МОСКВА, 24 янв — ПРАЙМ. Даже если вы приобрели или построили загородный дом, давным-давно в нем проживаете и оформили право собственности, в ряде случаев возможно, что вы столкнетесь с иском о признании вашей недвижимости самовольной постройкой. Об этом рассказывает агентству "Прайм" адвокат Олег Сухов.
Это может произойти, если постройка возведена либо на неотведенном для этого земельном участке, либо без соответствующих разрешений, либо с существенным нарушением строительных и (или) градостроительных правил (СНиПов и т.п.), добавляет он.
Для квалификации дома в качестве самостроя достаточно одного из этих признаков.
"И когда наблюдается хотя бы один из них, возможна санкция, предусмотренная пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, вплоть до принудительного сноса такой постройки. Кстати, ее снесут без всякой компенсации владельцу, а тот еще и оплатит работы по сносу", — утверждает Сухов.
Между тем, такая мера является крайней. Если можно привести сооружение к законным параметрам, то надо использовать такую возможность. Суд в своем решении, по словам адвоката, может указать на оба варианта исправления и дать собственнику самостроя время. Если за срок, указанный в решении, он приведет постройку в соответствие с требованиями, сноса не последует.
Вместе с тем, разрешение на строительство требуется не во всех случаях, уверяет адвокат.
Например, с августа 2018 года разрешение на строительство не требуется при возведении индивидуального жилого дома или гаража. Важно лишь, как предусмотрено новой статьей 51.1 Градостроительного кодекса, направить в полномочный орган уведомление о запланированном строительстве.
"Что делать, если построили, не уведомив об этом? Дом, соответствующий строительным и градостроительным правилам, самовольной постройкой не признают. Хотя, конечно, лучше закон соблюдать максимально дотошно и уведомлять о строительстве вовремя", — поясняет Сухов.
По современным СНиПам расстояние от жилого дома до границы участка должно составлять не менее трех метров. Если ваш дом несколько ближе, при этом все остальные показатели в норме, достаточно ли единственного нарушения для вывода о самовольности строения?
"В пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса сказано про нарушения строительных или градостроительных норм, но ни слова не сказано о существенности нарушений. То есть может показаться, что даже при минимальных отступлениях от правил дом всё равно попадает под критерии самостроя. Однако нет. Верховный суд не раз разъяснял, что незначительные, формальные нарушения, не затрагивающие права третьих лиц и не создающие угрозу жизни и здоровью граждан, не могут служить основанием для сноса строения", — утверждает юрист.
А вот если кто-то залез своим строением на чужой участок, то такое нарушение уже нельзя считать незначительным. В данном случае пострадали права собственника соседнего участка, на который "въехал" чужой дом. Поэтому сноса (если, конечно, нельзя нарушение исправить) не избежать.
Возможна, по словам юриста, и обратная ситуация. Дом построен в соответствии с назначением участка, но используется иначе. К примеру, собственник коттеджа устроил в нем детский образовательный центр. В данном случае суд по обращению заинтересованных лиц должен будет такое использование прекратить. Однако снос постройки по одной лишь причине ее нецелевого использования статьей не предусмотрен.
Критерии отнесения к самовольным постройкам выглядят "довольно сурово". Не зря же считается, что практически любое здание может попасть хотя бы под один из признаков. Но, как уверяет эксперт, не стоит отчаиваться раньше времени.
Во-первых, от формального подхода законодатель, а вслед за ним и суды, стараются уходить. Если нарушения не существенны, то дом можно отстоять. А во-вторых, во главу угла встает принцип: если можно исправить, то не надо ломать. "Во многих случаях изъяны строения устранимы. И тогда можно ограничиться некоторой переработкой без уничтожения под корень", — подытожил Сухов.