МОСКВА, 26 дек — ПРАЙМ. Московский рынок жилья, который испытал сразу несколько потрясений в 2022 году, к декабрю смог несколько восстановить утраченные позиции по числу заключаемых сделок и ценам. Тем не менее опрошенные РИА Недвижимость эксперты ждут в следующем году дальнейшего снижения спроса на столичные новостройки и вторичное жилье и падения цен на них на 5-10%.
СТРАСТИ ПО НОВОСТРОЙКАМ
Начало нынешнего года на московском рынке первичного жилья – вплоть до 24 февраля – было очень активным: спрос стабильно рос, а за ним и цены, отметили эксперты.
"До конца февраля рынок находился на исторических максимумах. В первом квартале 2022 года темпы продаж были выше, чем в допандемийном 2019 году", – вспомнил руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов.
Так, в январе-феврале на московском рынке новостроек было заключено 14,2 тысячи ДДУ, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года, привела данные управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коррка.
К концу февраля предложение начало сокращаться. По итогам месяца покупатели могли выбирать только из 43 тысяч лотов в 359 новостройках против 46,8 тысячи лотов в 370 домах в начале года. Причиной тому служил тот факт, что многие проекты, реализация которых была отложена из-за пандемии, еще не вышли на рынок, добавила она.
"Хорошие лоты быстро раскупались, особенно на стадии котлована, покупатели строили долгосрочные планы и не боялись ожидания квартиры по три-четыре года", – рассказал основатель компании Apple Real Estate Данила Савченко.
По словам Коррка, на фоне высокого спроса цены на новостройки в январе-феврале выросли по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года на 5,6% – до 409,9 тысячи рублей за квадратный метр.
После событий 24 февраля на московском первичном рынке, когда все его участники испытали настоящий шок, в марте наблюдался краткосрочный бум продаж – спрос подскочил на 28% к январю текущего года и на 30% к марту 2021 года, констатировал директор "Инком-Новостроек" Валерий Кочетков.
В результате в марте на московском рынке первичного жилья было совершено 9,3 тысячи сделок по ДДУ, что на 18% больше, чем за март 2021 года. Московские новостройки подорожали на 1,6% – до 416,7 тысячи рублей за квадратный метр.
По словам Кочеткова, покупатели торопились приобрести жилье по уже одобренным ипотечным ставкам, ведь Банк России поднял базовую ставку до беспрецедентных 20% годовых и ипотека по рыночным ставкам стала абсолютно недоступной. Кроме того, часть покупателей пыталась спасти свои деньги, вкладывая их в квадратные метры.
Но мартовский резкий скачок спроса был совсем недолгим, отметили эксперты.
"Уже в апреле произошло глубокое падение рынка, ведь ипотека замерла. А поскольку ипотечные сделки на первичном рынке занимали около 70%, спрос и упал примерно на столько же", – пояснил Кочетков.
Минимальным же спрос на московском рынке новостроек был в мае, когда было продано всего чуть более 4 тысяч квартир, напомнила Коррка.
За лето и начало сентября рынку удалось восстановиться до уровней начала года, но оживление продлилось лишь до объявления частичной мобилизации 21 сентября, указали эксперты.
Продажи московских новостроек в октябре вновь оказались на уровне майских минимумов – было заключено менее 4,5 тысяч ДДУ, привел статистику Попов.
Некоторое восстановление спроса на рынке после очередной паники наметилось лишь в ноябре – он вырос на 30% в месячном выражении. В декабре же, когда люди традиционно стараются завершить покупку квартиры до конца года, – спрос на жилье в московских новостройках увеличился на 23% по сравнению с ноябрем, добавил Кочетков.
По его словам, в нынешнем году для декабрьского увеличения спроса был дополнительный фактор. Ведь 31 декабря должна была закончиться программа льготной ипотеки на новостройки под 7%.
В конечном итоге опасения людей подтвердились, так как хотя программа и была продлена до 1 июля 2024 года, но ставку увеличили до 8% годовых.
Цены же на московские новостройки на фоне всех этих событий, по сути, прекратили расти еще весной – с мая по декабрь они колебались в узком диапазоне 320-325 тысяч за квадратный метр.
По итогам года средневзвешенная стоимость первичного жилья увеличилась всего на 0,3% – до 22,7 миллиона рублей за лот. Средние цены на московские новостройки в 2022 году выросли на 7,7% и составляют сейчас 418 тысяч рублей за квадратный метр, сообщила Коррка.
А вот предложение, напротив, стало увеличиваться – примерно на 5% в месяц. В результате сейчас покупателям доступно 68 тысяч лотов против 43 тысяч лотов в феврале, рассказал Попов.
