МОСКВА, 25 июн — ПРАЙМ. Два последних месяца весны в России ознаменовались грандиозным спадом продаж новостроек, причем если в апреле это было ожидаемо, то на май многие прогнозировали восстановление реализованного спроса, которого в итоге не случилось. Однако участники рынка рассказали РИА Недвижимость, что видят восстановление спроса, который отразится в официальной статистике к концу лета, но с оговоркой, что к докризисным значениям он не вернется.
ВЕСЕННИЙ ПРОВАЛ
В самом начале режима самоизоляции участники рынка жилищного строительства возлагали большие надежды на май. Тогда предполагалось, что ограничения продлятся только до 30 апреля, так что от конца весны ожидался всплеск отложенного спроса и регистраций сделок, договоренности по которым были достигнуты ранее. Кроме того, надежды возлагались и на онлайн-регистрацию сделок.
Однако, по данным Росреестра, в мае продажи новостроек рухнули на 53,6% к маю прошлого года: по всей стране было зарегистрировано всего 35,5 тысячи договоров долевого участия (ДДУ). Московский рынок новостроек в мае просел в 2,5 раза относительно прошлогоднего показателя – было зарегистрировано 3,093 тысячи ДДУ. Таким образом, ожидаемого всплеска продаж не произошло. Не случилось и прогнозируемой некоторыми экспертами адаптации покупателей к онлайн-продажам: рынок просел не только относительно прошлогодних показателей, но уступил 20% и продажам в апреле текущего года.
КРАДУЩИЙСЯ КРИЗИС, ЗАТАИВШИЙСЯ СПРОС
Большинство игроков рынка, опрошенных РИА Недвижимость, видят в двухмесячном спаде продаж проблему, но не катастрофу, так как, по их словам, реальный спрос на рынке есть, просто из-за сложностей с регистрационными действиями его пока не удается зафиксировать официально.
Посткоронавирусную волну спроса нужно ожидать скорее в июле, а в статистике мы ее увидим только к концу лета, полагает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. По ее словам, это связано с длительность процедуры регистрации сделок. При этом, добавляет она, спрос на рынке просел не так существенно, как это было в прошлые кризисы.
"К примеру, в мае 2015 года Росреестр зарегистрировал в Москве 1,5 тысячи ДДУ, а в мае 2016-го – 2,5 тысячи ДДУ. То есть в прошлом месяце несмотря на режим самоизоляции и острый экономический кризис сделок было все равно больше, чем в мае 2016 года, когда ситуация была стабильнее и уж точно не было никаких ограничительных мер", – подчеркивает она.
Также опрошенные эксперты сетуют на медленную работу регистрирующих органов.
"По данным наших отделов продаж, например, наши регистраторы до сих пор не могут подать больше двух пакетов с документами в неделю! Все остальное становится в очередь", – констатирует председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Представители застройщиков подчеркивают, что покупатели активны и интерес к приобретению новостроек у них не пропал. Мы фиксируем рост покупательской активности в мае в связи с появлением ипотеки с господдержкой и развитием сервисов по дистанционному получению кредита у крупных банков, отмечает коммерческий директор "А101" Анна Боим.
В мае относительно апреля сократилось только количество зарегистрированных сделок. Фактически динамика была положительной, соглашается генеральный директор УК "Развитие" Игорь Козельцев.
Однако, по данным ЦИАН, наличие спроса еще не означает возвращение докризисного уровня. "По итогам года мы прогнозируем снижение числа сделок в сравнении с прошлогодними значениями примерно на 20%. Потребуется еще не один месяц, чтобы вернуться к докризисным значениям по всех сферах жизни", – подчеркивает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Отложенный спрос лишь отчасти компенсирует нехватку новых покупателей, соглашается Козельцев. "Сегодня воронка продаж работает лишь на 30-40% по сравнению с ситуацией до карантина: многих клиентов удерживает от покупки ситуация неопределенности. Информационный фон неоднозначен, не исключена вторая волна эпидемии. Поэтому даже те покупатели, которые сохранили платежеспособность, занимают выжидательную позицию", – поясняет он.
Для застройщиков два месяца простоя нельзя назвать критичными. Спрос действительно сократился в разных проектах на 30-70%, но в целом такие резкие колебания (особенно на рынке сравнительно дорогих новостроек комфорт- и бизнес-класса) случаются довольно часто. Они не приведут к краху проектов или целых девелоперских бизнесов, резюмирует Литинецкая.
