МОСКВА, 8 мая — ПРАЙМ. Ипотека – популярный в России и других странах вид кредитования на долгий срок под залог недвижимого имущества. Речь необязательно идет именно о приобретении жилья. За границей клиент может покупать, к примеру, автомобиль, брать кредит на образование или лечение, но в залоге всегда оказывается именно недвижимость, которая в случае неплатежей становится собственностью банка. (В России такой вид предоставления ссуды называется кредит под залог жилья).
Такая схема гарантирует возврат долга и позволяет предоставить кредит под низкую процентную ставку в отличие, к примеру, от обычного потребительского кредита, где гарантом платежей является доход заемщика. Ипотечное кредитование предполагает выплаты на протяжении десятилетий, поэтому такая схема здесь не пройдет – ведь никто не гарантирован от потери источника дохода.
В массовом понимании ипотека — целевой заем на квартиру или другую недвижимость, которая оказывается в залоге у банка. Чтобы получить такой кредит, вовсе не обязательно обладать какой-то собственностью – достаточно первоначального взноса и подтвержденного ежемесячного дохода. Залогом может быть как квартира, так и земля или дом с участком, и даже коммерческая недвижимость – склад или магазин, но до конца срока кредитования распоряжаться этими объектами в полной мере заемщик не может.
Размер процентной ставки зависит от условий по каждому продукту и наличия созаемщиков и поручителей. Ипотеку можно рефинансировать – взять в другом банке кредит на более выгодных условиях и погасить старый долг. При благополучном стечении обстоятельств должник возвращает банку стоимость залога плюс проценты за использование кредита и становится полноправным собственником. В иных случаях банк гасит долг за счет залога, а если не хватает, то клиент остается должен разницу.
ИПОТЕЧНЫЙ СТОЛБ
История понятия "ипотека" уходит в глубину веков. Оно появилось в Древней Греции еще в VI веке до н. э благодаря реформам афинского правителя Солона. До этого момента человек, который не мог выплатить долг, попадал в рабство, поскольку обеспечением по кредиту являлся он сам.
Солон изменил ситуацию, заменив личную ответственность заемщика имущественной. Кредитор устанавливал на земле должника столб с надписью, что эта недвижимость находится в залоге. По-гречески подставка или столб звучат как hypotheka. В дальнейшем это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.
В западных странах ипотека существует уже многие столетия – это развитый сектор банковского кредитования с давно выработанными условиями. Это сравнительно недорогой продукт: если в России средняя ставка приближается к 10%, то в Европе составляет 3-5%. При этом ставка бывает плавающей – ниже фиксированной, но банк оставляет за собой право поднимать ее несколько раз за период выплаты.
Однако и там бывают проблемы – например, в США во второй половине 2000-х годов слишком увлеклись выдачей высокорисковой (subprime) ипотеки. Это привело к краху ипотечных гигантов Fannie Mae и Freddie Mac и послужило началом глобального экономического кризиса.
РОССИЙСКИЕ РЕАЛИИ
В России история ипотечного кредитования гораздо более скромная – она началась чуть более 20 лет назад после принятия закона "Об ипотеке" и создания государственного Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). В 1998 году ипотека выдавалась под 40% годовых и сроком на три года, поэтому желающих было очень мало. В массовый обиход она вошла во второй половине 2000-х годов, когда банки смягчили условия и начали активно ее раздавать. Цены на недвижимость тогда росли, и сделки были выгодными для клиентов.
После кризиса 2008 года доля ипотеки сократилась, поскольку банки лишились доступа к длинным деньгам. Но наиболее тяжелым испытанием для отечественных ипотечников стал 2014 год, когда после обвала рубля платежи по валютной ипотеке выросли вдвое. Тогда многие банки одобряли именно кредит в валюте, поэтому после кризиса возможность платить по новому курсу потеряли сотни тысяч россиян. Ситуация до сих пор не разрешилась, а валютной ипотеки в России де-факто больше нет.
На сегодняшний день первоначальный взнос в России начинается от 10% стоимости жилья и является подтверждением того, что заемщик имеет регулярный доход и может хоть что-то накопить самостоятельно. Чем выше взнос, тем ниже сумма ежемесячного платежа, и наоборот.
В качестве подтверждения дохода принимают либо справки 2-НДФЛ для наемных работников и 3-НДФЛ для частных предпринимателей, либо схожую с ней справку по форме банка или работодателя. Есть и справка о заявленном доходе, где заемщик сам вписывает нужную сумму, но тогда нужны другие подтверждения – выписки с банковских карт, заверенная копия трудовой книжки, документы о собственности и т.п.
Чтобы ипотека не стала тяжелым бременем, следует заранее тщательно просчитать доходы и расходы, оценить шанс на увеличение заработков и вероятность дополнительных финансовых рисков. Не стоит забывать, что в России действует немало программ по господдержке ипотеки – льготы есть для военных, пенсионеров, малообеспеченных, многодетных семей и других категорий. Во многом благодаря этому портфель ипотечных кредитов банка "Дом.РФ" (экс-АИЖК) составил 40,3 млрд рублей, увеличившись за 2018 год на 93,1%.
ИНТЕРЕСНЫЕ ФАКТЫ
В странах, где ипотека действует уже давно, сложились интересные традиции отмечать ее окончание. Так, в Шотландии хозяева дома красят дверь в красный цвет, когда полностью гасят кредит. В США то же самое символизирует крылатый орел над входной дверью.
В тех же США во время Великой Депрессии был свой "Робин Гуд". Налетчик Чарльз "Pretty Boy" Флойд, грабя банки, уничтожал все хранившиеся там ипотечные документы и тем самым освобождал граждан от долгов. За это его почитали, как настоящего героя!
Самая выгодная ипотека в Европе – во Франции. Граждане этой страны могут получить заем по ставке от 2,1% годовых, причем более чем на 100% стоимости недвижимости. Банк кредитует страховые, юридические и прочие расходы клиента, включая ремонт в новом жилье.
Мы привыкли считать, что советская власть уничтожила само понятие ипотеки – поскольку собственности у граждан СССР не было, то и в залог банку они оставить ничего не могли. Но это не совсем так – в 1946 году власть, с целью привлечения трудящихся в Сибирь и на Дальний Восток, пыталась организовать для них кредиты под 1% годовых на 10 лет. Дом по этой программе можно было купить за 8-12 тысяч рублей, что составляло годовую зарплату инженера.