ИПОТЕЧНЫЕ ТЕРНИИ
Основным фактором поддержки для московского первичного рынка, который не позволил ему пойти ко дну в самые сложные периоды, стала ипотека по низким ставкам. Ведь сейчас доля сделок с привлечением банковского финансирования в 2022 году находится на исторических максимумах, составляя более 80%, констатировал Попов.
Период времени, когда рыночные ставки составляли более 20%, оказался совсем не долгим, кроме того, различные программы – иногда практически по нулевым ставкам – стали предлагать и застройщики.
Вместе с тем, уже к концу года они стали сами сворачивать такие программы после критики со стороны Банка России. По данным Кочеткова, в начале декабря уже около 30% использовавших такие схемы девелоперов отказались от них.
"Регулятор испугался, что околонулевая ипотека от застройщика надует пузырь на рынке недвижимости", – отметил гендиректор портала "Мир квартир" Павел Луценко.
В качестве альтернативы часть застройщиков предлагают покупателям ипотеку траншами или разнообразные виды рассрочек, отсроченные платежи, трейд-ин с проживанием, рассказал директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования "Метриума" Дмитрий Веселков.
Кроме того, правительство сейчас прорабатывает новые механизмы приобретения недвижимости – в частности, предлагает ввести спецсчета в банках для накопления на ипотеку, добавила главный аналитик "Росбанк Дома" Ирина Бабина.
ВЫЗОВЫ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ
В 2022 году застройщики столкнулись сразу с целым рядом серьезных проблем – в частности, с ростом цен на строительные материалы и их временным дефицитом.
В моменте металлоконструкции дорожали на 70-100%, полистерол – на 50%. Вырос в цене даже песок – примерно на 20-25%, вспомнила директор департамента маркетинга компании "ФСК Family" Екатерина Коган.
В результате за 2022 год цены на ряд строительных материалов выросли на 30-50% – следствие зависимости от иностранных поставок отдельных компонентов и оборудования, подчеркнул исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
"Строительным компаниям пришлось решать задачи по трансформации логистических цепочек. Это даже привело к сокращению линейки предложений с отделкой в апреле-мае. Но во втором полугодии ситуация стабилизировалась – лоты с отделкой в большинстве таких ЖК вновь вернулись в экспозицию", – указал Попов.
Застройщики также смогли избежать ситуаций с затягиванием сроков ввода домов.
"Сегодня 80% застройщиков вводят дома в срок, указанный в проектной декларации, 15% с небольшой задержкой до трех месяцев и лишь 5% с задержкой более шести месяцев", – отметил Кочетков.
По его словам, сейчас стройки идут в полном объеме и не останавливаются, как это было в 2020 году в период жесткого локдауна, когда большинство строек перенесли сроки сдачи почти на год.
Не наблюдалось и громких банкротств застройщиков, добавили эксперты.
ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ
Ситуация на московского рынке вторичного жилья в первые три месяца уходящего года была во многом аналогична той, которая наблюдалась на рынке новостроек, хотя ситуация здесь усугубилась отсутствием льготной ипотеки.
"После ажиотажного декабря в январе мы наблюдали небольшое проседание по сделкам, типичное для начала года. С конца января по 23 февраля спрос оживился, цены были стабильными, резких колебаний не наблюдалось, и торг с реальным покупателем был не выше 2-3% от стоимости квартиры", — вспомнил Савченко.
После объявления военной операции 24 февраля произошел резкий всплеск спроса, когда люди хотели купить жилье по уже одобренным ипотечным ставкам, а также сохранить деньги от обесценения на фоне резкого роста курсов валют.
Пик по числу сделок на вторичном рынке Москвы в текущем году также пришелся на март – 18,2 тысячи сделок против 13,4 тысячи в феврале и 15,3 тысячи в марте 2021 года, отметила эксперт "Циан.Аналитики" Елена Лапшина.
Но после того, как все сделки по уже одобренным ипотекам были заключены, а покупать квартиры по ставкам выше 20% желающих не нашлось, в апреле-мае произошел обвал числа сделок – до 11,4 тысячи в апреле и всего 7,2 тысячи в мае.
К октябрю по числу сделок рынок вырос на 59% относительно майских минимумов – их было заключено 11,5 тысячи.
Это было вызвано традиционными сезонными колебаниями: к концу года на рынке вторичного жилья заключается наибольшее количество сделок, что связано как с финансовыми факторами (выплатами премий), так и менталитетом (стремлением успеть закрыть крупные сделки до конца года), объяснила Лапшина.
При этом интересно, что на объявление мобилизации вторичный рынок не отреагировал падением спроса, как это было в сегменте новостроек. Число сделок в октябре продолжило увеличиваться (+7% относительно сентября), добавила она.
Вместе с тем резко выросло количество собственников, которые приняли решение окончательно уехать из страны.
"Они начали массово выставлять свои квартиры на продажу и были готовы продавать их с хорошим дисконтом", – рассказала руководитель агентства недвижимости "Pro Обмен", вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Екатерина Никитина.
