МОСКВА, 1 июл — РИА Недвижимость. Новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан вступают в силу с 1 июля. Теперь все расчеты между застройщиком и дольщиком будут производиться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. При этом в ряде случаев для некоторых застройщиков всё еще остается возможность работать по старой схеме привлечения средств дольщиков.
ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ?
Официально долевое строительство существует в России с 2004 года, когда президентом страны Владимиром Путиным был подписан главный регулирующий эту сферу законопроект — 214 ФЗ. И хотя в законопроект неоднократно вносились корректировки, главную проблему этой отрасли — появление и рост числа так называемых "обманутых дольщиков" — он так и не решил. Поэтому в 2017 году президентом было поручено профильным министерствам разработать механизм, который должен "переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и на государство", и исключить возможность появления в стране новых обманутых дольщиков.
С 1 июля российские застройщики, привлекающие средства граждан в строительство жилья, обязаны работать через механизм эскроу-счетов. Схема подразумевает, что средства граждан будут зачисляться на специальные счета в банках, и храниться там до окончания строительства объекта. Сами же застройщики будут строить на банковские кредиты (так называемое проектное финансирование), а получить деньги дольщиков они смогут лишь после передачи им квартир. Этот пункт вызвал на рынке дискуссию о необходимости поэтапного раскрытия эскроу-счетов. По мнению Минстроя, пока вопрос поэтапного раскрытия неактуален, а вот вице-премьер Виталий Мутко заявил, что к теме раскрытия эскроу-счетов "можно и нужно" вернуться через два года.
Два года — это как раз тот срок, за который, по словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, в стране должен произойти полный переход на систему эскроу-счетов в долевом строительстве. Пока же, согласно соответствующим критериям в рамках постановления правительства РФ, у некоторых застройщиков есть возможность остаться на старой схеме привлечения средств граждан.
СВОБОДНЫЕ ОТ ЭСКРОУ
Постановление правительства РФ №480 определило критерии проектов, которые можно будет достраивать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. Основными критериями, дающими застройщику право не переходить на эскроу-счета, являются степень строительной готовности объекта и количество проданных по ДДУ площадей в нем. В общем случае дом должен быть построен не менее чем на 30% и в нем должно быть продано по ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений. Готовность объекта может составлять 15%, если строительство ведется в рамках развития застроенной территории, комплексного освоения территории или по договорам с органами власти, предусматривающими передачу объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, либо снос ветхого и аварийного жилья.
Помимо прочего, согласно критериям, если девелопер включен в список системообразующих организаций РФ и у него имеются действующие разрешения на строительство не менее 4 миллионов квадратных метров жилья на территории не менее четырех российских регионов, для него устанавливается планка готовности дома в 6%. На сегодняшний день этим критериям в стране соответствуют только две компании: ГК ПИК и "Группа ЛСР"
Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев 24 июня сообщил, что жилые проекты на более чем 5 миллионов квадратных метров могут не получить проектное финансирование. Это те проекты, которые уже реализуются, но не попали под действие освобождающих критериев. Таким образом, они не получат проектное финансирование и попадут в группу риска. В связи с этим, по его словам, министерству предстоит серьезная работа в субъектах РФ.
В Москве, по состоянию на 26 июня, Москомстройинвест выдал девелоперам 122 заключения о соответствии критериям (ЗОСК), позволяющих достраивать объекты по "старой" схеме, без открытия эскроу-счетов. Выданные ЗОСК коснутся недвижимости общей площадью более 8,2 миллиона квадратных метров. Жильё в этих новостройках предназначено более чем для 60 тысяч дольщиков.
В Главгосстройнадзоре Московской области рассказали, что с 6 июня поступило более 320 заявок от застройщиков, из них заключения выданы 58 проектам.
В Минстрое не смогли предоставить общую цифру освобожденных от обязательного перехода проектов в России. "В настоящее время аналитическая база еще формируется, первые оценки можно будет дать не ранее чем через 2 недели после вступления в силу закона о переходе на проектное финансирование. Статистическая информация о соответствии критериям завершения строительства по старым правилам или отказе о выдаче заключения о соответствии будет основана на данных, которые субъекты РФ передают в Минстрой России, также она будет размещена в ЕИСЖС", — сказали в ведомстве.
ЖИЗНЬ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ
В преддверии 1 июля и вступления в силу новых правил, представители банковского сообщества неоднократно отмечали, что застройщики не торопятся перейти на новую схему работы и медленно подают заявки на открытие счетов эскроу в уполномоченных банках (на сегодняшний день их чуть более ста). Застройщики в свою очередь жаловались на медленный темп рассмотрения банками их заявок.
На сегодняшний день из 123,5 миллионов квадратных метров находящегося в стадии строительства жилья (около 14,5 тысяч домов) 4,6 миллиона реализуется с использованием счетов эскроу и проектного финансирования, сообщили в компании "Дом.РФ" со ссылкой на сведения Единой информационной системы жилищного строительства. Это 428 домов в 53 регионах страны, уточнили там.
По данным "Дом.РФ", всего в рамках проектного финансирования счета эскроу уже используются 221 застройщиком, которые обслуживаются в 10 кредитных организациях. В числе регионов – лидеров по объему строительства жилья с использованием счетов эскроу Москва, Ставропольский край, Краснодарский край, Республика Башкортостан, Самарская область, Санкт-Петербург, Московская область, Ростовская область, Республика Татарстан, Пермский край.
По данным ЦБ, по состоянию на 10 июня, в 7 банках открыто около 3,6 тысячи счетов эскроу. Кроме того, кредитные организации сообщили о поступлении более 1,7 тысячи заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу.
По словам директора управления торгового финансирования Сбербанка
"Общее количество квартир в этих домах более 66 тысяч, то есть если на этапе строительства будет продано примерно 60% этого объема, это, значит, около 40 тысяч ДДУ будет заключено с использованием счетов эскроу", — сказал банкир. Кравченко отметил, что размер депонируемой суммы на одном счёте эскроу в среднем составляет 3 миллиона рублей, хотя и отличается от региона к региону.
ВТБ одобрил застройщикам 35 проектов с использованием эскроу-счетов на общую сумму в 115 миллиардов рублей. Остатки на эскроу-счетах в ВТБ в настоящее время превышают 4,5 миллиарда рублей. Помимо Москвы, проекты одобрены, в частности, в Санкт-Петербурге, Воронеже, Екатеринбурге, Иркутске, Калуге, Курске, Ростове-на-Дону и Чувашии.
Ранее глава Минстроя допускал, что переход на проектное финансирование может оказать негативный кратковременный эффект на показатели ввода, поскольку застройщикам нужно будет адаптироваться к новым условиям. При этом сами застройщики заявляли о вероятности того, что переход на новую систему может несколько увеличить себестоимость проектов и как следствие повысить цены для конечных покупателей. Впрочем, согласно мнениям опрошенных экспертов, этот рост будет не столь значительным.
Как бы там ни было, власти обещают держать ситуацию с переходом на проектное финансирование жилищного строительства под контролем. Мутко отмечал, что за переходом рынка на новые правила будут следить "в ручном режиме" и при необходимости законодательно корректировать.
Как заявил РИА Недвижимость председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, вернуться к поправкам в закон могут уже осенью.
"Мы будем внимательно следить за тем, как всё заработает после 1 июля. Готовы учитывать все вопросы, и, при необходимости, оперативно вносить изменения в законодательство, которые будут направлены на достижение цели реформы – это, прежде всего, защита прав граждан", — сказал Николаев.