МОСКВА, 21 окт – ПРАЙМ, Анна Подлинова. В Минстрое прогнозируют снижение объема выдачи ипотеки в перспективе двух-трех лет. Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев считает, что в 2019 году выдача ипотеки еще останется на уровне 2018 года, а затем пойдет на спад из-за ввода будущих объектов в условиях работы эскроу-счетов.
Все российские девелоперы, которые привлекают средства дольщиков, с 1 июля должны работать через механизм эскроу-счетов, предполагающий, что получить деньги покупателей они смогут только после передачи им квартир. Для ряда проектов сделано исключение – если строительная готовность объекта составляет не менее 30% и в нем продано по договорам долевого участия не менее 10% площадей, то его можно достраивать по старым правилам.
На данный момент российский строительный рынок все еще не оправился от недавней стагнации, которая появилась после повышения ставок ЦБ прошлой осенью и зимой, говорят опрошенные агентством "Прайм" аналитики. На этом фоне снижение объемов выдачи ипотеки выглядит вполне закономерным. При этом спрос на жилье не связан с введением механизма эскроу, а в большей степени зависит от размера ставок, стоимости жилья и доходов населения.
НАСТУПИЛА СТАГНАЦИЯ
Рынок ипотечного кредитования в России стагнирует, что является вполне ожидаемым ответом на рост ипотечных ставок на протяжении всей первой половины года, говорит генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин.
Средневзвешенная ставка в РФ по выданным ипотекам в январе 2019 года составила 9,87%, увеличившись к апрелю до 10,56%. По итогам августа, после июльского снижения ключевой ставки ЦБ, показатель опустился до 9,91%, почти вернувшись к январским показателям. В то же врем средний срок ипотечного кредита продолжает рост из-за снижения платежеспособности населения, добавляет эксперт. В январе 2019 года показатель составил 207,9 месяца, тогда как в августе 2019 года – уже 216,8 месяца.
Тем не менее на данный момент на рынке наблюдается оживление после стагнации, которая последовала вслед за повышением ставок прошлой осенью и зимой, замечает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. По ее словам, в сентябре средняя базовая ставка по ипотеке у крупнейших банков вновь опустилась до 9-9,5%, как в период бума в 2018 году. Однако с учетом заметного роста цен на жилье (5-10% за год) и снижения доходов населения, коррекция ставок уже не дала такого эффекта, как раньше, поясняет она.
ПРОГНОЗ ПО ГОДУ
Начиная с марта, общее количество ипотечных кредитов, выданных с начала года, относительно аналогичного периода 2018 года снижается, говорит Литинецкая. За январь-август 2019 года было выдано на 14% меньше займов, чем год назад.
"Нельзя исключать, что к концу года динамика улучшится, но, скорее всего, по итогам 2019 года количество жилищных кредитов в России все-такие снизится", — считает она.
Перлин соглашается с коллегой. "В 2019 году объем выдачи ипотеки окажется ниже, чем в 2018 году, на 5-10%", — полагает он.
Так, по итогам первого полугодия 2019 года было выдано ипотек на 1,26 трлн рублей против 1,3 трлн рублей за аналогичный период прошлого года. С учетом роста цен на жилье из-за поправок в 214-ФЗ, эксперт не видит предпосылок для наращивания объемов кредитования до конца года, чтобы нивелировать отставание относительно прошлого года.
По мнению Перлина, объемы выдачи ипотеки на первичном рынке будут снижаться в первую очередь из-за предстоящего сокращения количества застройщиков на рынке, особенно в регионах. По его словам, каждый пятый застройщик сегодня находится в зоне риска и может уйти с рынка в ближайшие годы.
"Логично, что в такой ситуации снизятся не только объемы строительства жилья, но и кредитования", — подчеркивает он.
В свою очередь доцент кафедры финансовые рынки РЭУ им. Г.В. Плеханова Максим Марков считает, что по итогам 2019 года объем выданных ипотечных кредитов останется не ниже уровня 2018 года. По его словам, об этом говорят данные госкомпании "Дом.рф": за девять месяцев текущего года было выдано более миллиона ипотечных кредитов на сумму свыше 2 трлн рублей, что и количественно (в 1,5 раза) и по объему (в 1,6 раз) превышает показатели прошлого года.
ПРОГНОЗ НА БУДУЩЕЕ
Долгосрочная динамика рынка ипотеки будет зависеть от размера ставок, стоимости жилья и доходов населения, говорит Литинецкая.
"Пока предпосылок к взрывному росту спроса на ипотечные кредиты нет, поэтому вполне вероятно, что через год-два мы столкнемся со стагнацией на рынке кредитования", — считает она.
В 2017-2018 годах во многом был реализован отложенный спрос на ипотечный кредит, так как впервые в истории ставки опустились до 9% годовых, и на рынке были вовлечены те покупатели, которые считали эту стоимость кредита приемлемой, продолжает Литинецкая. Для нового витка роста необходимо дальнейшее сокращение ставок. При этом она уточняет, что спрос на жилье не связан с введением механизма эскроу.
"Косвенно реформа, конечно, повлияет на рост цен, что снизит мотивацию покупателей, но прямой связи здесь нет. Ипотека – это фактор спроса, а не предложения", — поясняет она.
Если снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов будет происходить, то это будет связано в первую очередь со снижением реальных доходов населения, уверен Марков. Однако доступность ипотеки может стимулироваться дальнейшим понижением ставок по ней, уточняет эксперт.
"Механизм эскроу на это не повлияет принципиально. Он, наоборот, повышает безопасность сделок на рынке недвижимости для покупателей", — отмечает Марков.
Что касается влияния этого механизма на застройщиков, то бизнес всегда приспосабливается к новым условиям: они перестроят механизмы финансирования и продолжат работать, заключает эксперт.