В итоге объем предложения квартир на вторичном рынке Москвы по итогам сентября вырос на 57% относительно начала года, превысив 28 тысяч объектов. Спрос не успевал за таким ростом предложения, и уже в ноябре число сделок немного снизилось относительно октября – на 6%, до 10,8 тысячи сделок.
Восстановлению спроса на вторичное жилье мешал и тот факт, что для него не предусмотрено льготной ипотеки, добавила Лапшина. По сравнению с прошлым годом в январе-октябре 2022 года количество выданных ипотечных кредитов на вторичном рынке, по ее данным, сократилось на 46%.
С начала 2022 года Лапшина выделила два периода в динамике цен: с января по апрель они увеличивались (пик был достигнут в апреле – 320,2 тысячи рублей за "квадрат"), начиная с мая они перешли к снижению.
В декабре показатель практически вернулся к прошлогоднему уровню – сейчас "квадрат" лишь на 0,6% дороже, чем в декабре 2021 года, а по сравнению с началом 2022 года цены уже ниже, то есть снижение последних месяцев компенсировало резкий рост в начале года, отметила она.
По данным аналитического центра "Инком-Недвижимости", средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы в декабре составляет 276,8 тысячи рублей, а средняя цена квартиры – 14,3 миллиона рублей.
Некоторые покупатели готовы давать дисконты, но на практике они составляют не более 5%, добавил директор по вопросам вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома.
По наблюдениям риелторов, как продавцы, так и покупатели сейчас предпочитают вести себя предельно осторожно. В целом максимальный срок принятия решения на этом рынке увеличился в два раза. Если раньше от первого общения до выхода на сделку проходило максимум три месяца, то сейчас сделка может растянуться на полгода, рассказала Никитина.
Осенью риелторы наблюдали беспрецедентный рост количества предложений продажи квартир по доверенностям – доля таких лотов, по данным Шломы, увеличилась со стандартных 5 до 17%.
"Вместе с тем, половина покупателей даже не рассматривает подобные варианты – конкурентоспособными их делает дисконт в среднем 5–15%", – сказал он.
Интересной тенденцией после 21 сентября стал и рост доли объявлений со срочными продажами в Москве. Она превысила 3% – это максимальные отметки за последние три года, констатировала Лапшина.
Наметилась на рынке и еще одна примечательная тенденция. По наблюдениям Никитиной, после сентябрьских событий основными заемщиками по ипотечным кредитам, которые берутся для покупки квартиры на вторичном рынке, становятся женщины, так как банки стали гораздо чаще отказывать в выдаче кредитов мужчинам.
ПРОГНОЗЫ НА 2023 ГОД
Участники рынка ждут, что при отсутствии новых политических потрясений, рынок новостроек продолжит восстанавливать свои позиции в 2023 году.
"Льготная ипотека от государства продлена до середины 2024 года под 8%, расширена семейная ипотека. Также будет продолжена работа и с программами льготной ипотеки от застройщика с процентами в диапазоне 3-5%", — перечислили позитивные для рынка факторы Преображенский.
Конечно, повышение ставки льготной ипотеки приведет к временному снижению спроса – его можно оценить в 30-40%, полагает Кочетков. В результате цены на московские новостройки в первом квартале могут снизиться на 3-5%, спрогнозировал прогноз Савченко.
При этом застройщики будут стараться привлекать покупателей, в том числе предлагая дополнительные скидки на часть лотов, добавила гендиректор компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Наталия Кузнецова.
В то же время сохранится тенденция на уменьшение средней площади квартир и апартаментов в новых проектах, считает Коррка.
Риелторы ждут, что сворачивание ипотеки по околонулевой ставке может вызвать переток части покупателей с рынка новостроек на вторичный рынок.
"Сейчас разброс даже "средних" ставок по ипотеке между этими сегментами достигает 4-5 процентных пунктов. В таких условиях многие не рассматривают для себя варианты на вторичном рынке. Если условия выдачи кредитов станут сопоставимыми, то спрос частично сместится с первичного рынка на вторичный", — уверена Кузнецова.
Повышение льготной ипотеки до 8%, вернет до 20% покупателей на рынок готового жилья. Особенно это будет актуально среди клиентов, которые сейчас снимают квартиру и при покупке новостройки вынуждены платить и аренду, и кредит. А если разница в ставках будет 2-3% — они выберут готовое жилье и значительно сократят свои расходы, отметил Савченко.
Вместе с тем, даже при учете этого фактора риелторы все равно ждут общего падения спроса на вторичное жилье в 2023 году за счет снижения общего уровня благосостояния россиян. Это в свою очередь спровоцирует снижение цен на квартиры в 2023 году на 2-3% в квартал. За год оно составит 10-12%, предупредила Никитина.