МОСКВА, 27 ноя — ПРАЙМ, Наталья Карнова. Законопроект о начислении процентов на средства граждан, "замороженные" на эскроу-счетах до окончания долевого строительства, вряд ли будет принят, считают опрошенные "Прайм" эксперты. Хотя эта инициатива выглядит вполне справедливой, она несколько нарушает смысл новой схемы финансирования жилищного строительства. Кроме того, любой вклад – это риск, поскольку банк должен инвестировать деньги, чтобы получить доход, и вряд ли дольщики на это согласятся. Прогнозировать прибыль от такого вклада сложно, а вот цена на недвижимость, скорее всего, вырастет, считают они.
Ранее в Госдуму был внесен законопроект, позволяющий гражданам-дольщикам получать доходы за пользование денежными средствами в виде процентов от размещенных на счетах эскроу средств. Доходы будут начисляться по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно на отдельный счет депонента до востребования, гласит текст документа. Соответствующее изменение предлагается внести в статью 860.7 второй части Гражданского кодекса.
После завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы на любые цели, в том числе на ремонт приобретенной квартиры и покупку необходимой мебели.
После реформы долевого строительства с 1 июля этого года девелоперы обязаны привлекать средства граждан в строительство жилья лишь через механизм эскроу-счетов. На них деньги "замораживаются" до момента передачи квартир, и лишь после этого уходят к застройщикам. Проценты на эти средства не начисляются, и это призвана изменить новация от законодателей.
ШАНСОВ МАЛО
Эксперты, опрошенные "Прайм" считают, что в реальности законопроект вряд ли будет принят в силу многих причин.
"Он несколько нарушает смысл новой схемы финансирования жилищного строительства. Банк фактически берет на хранение средства дольщиков и гарантирует их сохранность до окончания строительства жилого комплекса. Чтобы на эти вклады начислялся процент, банк должен инвестировать их, а значит – рисковать. Едва ли этого захотят сами дольщики. Кредит, выдаваемый застройщику, при этом если не подорожает, то точно не станет дешевле", — считает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
В свою очередь, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова высказала мнение, что эта инициатива в целом выглядит как справедливая, поскольку деньги дольщиков, которые будут вноситься на эскроу-счета на 1-2 года (в среднем), вполне можно рассматривать как некий среднесрочный целевой вклад.
"Обычно на таком депозите можно заработать 5-7%годовых. Но нюанс в том, что депозиты формируются из "свободных" средств граждан, которые они вносят на сберегательный счет наличными. В случае с эскроу часть средств на счете будет состоять, в том числе, и из ипотечных денег, если покупатель квартиры воспользуется ипотекой. Выплата процентов по эскроу для таких клиентов будет практически означать снижение ставки по ипотеке. Вероятно, это может поставить в неравные условия тех заемщиков, которые будут оформлять ипотеку на новостройки без эскроу", — рассуждает она.
Кроме того, предлагать проценты за хранение средств на эскроу-счетах, скорее всего, возможно только за счет повышения ставки по проектному финансированию для застройщика. Не для всех компаний это станет приемлемо и поставит под угрозу экономику текущих проектов, добавила эксперт.
Без комплексного изменения института расчетов принятие законопроекта не представляется возможным, согласна руководитель юридического департамента "Миэль-новостройки" Антонина Друева. В настоящее время счета эскроу и депозитные счета имеют разную правовую природу и нормативное регулирование.
"Однако если будет осуществлено комплексное реформирование, то данная инициатива положительно отразится на рынке долевого строительства, поскольку повысится доверие к системе и ее привлекательность", — добавила она.
ПРОИГРЫВАЮТ ВСЕ
При этом опрошенные "Прайм" специалисты полагают, что в случае принятия такого закона по факту проиграют и застройщики, и покупатели. Конечно, на первый взгляд может показаться, что выигрывает дольщик. Ведь если согласно инициативе начисление процентов будет осуществляться по средневзвешенной ставке, то она по идее должна покрывать рост цен на жилье.
Однако участник долевого строительства должен понимать, что вклад – это инвестиция с определенным риском. Более того, банк будет учитывать необходимость выплаты процентов по вкладам при формировании кредитного продукта для застройщика, что приведет к очередному удорожанию новостроек, говорит Литинецкая.
"Причем покупатель сначала переплатит за квартиру, а потом через несколько лет получит "прибыль" от вклада, которую прогнозировать сложно, ведь ставка привязана к средней по рынку, а она может снижаться. Помимо этого, едва ли можно представить банковский продукт, который практически на 100% страхуется государством (до 10 млн рублей дольщиков на эскроу-счетах защищены АСВ), и при этом он дает доходность на уровне рынка обычных вкладов", — добавила она.
Покупатели, может быть, выиграли бы "здесь и сейчас", но глобально повышение ставок по проектному финансированию (которое, как мы понимаем, неизбежно, если вводятся проценты для физлиц, открывающих счета эскроу) ведет опять же к росту цены 1 кв. метра. Поэтому ни покупатели квартир, ни застройщики от этого, скорее всего, не выиграют, согласна Доброхотова.
Что касается застройщиков, то их изменения вряд ли затронут. Исключение возможно, если кредитные организации не будут "закладывать" подлежащий выплате участникам долевого строительства доход в стоимость кредита, предоставленного в рамках проектного финансирования, заключила Друева.