ГК "Эталон" увеличит долю в "Лидер-Инвесте" до 100%: позитивно для АФК "Система"

Вчера вечером Группа Эталон (ETLN LI – без рекомендации) сообщила о том, что совет директоров одобрил выкуп у АФК «Система» (SSA LI – рекомендация пересматривается) оставшейся 49процентной доли в Лидер-Инвесте за 14,6 млрд руб. Сделка одобрена Федеральной антимонопольной службой, ее планируется закрыть в августе 2019 г. за счет долгосрочной кредитной линии. По сообщению ГК Эталон, представители Системы в совете директоров Эталона во избежание конфликта интересов, а также в соответствии с подписанным между акционерами Лидер-Инвеста соглашением не принимали участия в голосовании по сделке.  

Долговая нагрузка вырастет. Объявленная цена сделки идентична цене предыдущей сделки – покупки 51% ЛидерИнвеста Группой Эталон у Системы за 15,2 млрд руб., о которой было объявлено в феврале 2019 г. Как первая, так и вторая сделки подразумевают стоимость 100% акций Лидер-Инвеста, равную 29,8 млрд руб. При этом после получения контроля в результате первой части сделки Лидер-Инвест уже находится под управлением ГК Эталон, а в конце июня (то есть между первой и второй сделками по покупке Группой Эталон Лидер-Инвеста) было объявлено о приобретении (стоимость которого не раскрывается) Лидер-Инвестом 50-процентной доли в проекте «ЗИЛ-Юг». По сообщению Эталона, совокупный чистый долг Группы с учетом консолидации Лидер-Инвестом 100% проекта «ЗИЛ-Юг» на конец 1 п/г 2019 г. составлял 4,0 млрд руб. В результате второй части сделки по покупке Лидер-Инвеста, которую планируется закрыть в августе, чистый долг Группы может вырасти до 19 млрд руб., а показатель Чистый долг/EBITDA 2019, по нашим оценкам, увеличится до 2х. Покупка Лидер-Инвеста снимает необходимость крупных инвестиций в пополнение земельного банка в Москве, и с учетом способности Группы генерировать денежный поток долговая нагрузка может быть существенно снижена к концу 2019 г.             

Сделка прошла с премией к мультипликаторам Группы. Исходя из результатов Лидер-Инвеста за 2018 г. по МСФО (без учета покупки доли в проекте «ЗИЛ-Юг») и показателей оценки портфеля проектов (по данным Colliers Int. – 67 млрд руб. на конец 3 кв. 2018 г. и по данным Knight Frank, скорректированным на покупку доли в проекте «ЗИЛ-Юг», – 86 млрд руб. на конец 2018 г.), мультипликаторы сделки не выглядят дешево. С другой стороны, ожидаемая рынком сделка снижает неопределенность и упрощает юридическую структуру Группы. Последние несколько лет объемы продаж Эталона превышали объемы пополнения земельного банка, что оказывало поддержку генерации денежного потока. В то же время объем земельного банка компании (без учета приобретения Лидер-Инвеста) сократился по сравнению с уровнем 2012 г. почти на треть. На наш взгляд, для Эталона объявленная сделка представляет интерес во многом за счет земельного банка Лидер-Инвеста и позволит компании увеличить свое присутствие на московском рынке жилой недвижимости. Новость, на наш взгляд, нейтральна для котировок депозитарных расписок Эталона. 

Позитивно для акций АФК «Система». Продажа пакета акций Лидер-Инвеста Эталону будет позитивным фактором для АФК «Система», поскольку компания, оставаясь крупнейшим акционером Эталона, выручит 14,6 млрд руб., которые сможет частично использовать, например, для сокращения долговой нагрузки, которая по состоянию на май 2019 г. составляла 224,3 млрд руб. Кроме того, ребалансировка инвестиционного портфеля является частью стратегии компании.