МОСКВА, 10 мар — ПРАЙМ. Северные регионы РФ, такие как Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский и Ненецкий округа, сохраняют лидерство по доступности покупки семьями жилья в ипотеку, в то время как для жителей Ингушетии, Чечни, Дагестана, Карачаево-Черкессии и Тывы доступность ипотеки остается невысокой, свидетельствует исследование РИА Новости.
Результаты исследования показали, что на доступность жилья в гораздо большей степени влияют его стоимость и доходы населения, которые очень сильно разнятся в регионах, чем ставка ипотечного кредитования.
КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС
В 2019 году жилищное строительство в России после трех лет снижения показало рост. Эксперты делают вывод о выходе данного рынка из кризиса и о том, что возможности покупки не только первичного, но и вторичного жилья для населения стали выше.
По итогам 2019 года было введено 79,4 миллиона квадратных метров жилья, что на 5% больше результата 2018 года и примерно соответствует результату 2017 года. В среднем на каждого жителя России в прошедшем году было построено порядка 0,5 квадратного метра жилья. При этом строительный бум обычно подразумевает строительство порядка 1 квадратного метра на человека в год.
Таким образом, пресловутый "квартирный вопрос" постепенно решается в России за счет нового строительства. Тем не менее, считают эксперты, даже сейчас, в условиях удовлетворительного насыщения рынка, не все российские семьи могут купить жилье, тем более, если речь идет не о типовой квартире, а о жилье большой площади, с улучшенными коммунальными удобствами или с хорошим расположением.
СТАВКИ ВЫШЕ, ЧИСЛО КРЕДИТОВ НИЖЕ
Ипотечное кредитования в России в 2019 году показало снижение, что стало следствием роста ставок. И если 2018 год выдался удачным для ипотечного кредитования, то результат 2019 года можно, скорее, назвать стагнацией.
По итогам прошедшего года было выдано 1,3 миллиона новых ипотечных кредитов, против 1,5 миллиона в 2018 году. Таким образом, число кредитов сократилось на 14%. Но, тем не менее, объем выданной ипотеки в 2019 году – это второй лучший результат в истории. При этом в денежном выражении объем выданной за год ипотеки по итогам 2019 года составил 2,86 триллиона рублей, что на 5% меньше, чем в 2018 году (3,02 триллиона рублей).
В денежном выражении снижение было меньше, так как быстро рос средний размер ипотечного кредита. Если в 2018 году он был равен 2,04 миллиона рублей, то по итогам в 2019 года – 2,24 миллиона рублей, а в последние месяцы 2019 года он почти поднялся до 2,4 миллиона рублей.
Помимо роста среднего размера кредита, увеличиваются и некоторые другие качественные показатели. В частности, наблюдался рост среднего срока кредита, который по итогам 2019 года превысил 215 месяцев (17 лет и 11 месяца). Для сравнения, в 2018 году средний срок был равен 195 месяцев (16 лет и 3 месяца), а во втором квартале 2015 года находится лишь на уровне 171 месяца (14 лет и 3 месяца). Таким образом, рост среднего размера кредита и увеличение сроков кредитования увеличивают доступность приобретения собственного жилья для граждан России, делают вывод эксперты.
С другой стороны, по итогам 2019 года процентные ставки по ипотеке выросли. Среднегодовая ставка в 2019 году составила 9,94%, что примерно на 0,4 процентного пункта больше, чем в 2018 году. Рост ставок в первой половине года во многом связан с увеличением ставки рефинансирования в конце 2018 года, но уже во второй половине прошедшего года ставки стали стремительно снижаться. В декабре средняя ставка была на уровне 9,01%, что является историческим минимумом.
ДОСТУПНОСТЬ ИПОТЕКИ
Для оценки региональных различий доступности покупки жилья в ипотеку эксперты РИА Новости провели исследование и составили пятый по счету рейтинг, в котором показано, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты рейтинга, параметры доступности очень дифференцированы в региональном разрезе, причем с довольно широким разбросом в зависимости от большого количества факторов.
За прошедший год доступность покупки жилья в ипотеку выросла в 75 регионах, и лишь в 9 субъектах она снизилась. В целом по России доля семей, для которых доступна ипотека, выросла за прошедший год с 30,2% до 31,3% в 2019 году.
Эксперты отмечают, что рост доступности продолжился в 2019 году, что стало следствием увеличения сроков кредитования, которые заметно снижают ежемесячный платеж. Кроме того, номинальный рост зарплат опередил темп роста цен на жилье. Вместе эти два фактора смогли компенсировать увеличение среднегодовой ставки, которая, несмотря на снижение со второй половины года, была выше, чем в 2018 году.
КАК СЧИТАЛИ
Исследование подготовлено экспертами агентства РИА Новости по данным Центробанка и Росстата. В качестве индикатора доступности ипотеки в рейтинге выступает доля семей, которые могут вносить ежемесячный платёж по ипотечному кредиту и осуществлять повседневные расходы. Эта доля оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе.
