МОСКВА, 21 мар - ПРАЙМ, Наталья Карнова. Интерес россиян к зарубежной недвижимости за два года увеличился в среднем на 25% в сравнении с 2014-м годом, свидетельствуют данные исследования международной консалтинговой компании Knight Frank. Обеспеченные россияне предпочитают коммерческую недвижимость в Лондоне и Берлине, тогда как люди с более скромным доходом задумываются о домике для жизни у моря в Испании или Болгарии.
Главным регионом, интересующим россиян, остается Европа. Среди более или менее экзотических стран отмечается рост числа запросов на ОАЭ, а среди удаленных растет популярность США. Недвижимость в Азии, Африке и Южной Америке наших граждан практически не интересует.
По словам директора по зарубежной недвижимости компании Марины Шалаевой, динамика по уже свершенным сделкам идентична статистике запросов, добавила эксперт. "Более 30% запросивших данные по недвижимости в итоге совершают покупку, и в популярных странах сделок было достаточно много. При этом ситуации, когда запрашивают Лондон, а покупают, к примеру, Болгарию, которая дешевле, практически не встречаются - как правило, сделка совершается в той стране, которой клиент интересуется, а требования к покупке четко сформулированы уже до обращения к нам", - добавила она.
В качестве причин роста интереса россиян к зарубежной недвижимости эксперты называют высокий уровень отложенного спроса. После кризиса 2014-2015 годов, когда цена ряда объектов выросла вдвое из-за падения рубля, многие отказывались от сделок или откладывали их на неопределенный срок. "Однако сейчас мы наблюдаем стабилизацию валютных курсов, и, как следствие, возвращение таких клиентов на рынок. К примеру, недавно прошли покупке замка в Шотландии, шале во Франции - год назад таких сделок не было", - рассказала Шалаева.
Генеральный директор компании Distant Property Наталья Завалишина также констатирует некоторое оживление, особенно очевидное на фоне стагнации рынка в 2015-2016 годах. Однако пока оно не переходит в увеличение числа покупок - спрос активизировался лишь в ноябре-декабре прошлого года, а для того, чтобы сделка закрылась, необходимо как минимум несколько месяцев. Действительно ли россияне вновь стали покупать недвижимость за рубежом, или мы имеем дело лишь с активизацией отложенного спроса без перехода в покупки, мы поймем лишь ближе к осени, добавила она.
ДЛЯ ЖИЗНИ И РАБОТЫ
Эксперты Knight Frank фиксируют возросший интерес к коммерческой недвижимости, позволяющей иметь более стабильный и высокий доход с наименьшими рисками. Диверсификация портфеля активов за счет приобретения зарубежной недвижимости дает возможность получать регулярный доход в валюте, особенно с учетом того, что ставки по депозитам в Европе просели.
Один из самых популярных запросов - коммерческая недвижимость в Германии, т.е. офисные и торговые площади уже с арендаторами, заключившими договоры на срок 15-20 лет. Это дает возможность привлечь управляющую компанию и практически забыть об этом активе, лишь получая деньги.
По данным исследования, бюджет на покупку жилья сократился за два года с 6,5 млн евро до 4 млн евро, на коммерческую недвижимость, напротив, вырос с 5 млн евро до 7,5 млн евро. Россияне в большей степени заинтересованы приобретением инвестиционной недвижимости и готовы рассматривать даже очень высокие бюджеты, отмечают в исследовании.
Доход от коммерческой недвижимости в европейских странах может составлять до 12% годовых, тогда как от жилой недвижимости - порядка 3-4 процентов, рассказала Шалаева. "Это если речь идет о центре Берлина, в Лондоне цифры еще более скромные", - отметила она. Конечно, курортная недвижимость в сезон приносит больше, но в этом случае прибыль имеет сезонный характер, поэтому в среднем по году оказывается весьма умеренная.
Однако все зависит от финансовых возможностей. По словам Завалишиной, проходят сделки как по 50 тысяч долларов, так и по 300 тысяч долларов, но в последнем случае клиенты чаще, чем до кризиса, привлекают ипотеку, хотя раньше такие сделки обходились без заемных денег.
При этом клиенты предпочитают жилую недвижимость коммерческой, даже если планируют ее в качестве инвестиции, отметила она. Приобретаются апартаменты, апартотели, которые можно сдавать через управляющую компанию и точно также зарабатывать на объекте без особых хлопот.
