МОСКВА, 11 июл — ПРАЙМ, Александр Жирнов. Компания Colliers International сообщила об увеличении доли иностранных инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии в 2,4 раза в сравнении с показателем за аналогичный период прошлого года. Теперь она составляет 44%. Объем сделок с участием иностранного капитала на российском рынке оценивается в 390 миллионов долларов.
По данным Colliers International, такой рост обеспечило закрытие двух крупных сделок с участием зарубежных инвесторов. Речь идет о покупке гипермаркетов K-Rauta компанией Leroy Merlin, а также о приобретении третьего офисного здания комплекса "Метрополис" в Москве компаниями Hines и PPF Real Estate.
Общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в первом полугодии 2018 года равен 890 миллионам долларов. Это — почти вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По мнению аналитиков Colliers International, снижение активности на инвестиционном рынке в первых двух кварталах 2018 года обусловило ослабление курса рубля из-за введения нового пакета антироссийских санкций, ожидание ускорения инфляции и грядущего повышения НДС. При этом сейчас в процессе переговоров находятся несколько крупных сделок.
Основные вложения в первой половине 2018 года были сделаны в офисный сегмент — 392 миллиона долларов (44%) и в торговую недвижимость — 324 миллиона долларов (37%). Вдвое (до 14%) выросла доля складской недвижимости, построенной, преимущественно, для собственных нужд.
Эксперты, опрошенные агентством "Прайм", полагают, что различные сегменты российского рынка коммерческой недвижимости продемонстрируют разнонаправленные движения в ближайшее время. При этом не стоит ожидать резкого притока средств иностранных инвесторов в этот сектор. В основе такого прогноза – объективная оценка экономической ситуации в стране и политической обстановки в мире.
Разнонаправленная динамика
Руководитель российского офиса агентства недвижимости Real Estate Worldwide Олег Стволинский считает, что различные сегменты коммерческой недвижимости России ждет разнонаправленная динамика. Если говорить о торговой недвижимости, то в российских городах еще не достигнута норма насыщения квадратными метрами торговой недвижимости из расчета на одного горожанина. Особенно если сравнивать с сопоставимыми городами Европы.
"Хорошая ситуация только в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и еще нескольких городах. Инвестиции в торговую недвижимость, несомненно, будут привлекаться и дальше", — считает Стволинский.
При этом ряд негативных факторов отрицательно влияют на интерес к офисным комплексам и помещениям, добавил эксперт.
"Что касается офисной недвижимости, то здесь я, скорее, ожидаю снижения активности, поскольку ситуация на рынке в целом пока не очень хорошая, так как и НДС, и пенсионная реформа и ряд других негативных тенденций в экономике есть. Поэтому пока не совсем понятно, что будет происходить с рынками России в дальнейшем", — пояснил Стволинский.
Производственно-складская недвижимость покажет, по мнению эксперта, разнонаправленную динамику. Складская будет расти вместе с торговой. Производственная – вряд ли покажет рост, пока не будет внесена ясность с налоговым законодательством.
"Поэтому, в целом, торговый рынок и складские – скорее рост, офисные и производственные – скорее спад", — резюмировал эксперт.
Иностранные инвестиции — эффект низкого старта
В вопросе иностранных инвестиций, по мнению Стволинского, надо понимать, что помимо закрытия упомянутых Colliers International сделок, многие контракты заключаются с оффшорными компаниями, принадлежащими россиянам.
"То есть, какие-нибудь фонды на Кипре, в других зонах с благополучным налогообложением. Де-юре они являются инвестициями зарубежными, но по факту – инвестициями, контролируемыми российскими компаниями", — напомнил эксперт.
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко считает, что на основании текущей статистики довольно сложно прогнозировать поведение иностранных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости России. Для этого нужно время. Особенно, учитывая довольно сложную политическую обстановку в мире, от которой во многом зависит движение мирового капитала.
"Я думаю, что на основании этой статистики какие-либо далеко идущие прогнозы делать нельзя, поскольку, во-первых, это – "эффект низкого старта". После 2014 года очень сильно сократились иностранные инвестиции. И "эффект низкой базы". Поэтому такой большой рост получается. Второй момент – всего две крупные сделки, это – частный случай. Не факт, что они будут повторяться", — пояснил Репченко.
По его мнению, можно говорить о какой-то тенденции, когда происходит много мелких сделок, которые и создают статистику. Если же имеют место одна-две крупные сделки, это – разовый всплеск. Совсем не очевидно, что он будет повторяться.
"В принципе, это показательно, что сделки есть, но не ясна их повторяемость. Я думаю, что нужно подождать и посмотреть. Ситуация – неоднозначная. Мировой капитал, как правило, сильно зависит от политики. А тут ситуация продолжает оставаться напряженной. Могут расширяться компании, которые уже представлены в России, но не факт, что будет иметь место приток новых", — сказал Репченко.
Самый перспективный сегмент
Сильнее всего, по мнению эксперта, на рынке коммерческой недвижимости России стагнирует офисная, поскольку сокращается бизнес.
"В целом, кризис больнее всего бьет по офисам. В условиях сокращения бизнеса понятно, что существует переизбыток офисов", — заявил Репченко.
Более-менее, отметил эксперт, пользуется спросом то, что нужно всегда: это – торговая и складская недвижимость.
"Несмотря на внешнюю конъюнктуру, город все равно функционирует. Востребованы и торговые центры и, тем более, магазины шаговой доступности. И соответственно склады для логистики", — пояснил он.
Репченко считает, что в настоящее время должен показывать рост сегмент гостиничной недвижимости, учитывая меры по привлечению иностранных туристов, особенно в Москве. "На мой взгляд, это – самый перспективный сегмент из всей коммерческой недвижимости.