МОСКВА, 27 сен - ПРАЙМ, Наталья Карнова. План текущего года по введению в строй нового жилья может оказаться невыполненным, заявил премьер Дмитрий Медведев. Это связано с тем, что в пик кризиса – в 2015 году, жилищный рынок просел, и инвесторы практически не запускали новых проектов многоквартирных домов, пояснил он.
Темпы ввода нового жилья в России действительно сокращаются, уже второй год подряд, согласны опрошенные "Прайм" эксперты. В целом по стране в январе-августе 2017 года было введено в эксплуатацию в общей сложности 39,7 млн кв.м, что на 7,3% меньше, чем в аналогичный период 2016 года, свидетельствуют данные Росстата.
При этом из десяти регионов, где за восемь месяцев была введена почти половина (46%) всего жилья в стране, лишь в трех было зафиксировано увеличение темпов строительства, напомнила управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Это Ленинградская область (+10,6%), Санкт-Петербург ( +4,7%) и Ростовская область (+2,8%). В остальных регионах, включая Москву и Московскую область, динамика отрицательная. Примечательно, что главным аутсайдером стала Москва. В столице за 8 месяцев 2017 года было введено 1,22 млн кв. м. жилья, что на 21% меньше, чем в январе-августе 2016 года.
В этой ситуации регионы должны усилить объемы строительства, заявил Медведев. Чиновникам следует быстрее предоставлять земельные участки застройщикам, упрощать административные процедуры, в том числе, выдачу разрешений на строительство.
СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По мнению опрошенных "Прайм" экспертов, спад темпов строительства, бесспорно, связан с кризисом, но вызван не только им. "Даже в проблемные периоды на рынке недвижимости появлялись новые проекты. Дело в том, что выводу объекта в реализацию предшествует период, связанный с подготовкой документации и выполнением всех необходимых процедур. Поэтому застройщики выводили свои объекты, понимая, что "конвейер остановиться не может", - рассказал директор "НДВ-Девелопмент" Андрей Стригалев.
Кроме того, значительной поддержкой для отрасли стал ввод госсубсидирования. Реализация данной меры позволила сгладить последствия турбулентности на рынке и сохранить темпы продаж, необходимые для застройщиков. Поэтому девелоперы понимали, что не выводят свои проекты "в никуда", - добавил он.
По его словам, темпы ввода нового жилья отражают ситуацию по тем проектам, которые были запущены 1,5-2,5 лет назад (срок варьируется в зависимости от сложности объекта) и уже распроданы. Возможен лишь небольшой остаток квартир.
"Профицит на большинстве крупных рынков жилья в России связан с высокими темпами строительства, которые предшествовали кризису, а также со стагнацией доходов населения, неспособного в нынешних условиях раскупить все новые квартиры", - отмечает в этой связи Литинецкая. Кроме того, нужно понимать, что снижение ввода обусловлено в большей степени сокращением строительства индивидуального, а не индустриального жилья. Если ввод ИЖС в целом по стране упал на 12%, то индустриальное домостроение сократилось только на 4%.
СТРОИТЬ БУДУТ БОЛЬШЕ
Эксперты по-разному оценивают сроки восстановления прежних темпов строительства. Ожидать быстрого возврата рыночного равновесия между спросом и предложением на первичном рынке не стоит, считает Литинецкая.
В свою очередь, гендиректор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина уверена, что в следующем году мы уже увидим заметный рост показателя, а через год еще более внушительные цифры. Начиная с 2015 года, объем предложения на столичном рынке неуклонно растет", - отметила она.
Кроме того, последние месяцы года являются самыми активными по сдаче проектов, добавила эксперт. По подсчетам аналитиков "МИЭЛЬ-Новостройки", к концу года должны быть сданы более 100 корпусов более чем в 50 проектах. Таким образом, цифры не будут столь пугающими. К концу года разница с 2016 годом будет меньше, чем сейчас.
В настоящее время цены на жилье в России стабилизировались. Минстрой определяет средневзвешенную цену квадратного метра жилья в стране на второе полугодие 2017 года в размере 38,3 тысячи рублей. На деле же все зависит от конкретного региона и населенного пункта. Так, в Москве средняя цена метра превышает 90 тысяч рублей, а в Республике Калмыкия составляет 26 тысяч рублей. При этом в селах и деревнях недвижимость, как правило, дешевле, чем в городах. Многое зависит и от качества каждого конкретного объекта, его расположения, инфраструктуры вокруг.
Эксперты уверяют, что снижение темпов ввода жилья не может сказаться на стоимости недвижимости. "В долгосрочной перспективе снижение темпов ввода может способствовать нейтрализации проблемы переизбытка предложения, однако в ближайшее время ожидать роста цен не следует. В целом активность в строительной отрасли пока остается на высоком уровне", - отмечает Литинецкая.
Цена квартир в новостройках зависит от текущих рыночных показателей, конкурентного окружения, ликвидности проекта и его характеристик, указывает Стригалев. "Основное давление на цены оказывают те проекты, которые сейчас находятся в реализации, и, как показывают наши данные, объем жилых комплексов в продаже продолжает расти", - отметил он.
ПОКУПАТЬ ИЛИ ОБОЖДАТЬ
Тем не менее, эксперты не советуют покупателю, решившемуся покупать свое жилье, строить свою стратегию в соответствии с общероссийскими тенденциями. Решение о покупке жилья нужно принимать, исходя не из объемов ввода жилья, а опираясь на другие параметры.
Сейчас на первичном рынке столицы средневзвешенная цена достигла четырехлетнего минимума, средний размер ипотечных ставок составляет всего 10%, констатирует Шаталина. "При этом и выбор новостроек крайне велик – почти 3 млн кв.м. жилья экспонируется на первичном рынке. Поэтому время для покупки недвижимости на первичном рынке сейчас крайне удачное, можно ожидать, что столь же благоприятные условия для покупателей сохранятся и в следующем году", - говорит она.
Кроме того, все зависит от каждого конкретного объекта. Ситуация даже в пределах ограниченной локации в отдельно взятом городе может сильно отличаться от "средней температуры по больнице". В некоторых городах новостроек мало, и они все еще пользуются высоким спросом, а значит, и ценовая динамика в них положительная. В особо успешных и популярных проектах квартир может даже не хватить на всех желающих. В других на фоне избытка новостроек цены на них, напротив, проседают. Кроме того, ситуация в экономике по-прежнему нестабильна, поэтому лучше приобрести квартиру сейчас, если вы чувствуете уверенность в своих позициях на рынке труда, заключает Литинецкая.