ИНВЕСТОРЫ РЕШАЮТ
Традиционно недвижимость в кризисные периоды становилась объектом вложения средств граждан, но в 2020 году снижение продаж подталкивало к выводу, что люди больше не доверяют этому рынку. Однако опрошенные эксперты склонны считать, что инвестиционные сделки на рынке сохранились.
Интерес к недвижимости как инвестиционному активу сохраняется на высоком уровне, комментирует профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель YouTube-канала "Рентавед" Руслан Сухий. "Новых альтернативных инвестициям в недвижимость инструментов, в которые люди начали массово вкладывать свои накопления, не появилось. Просто рынок недвижимости замер. Денежная масса находится на руках у людей, но вкладываться в покупку квартир потенциальные инвесторы не спешат – ждут снижения цен из-за пандемии", – рассуждает он.
Люди вкладывали накопленные средства по большей части во вторичную и загородную недвижимость, отмечает руководитель брокерско-консалтинговой компании "Топ идея" Олег Ступеньков. Рынок загородной недвижимости благодаря COVID-19 серьезно ожил, так как стали очевидны все преимущества наличия подобного актива, поясняет он.
Часть вкладчиков, забрав деньги из банков, все же ушли на рынок недвижимости, о чем косвенно свидетельствует снижение по итогам марта доли ипотечных сделок, поскольку на рынке присутствовали клиенты с "живыми" деньгами, говорит Кирюхина. В старых границах Москвы в первом квартале средняя доля ипотечных сделок составила 54%. В марте зафиксирован самый низкий показатель с начала 2020.
"В конечном счете, многие ждали, когда же можно взять льготную ипотеку. Те клиенты, кто на момент анонсирования программы были на этапе оформления сделки, действительно временно приостановили процесс, чтобы получить ипотеку под более низкий процент", – отмечает она.
НЕ ВСЕ РАВНЫ ПЕРЕД КРИЗИСОМ
Несмотря на относительный оптимизм заявлений, эксперты отмечают, что застройщикам не удастся пройти кризисный период без потерь и для некоторых потери будут критическими. Для начала, снижение продаж не было равномерным, отмечают они, то есть одни проекты просели значительно больше других.
Не все застройщики столкнулись с обвалом спроса, более того, в мае (во второй месяц режима самоизоляции в Москве) шесть из десяти лидирующих по продажам застройщиков смогли нарастить объемы выручки в сравнении с апрелем, подсчитала Кирюхина. Главной причиной, безусловно, стал запуск программы льготного кредитования.
Компания "Донстрой", занимающая вторую строку по выручке в мае 2020 года, за прошедший месяц увеличила продажи на 34%. Положительную динамику по выручке в 4 раза показал "Эталон", преимущественно за счет успешных продаж в ЖК "Крылья" и "Серебряный фонтан". "Кортрос" увеличил выручку в мае на 40%, Lexion Development – в 21 раз, что объясняется массовой регистрацией сделок, подписанных еще в предыдущие месяцы, в ЛСР – на 12%, "Гранель" – в три раза.
Одновременно с этим ПИК, лидер продаж, снизил выручку на 21%. "Инград" – на 25%, MR Group – на 63%.
"То есть в режиме самоизоляции не все девелоперы столкнулись с падением выручки, что весьма позитивный тренд", – подчеркивает Кирюхина.
Правда, падение выручки не равно падению спроса, уточняет Доброхотова. В апреле и мае, по данным bnMAP.pro, наибольший спрос собрали проекты ПИК, "Инград", "Левел Груп" и MR Group. Однако 36% продаж обеспечили девелоперы, не входящие в топ-10, подчеркивает она.
Такой разброс эксперты обосновали по-разному. Боим связала его с востребованностью локации, Литинецкая – с ликвидностью самого проекта, Доброхотова – с инвестиционной привлекательностью объектов.
ПАРТИЯ СМЕРТНИКОВ
В зоне максимального риска в сложившейся ситуации оказываются проекты, работающие по старым правилам, то есть без привлечения проектного финансирования, говорят эксперты. В настоящий момент в Москве по 40% разрешениям на строительство предусмотрены продажи через эскроу-счета, остальные – позволяют строить без них.