При этом интерес потенциальных покупателей зачастую не соответствует рынку, отмечает эксперт. У многих снизился ценовой порог запроса, и за свои деньги люди хотят получить то, что стоит на порядок дороже. Это связано с тем, что доход получать стало сложнее, и люди имеют несколько завышенные ожидания. Однако в зарубежных странах кризиса не случилось, поэтому цены не снизились так сильно, как ожидают россияне и жители стран СНГ.
ЛОНДОН, БЕРЛИН, МАРБЕЛЬЯ
По оценке Knight Frank, лидером по количеству запросов на покупку элитной недвижимости (24% от общего числа) в 2016 г. был Лондон. Жильем в британской столице интересовалось 60% потенциальных клиентов, оставшиеся 40% - коммерческой недвижимостью. Средний бюджет покупки лондонской недвижимости в прошлом году составил 4,5 млн фунтов. Более 70% сделок по покупке пришлось на второе полугодие, после Brexit и падения курса фунта, а также на конец года, когда появилась возможность купить качественные объекты элитного жилья от застройщика с дисконтом до 20%.
На втором месте Германия - 21% от общего числа запросов. В этой стране российские инвесторы чаще всего приобретают коммерческую недвижимость: примерно в 80% случаев из 100%. Средний размер сделки россиян на немецком рынке составил в 2016 году 8,5 млн евро.
Данные Завалишиной несколько отличаются от оценки Knight Frank. "Лидером по числу запросов остается Испания. В этой стране хороший климат, выгодные цены на недвижимость, сравнительно просто получить вид на жительство. Россиянам там, как правило, нравится", - пояснила она. Усилился интерес к Черногории, дремавший на протяжении 5-6 лет, однако бюджет здесь, как правило, не превышает 100 тысяч евро. За счет снижения популярности Турции вырос спрос на Объединенные Арабские Эмираты, но и там ищут предложения подешевле.
АЗИЯ РОССИЯНАМ НЕ НУЖНА
В целом интересы россиян, связанные с покупкой зарубежной недвижимости, по-прежнему сосредоточены в Европе или близко расположенных к ней странах, констатируют эксперты. "Из дальних направлений можно отметить лишь рост спроса на США - Нью-Йорк, Майами - после президентских выборов. В новогодние каникулы 2016-2017 годов многие клиенты летали на просмотры, теперь сделки находятся на разной степени готовности", - отметила Шалаева.
Что касается Азии, то спрос на объекты для инвестиций отмечается в Сингапуре, а в популярном у россиян курортном Таиланде - лишь разовые запросы на покупку вилл для проживания. Низкий интерес к Азии Шалаева связывает с особенностями местного законодательства, осложняющего покупку недвижимости иностранцами. В таких регионах, как Африка и Южная Америка запросов на покупки нет вовсе.
Таиландом интересуются, в основном, жители Сибири и Дальнего Востока, а в европейской части РФ интерес есть, прежде всего, к недвижимости в Европе, согласна Завалишина. Из дальних стран она также фиксирует интерес к США, где чаще покупают жилье на время обучения, для переезда на ПМЖ и т.п.
ЧТО ЖДЕТ РЫНОК
Сегодняшний спрос определяет и дальнейшие перспективы рынка зарубежной недвижимости, считает представитель Distant Property. Интерес к Испании традиционно велик, а вот спрос на Турцию и Египет пока отсутствует, и вряд ли возобновится в скором будущем. Нет определенности и по Болгарии, которая раньше была одним из лидеров по числу сделок. Сейчас конкуренцию ей по климату и другим условиям составляет Крым, поэтому возвращение прежнего интереса пока маловероятно. То же касается Великобритании, где за последние годы существенно вырос инвестиционный порог входа, а доходность объектов снизилась. Кроме того, на фоне введения ограничений на вывод денег из РФ число клиентов из властных структур сократилось.
Бесспорно, интерес к стабильным развитым странам сохранится, но лишь у определенной части покупателей, как правило, с достаточно высоким доходом. Таких, по оценке Завалишиной, меньшинство. "Средний бюджет запроса снизился по сравнению с 2014 годом, поскольку получать доход стало сложнее", - отметила она.
В целом покупатели стали более расчетливы и внимательно смотрят на ликвидность объекта, делают вывод эксперты. Эмоциональные покупки понравившегося дома или виллы, имевшие место три года назад, сошли на нет. Теперь клиенты детально оценивают рынок, конкурентную среду, возможность быстрой сдачи и продажи объекта, и лишь взвесив все "за" и "против" делают выбор. Строящимся объектам при этом предпочитают уже готовые.