МОСКВА, 15 сен – ПРАЙМ, Наталья Карнова. Главной причиной перегрева на рынке жилья аналитики называют активную поддержку отрасли государством – начиная от льготной ипотеки и заканчивая индексацией маткапитала. Все это толкает цены на недвижимость вверх даже вопреки кризису. Но все может измениться очень быстро, если господдержка рынка сократится или вовсе исчезнет.
Аналитики Сбербанка констатировали перегрев на рынке жилья. По данным портала "СберИндекс", в июле-августе 2020 года стоимость квадратного метра в среднем по стране выросла на 3%. В качестве причин они называют отложенный спрос – в первом полугодии число сделок упало до минимума из-за карантина. Закономерно, что после снятия ограничений те, кто давно хотел совершить сделки, наконец сделали это.
Вторая причина – поддержка со стороны государства, в том числе, снижение ставок по ипотеке. Нынешние 6,5% по льготным кредитам – минимум в истории России. Это существенный фактор, поскольку в структуре сделок высока роль ипотеки, считают опрошенные "Прайм" эксперты.
"Рынок действительно в некоторой степени перегрет. После введения программы субсидирования в июне количество заемщиков увеличилось в 2,5 раза. В июне доля ипотечных сделок составила 62%, в июле – 56%. Для сравнения: в апреле было 29%, в мае – 34%. Относительно показателей 2019 года в июне таких сделок стало на 24% больше, в июле – на 14%", — приводит данные совладелец девелопера "Группа Родина" Владимир Щекин.
По словам управляющего партнера компании "Метриум" Марии Литинецкой, зависимость рынка жилья от снижения ставок наблюдалась и прежде. В 2018-2019 годах цены на массовые новостройки (с некоторым отставанием этот тренд обнаружился затем и в сегменте нового жилья бизнес-класса) росли практически обратно пропорционально ставкам по ипотеке. Чем ниже ставка по жилищному кредиту, тем выше цена. Девелоперы совершенно оправданно ожидают повышения спроса.
"Поскольку ставки снижались до исторически минимальных значений (как и сейчас), на рынок приходили покупатели, которые годами откладывали покупку нового жилья из-за высокой стоимости кредита. Поэтому и создалась ситуация, при которой величина спроса прямо зависела от динамики снижения ставки. Застройщики, в свою очередь, наблюдая такой тренд, повышали цены, причем агрессивно. Нечто подобное мы видим и сейчас", — говорит она.
ВОПРЕКИ КРИЗИСУ
Останавливаться на текущих мерах поддержки власти не намерены. Минфин внес в правительство законопроект, расширяющий государственную программу софинансирования ипотеки для многодетных семей в размере 450 тысяч рублей. Если предложение примут, мерой смогут воспользоваться те, кто выкупает доли в общей собственности, незавершенный объект индивидуального строительства или просто решает строить новый дом самостоятельно.
Еще одна новация – индексация материнского капитала с 2021 года. Выплата на первого ребенка составит 483 882 рубля. Если семья не получала материнский капитал на первенца, выплата на второго ребенка составит 639 432 рубля. В противном случае семья получит 155 550 рублей. Эти деньги получатели, как правило, направляют именно на покупку недвижимости.
Из прочих факторов стоит отметить возвращение инвесторов. На фоне снижения ставок по вкладам они вновь начинают вкладываться в недвижимость на этапе строительства. Несмотря на то что банки и брокеры предлагают ряд альтернативных инструментов, "старые добрые метры" по-прежнему многим кажутся предпочтительнее.
Например, в Москве, по данным "Авито Недвижимость", резко вырос спрос на квартиры в пятиэтажках, которые подлежат расселению по программе реновации. Люди считают это удачной инвестицией, поскольку надеются получить более комфортную и просторную квартиру в новом доме.
Таким образом, в настоящее время на рынок давит слишком много факторов, толкающих вверх спрос – даже вопреки кризису. Поэтому строительство и недвижимость выступает одним из драйверов восстановления экономики. По данным Росстата, во втором квартале этот сектор оказался одним из немногих, продемонстрировавших рост.
ВСЕ ЗАВИСИТ ОТ ИПОТЕКИ
Эксперты разошлись в оценке перспектив рынка недвижимости до конца этого и в начале следующего года. По мнению Щекина, спрос сейчас формируется во многом за счет льготной ипотеки – программа продлится еще полтора месяца. Решение о ее продлении или прекращении еще не принято. Если программа продолжится, то количество ипотечных сделок по-прежнему будет существенным, спрос продолжит расти и, как следствие, цены тоже вырастут.
Если ставки по ипотеке продолжат снижаться, то цены на новостройки, особенно массовые, будут расти, согласна Литинецкая. "Дешевая" ипотека стимулирует как раз клиентскую аудиторию рынка эконом- и комфорт-класса.
Если же в ноябре программу субсидирования не продлят, то темпы роста спроса замедлятся.
"В новом году нас будет ждать резкое снижение активности покупателей, потому что доходы населения по-прежнему падают, экономический рост крайне слабый, и иных источников роста спроса на рынке жилья нет", — говорит она.
Это значительный фактор риска для рынка. Если государство снизит или вовсе прекратит поддержку отрасли, а потребительский спрос и доходы не изменятся, цены могут начать снижаться. В этом случае рынок может растерять весь набранный за "посткарантинное" время рост.