Проще всего пережить двухмесячное падение спроса удалось девелоперам, имеющим проектное финансирование, продающим через эскроу-счета, рассуждает Кирюхина. Также относительно спокойно себя чувствуют застройщики, которые пока не перешли на продажи через эскроу-счета, но имеют проектное финансирование. Однако стандартным условием от банка становятся стабильные продажи, иначе кредитор имеет право повысить ставку для девелопера, отмечает она.
"Хуже всего ситуация с небольшими застройщиками, не имеющими банковского финансирования, строящими на средства от продаж. Двухмесячный провал по сделкам потенциально ведет к риску заморозки проекта. Впрочем, спасательным кругом становится льготная ипотека под низкий процент. Поэтому массовых банкротств застройщиков ждать не стоит", – прогнозирует Кирюхина.
Однако с этой позицией не согласен общественный омбудсмен по строительству Дмитрий Котровский. По его словам, если для московских проектов за счет высокой маржинальности два месяца без поступления денег можно пережить, то для региональных застройщиков такие потери критичны.
"Если вы напрямую привлекаете деньги дольщиков, и два месяца у вас нет денежного потока, причем в период, когда должны вестись активные строительные работы. Если покупатель не несет вам деньги, вы не имеете возможности расплачиваться с подрядными организациями. Возникает кассовый разрыв", – констатирует он.
В регионах стоит жать больших проблем, соглашается генеральный директор Key Capital Сергей Камлюк. Он напоминает о тренде прошлого года, когда региональные застройщики массово стали приходить с проектами в Москву и другие крупные города. "Это говорит о том, что они не верят в свой рынок и свои проекты", – делает вывод Камлюк.
За период самоизоляции объем заключенных ДДУ по стране снизился на 55-60%, что эквивалентно снижению продаж российских девелоперов, работающих по старой схеме, суммарно на 110-115 миллиардов рублей, подсчитал гендиректор РАСК, эксперт тематической площадки "Жилье и городская среда ОНФ" Николай Алексеенко.
"Фактически это аналог кассового разрыва, и понятно, что не все девелоперы смогут пройти этот стресс-тест. Однако волну банкротств мы прогнозируем на осень этого года. Процесс банкротства застройщиков хотя и ускорился с появлением Фонда защиты дольщиков, но все равно должно пройти несколько месяцев с начала появления первых проблем до итогового признания банкротом", – рассуждает он.
Пока строительство не внесено в перечень наиболее пострадавших отраслей, а значит – на него не распространяется мораторий на банкротства, добавляет Алексеенко. Если же в ближайшее время будет принято решение о включении, то это, отмечает он, несомненно окажет влияние на динамику банкротств, перенесет часть из них на октябрь, так как мораторий вводится до 6 октября.
КРЕДИТ ВО СПАСЕНИЕ
Компании, строящие с привлечением проектного финансирования, эксперты сочли менее пострадавшими, хотя и с оговоркой, что из-за медленного заполнения эскроу-счетов многим придется пересчитать экономику проекта.
Снижение темпов продаж нарушает многие планы, не позволяет постепенно снижать ставку проектного финансирования. Это достаточно существенный момент – по статистике, каждые 10% увеличения объемов денежных средств на эскроу-счетах приводят к снижению ставки проектного финансирования на 0,5-0,7 процентного пункта, говорит Алексеенко. Таким образом, застройщики имеют средства для того, чтобы достроить объекты, но при этом могут столкнуться с серьезными проблемами по погашению кредитов, подчеркивает он.
Однако эксперты склонны считать, что банки будут проявлять лояльность к застройщикам.
"На практике застройщики всячески оттягивают банкротство и сам банк заинтересован в начале конкурсного производства лишь в случае полной безнадежности строительного объекта, если так и не удается привлечь соинвесторов", – отмечает аналитик "Фридом финанс" Евгений Миронюк.
Взятие на баланс непрофильных активов в виде незавершенных объектов строительства крайне негативно сказывается на балансе средних и мелких банков. В большинстве случаев кредитные организации пытаются всеми способами избавиться от подобных активов низкого качества, полагает он.
Банкротство застройщиков – это появление новой волны обманутых дольщиков, а это социальная напряженность, которая никому сейчас не нужна, рассуждает Камлюк. Банкам, по его словам, также не нужны непрофильные активы, поэтому они, вероятно, будут проявлять к застройщикам максимальную лояльность.
"Крупные и средние компании, вероятно, постараются поддержать и со стороны властей, и со стороны банков. А вот мелкие предприятия, я думаю, поддерживать не будут", – подчеркивает он.