МОСКВА, 9 фев — ПРАЙМ, Анна Подлинова. Ипотека стала одним из основных драйверов роста потребительского спроса в 2017 году, россияне брали ее охотно. Согласно данным ЦБ, рост выдачи кредита был рекордным – на 37,2% за год – и составил 2 триллиона рублей. Плюс к этому, плательщики ипотеки являются наиболее обязательными клиентами: доля просроченной задолженности по сегменту к 1 января снизилась до 1,3% с 1,6% годом ранее.
Правительство, наблюдая за ростом спроса на ипотеку и ее высоким возвратом, приняло решение и дальше стимулировать заемщиков: в скором времени в стране заработает госпрограмма, по которой семьям, где с 2018 по 2022 год включительно родится второй или третий ребенок, будет предоставлена возможность взять ипотечный кредит под 6% годовых.
Данная мера должна оказать позитивное влияние на строительную отрасль, немного повысить спрос на жилье, говорят аналитики, опрошенные агентством "Прайм". Однако совсем не факт, что это выгодная, на первый взгляд, субсидия для россиян. В предложении есть ряд подводных камней, предостерегают эксперты.
Доступности станет больше, но какой эффект
Снижение ставок по ипотечным продуктам позволяет сделать жилье в целом доступнее для более широкого круга покупателей, говорит руководитель рейтинговой службы НРА Татьяна Ковалева. "Низкая ставка для такой категории заемщиков также может позволить принять положительное решение об увеличении площади приобретаемого жилья, поскольку позволит увеличить максимальную сумму кредита при сохранении размера ежемесячного платежа", - поясняет она.
Запуск новой ипотечной программы может привести к росту общего объема выдаваемой ипотеки, поскольку она нацелена на основной потенциальный сегмент ипотечных заемщиков – молодые семьи с детьми, говорит она. "Однако резкого всплеска спроса все же ожидать не стоит, поскольку данное предложение не затрагивает весь рынок", - отмечает эксперт, добавляя, что кроме роста спроса на ипотеку, вероятно, увеличится и доля желающих рефинансировать свои действующие кредиты с высокой ставкой, воспользовавшись данной программой.
Не следует преувеличивать возможный эффект для рынка недвижимости от внедрения льготной ипотеки, считает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Большинство многодетных семей в России живут за пределами крупных городов, в сельской местности, а также в сельскохозяйственных регионах, где большая часть населения решает жилищный вопрос посредством строительства собственного дома, объясняет она. В крупных городах, где сосредоточен наибольший объем предложения в новостройках, многодетных семей мало. "В частности, в Москве удельный вес таких домохозяйств составляет всего 1-2% от общего числа семей", - говорит она.
Ограничители роста
В настоящее время ситуация на рынке недвижимости по России характеризуется замедлением динамики спроса на новостройки на фоне продолжающегося роста предложения, рассказывает Ковалева. "Льготная ипотека может увеличить спрос на новое жилье, что, в свою очередь, помогло бы устранить текущий профицит на рынке новостроек", - полагает она. Однако основным сдерживающим фактором для роста спроса сейчас являются не ипотечные ставки, а низкие реальные доходы населения, замечает эксперт.
Литинецкая в свою очередь добавляет, что максимальный размер кредита по госпрограмме сильно ограничен: в столичных агломерациях заем не превысит 8 миллионов рублей, а по России – 3 миллионов. "При этом наиболее востребованные многодетными семьями трехкомнатные квартиры зачастую стоят очень дорого. К примеру, в Москве средний бюджет покупки готовой трехкомнатной квартиры в новостройке составляет 15,6 миллиона рублей. При минимальном взносе 20% покупателю потребуется взять в кредит не 8 миллионов, а 12,5 миллиона рублей", - объясняет она.
В регионах ситуация немного лучше. "В 13 крупнейших городах средняя стоимость такого объекта достигает 4,2 миллиона рублей. То есть клиенту понадобится взять кредит размером 3,4 миллиона рублей. Таким образом, далеко не все многодетные семьи смогут воспользоваться государственной помощью в виде субсидированной ипотеки", - говорит Литинецкая.
Скорее всего, многим придется накопить больше денег, чтобы участвовать в программе. Кроме того, напоминает она, субсидированная ставка 6% действует ограниченный период (максимум – 8 лет), тогда как средний период кредитования в России – 15 лет. "То есть после завершения льготного периода расходы на обслуживания кредита у многодетной семьи резко возрастут", - отмечает Литинецкая.
Рост ипотеки по количеству выданных кредитов в 2017 году по сравнению с 2016 годом составил 30%, напоминает генеральный директор аналитического центра НАФИ Гузелия Имаева. "Новый цикл господдержки ипотеки для семей с детьми поддержит двузначной динамику роста ипотечных кредитов в 2018 году", - говорит она. По ее мнению, выгода от господдержки для отдельно взятой семьи очевидна, но размер экономии во многом зависит от ее финансового плана и финансовой дисциплины.
Полные условия
В рамках госпрограммы заемщики могут взять льготный кредит на покупку квартиры в новостройке или готового жилья у застройщика, а также рефинансировать уже существующий кредит, оформленный ранее на покупку жилья в новостройке. Господдержка предусматривает сниженную ипотечную ставку 6% годовых в течение трех лет при рождении второго ребенка и пяти лет при рождении третьего ребенка. В случае, если в период действия льготной ставки в семье родится третий ребенок, то общий льготный период будет достигать 8 лет. По истечении льготного срока ставка по кредиту будет установлена на уровне ключевой ставки Банка России на дату заключения кредитного договора, увеличенной на 2 процентных пункта.
Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 20%. Максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 8 миллионов рублей, для других регионов — 3 миллиона рублей, срок кредита от 3 до 30 лет. В рамках программы заемщики могут использовать материнский капитал.
По словам замглавы Минфина Алексея Моисеева, правительство РФ утвердило лимит на выдачу ипотеки с господдержкой в 600 миллиардов рублей, увеличивать его не планируется, хотя уже сейчас министерство получило заявки суммарно на 1 триллион рублей.