МОСКВА, 21 фев - ПРАЙМ, Наталья Карнова. Переселение всех москвичей из пятиэтажек-"хрущевок" в новое современное жилье может оказаться непростой задачей. Инвесторы опасаются, что такие проекты не окупятся, и будут бороться лишь за дорогие участки в ЦАО и ЗАО. У города средств вряд ли хватит, поэтому жители "хрущевок" и даже "брежневских" девятиэтажек в перспективе рискуют переселиться в Новую Москву или Подмосковье.
Президент Владимир Путин рекомендовал мэру Москвы Сергею Собянину снести все столичные пятиэтажки. "Я знаю настроение и ожидания москвичей. Ожидания связаны с тем, чтобы эти дома снести, и на их месте новое жилье построить", - сказал Путин. В свою очередь, Собянин доложил, что столичные власти намерены полностью завершить программу в 2017-2018 годах. В настоящее время, по словам мэра, уже переселены 160 тысяч московских семей, для чего задействовано около 6 млн кв. метров жилья. "Остались буквально считанные единицы домов", - сообщил Собянин.
В столице действует программа расселения "хрущевок" первой волны индустриального домостроения. Она затрагивает 1772 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. метров. На данный момент нерасселенными остаются 75 домов сносимых серий, которые должны демонтировать до 2018 года. При этом Собянин признал, что в столице остается еще немало некомфортного, "ветхого" жилья, не относящегося сейчас к сносимым сериям - 25 млн кв. метров, в которых проживает 1,6 млн москвичей.
Довести до конца историю со сносимыми сериями к 2018 году вполне реально, считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. "Но мы понимаем, что время идет, и несносимые серии рано или поздно ветшают и пополняют фонд ветхих домов. В перспективе 10 лет встанет вопрос даже о части девятиэтажек, выстроенных в ранний «брежневский» период", - добавил он.
Для дальнейшего сноса и расселения жильцов всех подобных объектов необходима весьма крупная сумма, и городской бюджет вряд ли сможет ее выделить, особенно в условиях экономической неопределенности, полагает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. "Инвесторы раньше занимались сносом ветхого пятиэтажного фонда, однако после кризиса 2008-го года, на падающем рынке, перестали тратить на это свои средства, так как больше не получали прибыли. Причины этого - увеличение себестоимости строительства и снижение цен на недвижимость", - пояснил он.
Сейчас жилье не дорожает, а дешевеет, поэтому инвесторы с опаской подключаются к таким проектам. Пятиэтажки сносят при условии строительства на их месте 17-22-этажных домов, что даже с учетом расселения с повышением площади оставляет для продажи более половины квартир, то есть, 7-8 этажей. "Так произошло, например, на Ленинском проспекте в районе улицы Новаторов - в построенный на месте пятиэтажек дом серии КОПЭ заселились сами переселенцы, а половина квартир была продана по высокой цене", - рассказал Репченко.
Инвесторов интересуют площадки под застройку в районах, где земля дороже, поэтому первыми под расселение подпадут оставшиеся пятиэтажки в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО, считает он. Такие места будут интересны большинству крупных застройщиков, представленных на столичном рынке. По данным стройкомплекса Москвы, в тройку лидеров входят ГК "Абсолют", казенное предприятие УГС, созданное властями города для строительства жилья и социальных объектов за счет бюджета, и "Авеста-строй". В список входят ГК "А101", "Группа ЛСР" и ГК "ПИК", осенью прошлого года купившая крупнейшего застройщика жилья "Мортон".
ЧТО ДОСТАНЕТСЯ ПЕРЕСЕЛЕНЦАМ
По законодательству собственники приватизированных квартир в сносимых домах должны получить аналогичное по метражу жилье в том же районе. Однако даже лидеры рынка окупить расселение девятиэтажки за счет покупателей не смогут, уверены эксперты. Поэтому придется либо подключать столичный бюджет, либо переселять жителей туда, где земля дешевле - в Новую Москву, полагает Репченко. "Скорее всего, будет выбран именно второй вариант, так как лишних денег у города нет. Так делали и в советское время, переселяя жителей коммуналок центра Москвы в тогдашние «выселки» - Чертаново или Черемушки", - добавил он.
Квартира может быть предоставлена и в соседнем районе, и в Подмосковье, если сносу подлежит жилье в удаленных районах Москвы, согласна руководитель офиса "На Фрунзенской" "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Ольга Тихонова. "Жильцам муниципальных квартир при расселении предлагают жилье без привязки к району и метражом из расчета 18 кв. метров на человека (социальная норма на жилье. - "Прайм".)", - сказала она.
Кроме того, городские власти могут предложить переселенцам доплатить за повышенную площадь в своем районе. Ситуация 90-х годов, когда можно было прописать в "однушку" 10 человек и при расселении получить несколько отдельных квартир сейчас не повторится, уверены эксперты. "Прошло время, когда государство затыкало все дыры - теперь жителям и за капремонт придется платить самим, и за инфраструктуру (налог на недвижимость), и за желание остаться в привычном районе. Жилье выделяют строго того же метража, что и был, и, возможно, на окраине, а все улучшения - за свои деньги", - сказал Репченко.
По словам Шломы, некоторые предприимчивые владельцы жилья в "хрущевках" обманывали покупателей, обещая им, что дом вскоре снесут, а все собственники получат новые квартиры, но это было неправдой. И сейчас такого произойти тем более не может - переселение скорее затянется на неопределенный срок.
Эксперты сомневаются, что продолжение сноса пятиэтажек повлияет на столичный рынок недвижимости. "На сегодняшний день объем предложения на вторичном рынке Москвы в целом составляет более 40 тысяч квартир. По нашим данным, общая доля кирпичных и панельных домов «хрущевок» не превышает 10%", - рассказала Тихонова.
КАК ВСЕ НАЧИНАЛОСЬ
Строительство "хрущевок" началось в конце 1950-х годов, когда тогдашний лидер СССР Никита Хрущев решил взяться за массовое решение квартирного вопроса советских граждан. Вопрос, что называется, "назрел": капитальных домов строилось мало в силу их дороговизны, а расселять коммуналки и бараки было необходимо. Кроме того, войной было разрушено около 70 млн кв. метров жилья.
Строительство "хрущевок" обходилось дешево, поэтому в 1960-70-е годы они росли по всей стране, как грибы. Строить их прекратили лишь в середине 80-х годов прошлого века. По плану срок эксплуатации домов сносимых серий не превышал 25 лет, а несносимых - 50 лет. При своевременном ремонте они могли прослужить даже сотню лет. Задачу расселить советские семьи по отдельным квартирам они выполнили, хотя заслужили немало нареканий на тесноту, неудобство и плохое качество.