МОСКВА, 21 дек - ПРАЙМ, Анна Подлинова. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ожидает впечатляющего роста ипотечного кредитования – более чем в два раза, до 10 триллионов рублей, всего за три года. Банк России считает ожидания чересчур смелыми и собирается направить письмо в АИЖК со своими опасениями и мерами предотвращения взрыва ипотечного "пузыря", который вполне может назреть в России.
Аналитики, опрошенные агентством "Прайм", считают действия ЦБ как всегда слишком осторожными: сейчас на рынке преобладает в основном "здоровый" спрос на жилье в кредит, нет необоснованного роста цен на жилье. Да и в условиях макроэкономической стабильности увеличение доли рисковых заемщиков не ухудшит ситуацию кардинально. К тому же ипотека с первоначальным взносом ниже 20% выдается сейчас на крайне жестких условиях, под которые подпадает небольшое количество желающих.
Здоровый спрос есть, причин для "пузырей" нет
Все эксперты единогласно заявили, что предпосылок для образования ипотечного "пузыря" в России нет. Снижение ставок, общая стабилизация в экономике и широкий выбор предложений поддерживают спрос на ипотеку на высоком уровне, говорит начальник аналитического департамента УК "БК Сбережения" Сергей Суверов. На данном этапе это преимущественно "здоровый", платежеспособный спрос, отмечает он.
Угрозы возникновения пузыря на этом рынке в среднесрочной перспективе нет. "Об этом не позволяют говорить ни текущий уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам (доля просрочки более 90 дней - 2,34% - ред.), ни банковский риск-менеджмент по данному направлению в целом", - объясняет он.
В РФ уровень задолженности по жилищным кредитам по отношению к ВВП существенно ниже 10% (около 6%), в то время как в большинстве стран Западной Европы, а также в США и Австралии этот показатель превышает 50%, говорит аналитик рейтингового агентства "Эксперт РА" Анастасия Личагина.
"Чтобы на российском рынке возникла вероятность образования ипотечного "пузыря", задолженность по кредитам должна вырасти как минимум в 7-8 раз при сохранении неизменным объема ВВП, то есть до 40 триллионов рублей, что существенно превышает даже позитивные прогнозы АИЖК", - отмечает она.
Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая говорит, что ипотека – все еще дорогой и малодоступный продукт. По ее словам, только 29% россиян из числа тех, кто собирается приобретать жилье в ближайшие три года, намерены брать кредит. "При мизерных доходах основной части населения ипотека даже под 9% годовых не приобретет массовую популярность, как в западных странах накануне кризиса 2007 года. Соответственно, в стране, где 40% домохозяйств испытывают проблемы с приобретением еды и одежды, едва ли вырастет ипотечный "пузырь", так как уровень доходов большинства недостаточен для того, чтобы стать заемщиком", - рассуждает она.
К тому же текущий ипотечный портфель банков обладает высоким качеством, отмечает Литинецкая, напоминая, что просроченная задолженность в ипотеке самая низкая среди всех рынков заемного капитала.
Не так страшны кредиты с небольшим первоначальным взносом
В 2016 и 2017 годах на рынке появилось много программ кредитования с первоначальным взносом (ПВ) меньше 20%, включая нулевые ПВ, напоминает Литинецкая. Такой продукт быстро набрал популярность среди населения, которое имеет очень низкие шансы накопить достаточную сумму для первоначального взноса. По словам эксперта, повышение числа таких заемщиков создает определенные риски в случае экономических потрясений.
Однако на данный момент рост их доли никак не повлиял на состояние ипотечного портфеля банков. Напротив, этот показатель продолжает улучшаться, о чем свидетельствует снижение доля "плохих" кредитов.
Резкий рост кредитов с первоначальным взносом до 20% объясняется стремлением банков сохранить высокие объемы выдач на фоне насыщения платежеспособного потребительного спроса, отмечает Личагина. Подобная политика не обязательно означает более высокие риск-аппетиты кредитных организаций. Как правило, по таким кредитам действуют достаточно жесткие условия в части подтверждения объемов ожидаемых доходов, привлечения созаемщиков и поручителей, добавляет аналитик.
Прогнозы чересчур позитивны
На фоне затянувшейся негативной динамики реальных доходов населения прогноз АИЖК по достижении 10 триллионов рублей объема выданной ипотеки к 2020 году – сверхпозитивный, считает Личагина. Потенциал для улучшения жилищных условий населения, несомненно, остается, однако для реализации данного сценария необходимо не только дальнейшее снижение стоимости ипотечных кредитов, но также существенное удешевление самой недвижимости и стабилизация ситуации в строительной отрасли, что в совокупности маловероятно, сказала эксперт.
По словам Суверова из БКС, говоря о прогнозах на будущее, очень важно учитывать то, что потенциал роста в данном сегменте за счет качественных заемщиков ограничен, и нынешними темпами до 2020 года рынок расти не будет. За счет удовлетворения качественного спроса он может вырасти к целевому сроку максимум до 7–8 триллионов рублей, то есть в среднем на 10-15% в год.
"Ускоренного роста за счет наращивания выдачи кредитов без первоначального взноса и заемщикам со слабым финансовым положением Центробанк не допустит", - говорит он.
Ипотека – драйвер экономики
Ипотека действительно стала важным драйвером спроса на рынке жилья, считает глава Tekta Group Роман Сычев. "Стимулирование спроса – это опосредованная поддержка строительной отрасли и недвижимости в целом, поэтому повышение доступности ипотеки, безусловно, поможет всем участникам рынка", - говорит он, напоминая, что строительство составляет 5,2% в ВВП страны, поэтому отказ от помощи данной отрасли едва ли возможен с точки зрения властей.
В рыночной экономике иных механизмов пока не придумано, отмечает он, а последовательный переход от схемы реализации квартир по ДДУ к банковскому финансированию вообще исключит проблему "обманутых" дольщиков и снизит напряженность с возвратами кредитов.
Жилищную проблему, которая стоит достаточно остро в России, в рыночных условиях можно решить только с помощью увеличения ипотечного кредитования, добавляет Литинецкая. "Центробанк как обычно пытается дуть на воду, обжигаясь на молоке. Очевидно, регулятор опасается роста инфляции из-за увеличения кредитования населения – именно поэтому планы АИЖК вызывают тревогу ЦБ", - полагает она, добавляя, что искусственные ограничения на выдачу кредитов фактически означают оставление миллионов нуждающихся в жилье россиян без шансов решить квартирный вопрос, заключила Литинецкая.