил директор департамента жилищной политики министерства строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на общественном совете при Минстрое РФ.
Всего в настоящее время в стране насчитывается более 5 тысяч застройщиков, работающих по ДДУ. Поскольку схема долевого участия – одна из разрешенных законом для привлечения средств граждан в строительство многоквартирных домов, процент нарушений здесь относительно низок, констатируют эксперты.
Между тем, риски инвестирования в строительство таких домов велики. Застройщики, работающие по ДДУ, переживают те же проблемы, что и весь строительный сектор. Прежде всего, это закредитованность: на новые проекты берутся кредиты, которые надо гасить из выручки от реализации старых проектов. Продажи при этом падают на фоне снижения доходов населения и сокращения спроса на офисную и коммерческую недвижимость. Кроме того, в бюджете РФ не хватает средств на капстроительство, что снижает объем заказов на муниципальные объекты.
Всего, по данным Минстроя, более 700 объектов в России являются проблемными. По оценке НИУ-ВШЭ, банкротство грозит каждой шестой строительной компании. Банкротятся в основном мелкие девелоперы, но и крупных это стороной не обходит. Пример - ГК Су-155, где уже запущена предбанкротная процедура.
Разумеется, у крупных игроков есть дополнительные возможности удержаться на плаву. "Во-первых, это участие в государственной программе субсидирования ипотечной ставки. Во-вторых, крупным застройщикам проще получить кредит от банка. Сегодня кредиторы часто требуют в залог не просто землю и строящиеся объекты. Им необходим более ликвидный актив, а именно – уже введенные в эксплуатацию дома, квартиры в которых в случае необходимости можно быстро продать. Очевидно, что дать такую гарантию проще крупным девелоперам, в портфеле которых есть готовые объекты", - рассуждает управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая.
В пользу крупных девелоперов играет и имя, которое "на слуху" - люди с опаской относятся к застройщику, о котором ничего не слышали. Кроме того, девелоперы крупных проектов чаще предлагают максимально диверсифицированный продукт: квартиры разной площади, с отделкой и без, в разных сегментах, локациях и т.д. Поэтому снижение спроса на тот или иной объект или конкретный тип квартир не создает острого дефицита бюджета, как это может быть с мелкими игроками рынка. Небольшие игроки располагают одним или несколькими домами, так что простора для диверсификации у них может не быть.
"Крайними" оказываются обманутые дольщики, которых сегодня в России, по данным Минстроя, насчитывается более 40 тысяч. Для оказания им помощи в январе 2017 года заработает Компенсационный фонд, который будет формироваться за счет отчислений застройщиков – 1% от стоимости строящегося объекта. В обязанности фонда войдет поиск тех, кто достроит объекты в случае банкротства основного (начального) застройщика. "Этот фонд будет работать под АИЖК, и все ДДУ, которые будут страховаться после нового года, будут страховаться в этом государственном фонде", - пояснил глава Минстроя Михаил Мень. Без уплаты страховых взносов регистрация ДДУ будет запрещена.
Но даже если застройщик обанкротился или находится на грани банкротства, дольщиков можно вывести из-под удара, указывает директор департамента инвестиций KnightFrank Ольга Широкова. "Существуют варианты банкротства, при которых дольщики фактически не страдают. В компании-девелопере просто осуществляется переход права собственности. Такие примеры мы видели в предыдущий кризис, когда банки стали обладателями большого числа девелоперских активов", - напомнила она.
Однако эксперты констатируют, что все это временные меры, которые помогают только сильнейшим. Глобальное улучшение ситуации в строительной сфере возможно лишь после стабилизации и роста экономики в целом, поскольку от этого напрямую зависят доходы населения.
По мнению Марии Литинецкой, в первую очередь ситуация должна наладиться в секторе жилой недвижимости, спрос на которую стабилен, а банки стараются максимально снизить ставки по ипотеке. Нежилая недвижимость реализуется хуже, поскольку компании жестко контролируют затраты, сворачивают программы по развитию, переезжают в более дешевые и меньшие по площади офисы. Арендаторов и покупателей становится меньше, что приводит к ужесточению конкуренции за клиента и снижению цен на аренду и покупку.
В свою очередь, представитель KnightFrank указывает, что и качественная коммерческая недвижимость, построенная в правильном месте, будет востребована в любой кризис. В сложные времена лучшие объекты оттягивают на себя спрос и осложняют жизнь конкурентам и их владельцам. Их же собственный бизнес не страдает.