МОСКВА, 21 авг — ПРАЙМ, Анна Подлинова. Мосбиржа анонсировала новый финансовый инструмент – фьючерс на индекс цены московской недвижимости, который планируется запустить в четвертом квартале 2019 года. Партнером Мосбиржи выступает Сбербанк. Один контракт будет равен одному квадратному метру жилья. Базой для расчета станет цена ипотечных сделок Сбербанка с уже готовым, введенным в эксплуатацию жильем. При расчете индекса будет отсекаться дорогой сегмент.
Опрошенные агентством "Прайм" эксперты не видят никакой связи между реальным рынком недвижимости и готовящимся нововведением. К тому же, вряд ли такой фьючерс будет достаточно прибыльным: слишком строительный рынок фундаментален и предсказуем. Однако если фьючерсное лобби окажется достаточно сильным и начнет спекулировать рынком недвижимости, это негативно отразится на покупателях жилья.
ОДНА СПЛОШНАЯ СПЕКУЛЯЦИЯ
На сегодняшний день достаточно сложно представить возможные спецификации фьючерса на недвижимость в Москве, говорит генеральный директор девелоперской компании "Флай Плэнинг" Владимир Савченков.
"Недвижимость традиционно является самостоятельным инструментом инвестиций и подчиняется вполне понятным и объективным законам ценообразования", — подчеркивает он.
В отличие от сырьевых ресурсов или спекулятивных активов вроде процентных ставок, которые регулируются множеством непредсказуемых факторов, производство недвижимости — это процесс фундаментальный, и самих факторов изменения цен может быть не так много, поясняет эксперт.
Волатильность на рынке недвижимости, например, возникшая после принятия поправок об эскроу-счетах, является редкостью, так как в отдельно взятом районе не может ни с того ни с сего появиться станция метро или сквер за 1–2 дня. Поэтому если фьючерс и будет приносить прибыль, то только в сверхдолгих позициях.
Создание индексного фьючерса на основе цен на недвижимость вообще мало имеет отношения, собственно, к недвижимости, уверена управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Фактически появится новый спекулятивный рынок, на котором будет обращаться какой-то капитал, который до реального сектора (недвижимости или ипотеки) все равно не дойдет. С таким же успехом можно придумать фьючерный индекс на что угодно, говорит она.
Помимо этого, нужно понимать, что цены на жилье меняются медленно, а в России их тренд в основном устойчив – рублевые номинальные стоимости только повышаются. Поэтому предмет для фьючерсной спекуляции сомнительный, считает эксперт.
НЕГАТИВ ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ
С другой стороны, если произойдет спекулятивный разгон рынка, может случиться так, что фьючерсное лобби окажется достаточно большим и будет управлять рынком недвижимости, добиваться разрешений на строительство объектов социнфраструктуры, рекриации, рассуждает Савченко.
"В таком случае мы получим спекулятивный, быстроменяющийся рынок недвижимости – это может стать как позитивом для рынка, так и негативом для конечных потребителей", — полагает он.
Если такой индекс станет влиять на ситуацию на рынке жилья, например, в качестве индикатора его активности, то он может сыграть только отрицательную роль, потому что цены на жилье далеко не всегда в России определяются исключительно соотношением спроса и предложения, отмечает Литинецкая.
Соответственно, рост спекулятивных сделок, связанных с этим индексом, может создать неправильное представление о якобы растущем рынке жилья, хотя в реальности ситуация может быть обратной. В итоге может появиться инвестиционный "пузырь" или ошибочные управленческие решения, предупреждает она.