Размер кредита рассчитан для двухкомнатной квартиры среднего качества площадью 60 квадратных метров в своём регионе при первоначальном взносе в 30%. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплату НДФЛ и скорректированы в соответствии с региональным прожиточным минимумом на каждого члена семьи. Предполагалось, что 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, идёт на выплату ипотеки, 30% — на прочие расходы.
Анализ проведён независимо для девяти типов состава семьи. Рассмотрены семьи, в которых хотя бы один человек имеет работу. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки взяты из официальной статистики каждого региона. Для расчёта использованы данные за 2019 год, для сравнения — за 2018 год.
В ЛИДЕРАХ – СЕВЕРНЫЕ ТЕРРИТОРИИ
За прошедший год доступность ипотеки выросла у 20 регионов более чем на 2 процентных пункта, а еще у 23 регионов рост был в пределах от 1 до 2 процентных пунктов. При этом доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, снизилась в пяти регионах более чем на 1 процентный пункт. Таким образом, можно говорить о фронтальном росте доступности ипотеки в 2019 года, но рост был не очень большим.
Как показали результаты рейтинга, купить квартиру в ипотеку могут себе позволить либо жители регионов со значительной долей семей, имеющих высокую зарплату (это вывело на первые позиции Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский и Ненецкий автономные округа), либо жители регионов с невысокими ценами на жилье (Магаданская, Кемеровская области и Республика Карелия).
У лидирующего по доступности ипотеки региона, Ямало-Ненецкого автономного округа, более 70% семей могут себе позволить купить типовую двухкомнатную квартиру в своем регионе. В Магаданской области почти 65% семей доступна покупка жилья в ипотеку. При этом у занимающих второе и третье места Ханты-Мансийского и Ненецкого автономных округов более половины семей могут приобрести квартиру в ипотеку.
Эксперты считают, что в этих четырех регионах доступность покупки жилья в ипотеку находится на высоком уровне. В целом лидерство северных регионов не удивительно – высокие заплаты и большой объем жилого фонда, оставшегося со времен СССР, определяют относительно невысокие цены на недвижимость. Помимо лидеров, еще 11 регионов показали доступность ипотеки в диапазоне 40-45%. Стоит отметить, что среди преследователей также в основном представлены северные и удаленные регионы.
В частности в диапазон 20-25% попали Камчатский край, Ленинградская, Мурманская, Кемеровская области, Республики Коми, Саха (Якутия), Томская область, Красноярский край, Республика Карелия, Тюменская и Иркутская области.
НИЗКАЯ ДОСТУПНОСТЬ
Несмотря на то, что в большинстве регионов доступность ипотеки находится на удовлетворительном уровне, в 5 регионах менее 15% семей могут пробрести типовую "двушку" в ипотеку. Замыкают рейтинг Ингушетия, Чечня, Дагестан, Карачаево-Черкессия и Тыва.
Положение регионов-аутсайдеров, которые главным образом представлены в рейтинге национальными республиками, объясняется, с одной стороны, традиционно большим средним составом семей в них, что определяет низкий семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи. С другой стороны, в этих регионах традиционно высокая безработица, поэтому среднесемейные доходы от трудовой деятельности здесь, как правило, невысоки.
В нижний части рейтинга можно также выделить Крымский регион (Республика Крым и Севастополь), который ощущает влияние внутрироссийской миграции. Эти два южных региона достаточно популярны для переезда жителей из других российских субъектов РФ, и поэтому спрос на местное жилье зачастую предъявляют приезжие, что позволяет ценам держаться на очень высоком уровне.
Поэтому местные жители со своими относительно небольшими зарплатами испытывают трудности в покупке жилья. Схожая картина в Краснодарском и Приморском краях, которые располагаются на 71-м и 73-м местах. В этих неплохо развитых регионах наблюдается повышенный спрос на недвижимость со стороны приезжих, что делает покупку жилья в ипотеку менее доступной для местных жителей.
ПРОГНОЗ ПО ИПОТЕКЕ
В последние пять лет доступность ипотеки достаточно сильно выросла, что явно прослеживается в количестве ипотечных кредитов. В 2020 году можно рассчитывать на продолжение снижения ставок, скорее всего, это приведет к обновлению рекордов на рынке ипотеки как в количестве, так и в денежном выражении, считают эксперты.
По мнению аналитиков РИА Новости, ставки относительно 2019 года снизятся на 1,5-2 процентных пункта, что увеличит спрос на ипотеку на 14-20%. Скорее всего, на этом фоне начнется более быстрый рост цен на жилье, но он не превысит рост доходов населения.
В среднесрочной перспективе можно ожидать, что доступность ипотеки станет быстрее расти в регионах из нижней части рейтинга.
В богатых регионах-лидерах предложение следует за спросом, и цены на недвижимость будут "съедать" и рост зарплат, и улучшение условий по ипотеке. А в регионах из нижней части рейтинга, которые не отличаются высокими доходами населения, рост спроса в первую очередь стимулирует новое строительство, и цены на недвижимость тут могут расти медленнее, и соответственно, доступность – быстрее.