Межевание земельного участка: зачем нужно, как сделать, цена в 2023 году

МОСКВА, 31 окт — ПРАЙМ. Межевание территории земельного участка позволяет определить область его границы, форму и площадь. Что это такое простыми словами, для чего нужен межевой план, когда делать его обязательно, а в каких случаях не нужно, куда обращаться за услугой межевания. Этапы процедуры согласования границы земли или дома с соседями и что делать, если они не дают согласия, цена межевания в 2023 году, — в материале агентства "Прайм".

Межевание — это комплекс работ по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также уточнению его площади и координат. Юрист по недвижимости и земельному праву Анна Степанова поясняет, что процедуру межевания проводит аттестованный кадастровый инженер. Для этого он самостоятельно или с помощью геодезиста делает кадастровую съемку земельного участка, вычерчивает его план с постройками, согласовывает границы со смежными землепользователями (соседями, администрацией, председателем СНТ) и подает данные в Росреестр. Результатом работы будет выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) с координатами поворотных точек.

Межевание проводится с целью исключить в дальнейшем споры и территориальные претензии между собственниками соседних участков. "Границы, закрепленные посредством процедуры межевания, можно оспорить только через суд. Она проводится один раз за все время. Земельный участок может быть либо не отмежеванным, либо с установленными границами", — поясняет Анна Степанова.

Межевание следует делать в тех случаях, когда участок не стоит на кадастровом учете, а его границы не определены. Кроме того, своевременное проведение работ по межеванию поможет избежать споров с соседями или администрацией. Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ дополняет, что данная процедура пригодится, если необходимо:

разделить или объединить земельные участки;

уточнить границы с соседями;

определить место для новой постройки;

восстановить старые границы садового участка в СНТ.

Ведущий юрист Европейской юридической службы Србуи Иващенко поясняет, что межевание должно проводиться обязательно, если образуется новый участок или уточняются границы уже существующего. По результатам кадастровых работ будут подготовлены документы, необходимые для учета. Без них невозможно поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него.

То есть, если в собственности есть земельный участок, границы которого необходимо уточнить, то межевание придется сделать. Купить или взять его в аренду у государства без этой процедуры невозможно.

Не допускается повторное межевание участка. Если у участка уже есть установленные в ЕГРН границы, этого делать не нужно.

"Необходимость межевания пока не распространяется на ранее учтенные земельные участки. Сведения о них до 1 марта 2026 года включительно вносятся в ЕГРН и без его проведения. После указанной даты процедуру не потребуется проводить только если сведения о таких участках вносятся в ЕГРН на основании заявления уполномоченного органа, которое он представил в результате выполнения мероприятий по внесению в ЕГРН информации о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости", — уточняет юрист.

"Как правило, участки не имеют определенных границ по причине того, что они получены в собственность до 2007 года, то есть до вступления в силу Федерального закона "О кадастровой деятельности" от 24.07.2007 № 221-ФЗ, — поясняет Марина Милованова, доцент Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина. — Ранее границы участка определялись только в документах, единого реестра не существовало". 

Соответственно часть земельных участков, которые до сих пор не прошли процедуру межевания, по сей день имеют неопределенные либо выполненные в условной системе координат (отличной от той, в которой сейчас ведется учет) границы. По словам Анны Степановой, очень часто такое наблюдается в старых СНТ, где из документов у собственника только "Книжка Садовода". Хотя многие садоводства проходили эту процедуру централизованно.

В процессе межевания необходимы:

Качественная геодезическая съемка масштаба не менее 1:500, выполненная спутниковым геодезическим оборудованием.

Корректно подготовленный и заполненный акт согласования границ. Его готовит кадастровый инженер, а собственник подписывает с соседями и председателем СНТ или администрацией. Обычно здесь бывают трудности, т.к. соседи могут не приезжать на участок. Тогда допускается с ними согласовать границы посредством публикации в местной газете. Публикацию тоже готовит кадастровый инженер.

Грамотно подготовленный межевой план сдается в Росреестр либо на компакт-диске, либо удаленно через личный кабинет кадастрового инженера.

На финальном этапе собственник получает выписку из ЕГРН на свой земельный участок.

Чтобы провести межевание необходимо обратиться к проверенному кадастровому инженеру и предоставить пакет документов.

Для проведения межевания требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, картматериал (выкопировка из генплана СНТ или из администрации района), паспорт. В процессе необходимы будут подписи от соседей и председателя СНТ или администрации района. 

"Также может потребоваться доверенность (если от имени собственника будет действовать представитель). Если собственником земельного участка является несовершеннолетний или недееспособное лицо, то от его имени все вышеуказанные действия совершает его законный представитель без специально оформленной доверенности", — говорит Србуи Иващенко.

Межевание земельного участка может проводить только кадастровый инженер. Найти его можно в Реестре кадастровых инженеров на сайте Росреестра и обязательно проверить, чтобы он был действующим членом Саморегулируемой организации (СРО) и имел поверку на спутниковое геодезическое оборудование.

В среднем срок проведения межевания — 1 месяц, но он может растянуться до полугода, если соседи отсутствуют, и необходимо подавать публикацию в газету.

Цена определяется сторонами при заключении договора. Обычно это зависит от объема работ, региона и репутации кадастрового инженера. В среднем стоимость услуг составляет от 10000 до 20000 руб. Если делается комплексно для всего СНТ — будет существенно дешевле. Анна Степанова уточняет, что эти цены не актуальны для Ленинградской области. 

"Процесс межевания участка на территории Санкт-Петербурга проходит совершенно по-другому, т.к. тут действует региональное законодательство и все работы ведутся через КИО (Комитет имущественных отношений). Сумма в Петербурге будет составлять от 30000 до 70000 рублей за участок до 20 соток", — поясняет юрист.

Процедура межевания включает следующие этапы работ:

обращение к кадастровому инженеру и подпись договора;

выезд на участок геодезиста, съемка участка;

подписание акта согласования границ с соседями и председателем либо администрацией. В случае если у соседей участок уже проходил процедуру и гражданин согласен с границами, подписывать не нужно;

подача документов в Росреестр;

получение выписки из ЕГРН с установленными границами.

Проект межевания территории (ПМТ) необходим, когда большой земельный участок для застройки и дальнейшего освоения разделяется на более мелкие. Либо когда земли сельхозугодий переводятся в земли садоводства с целью создания СНТ. Анна Степанова уточняет, что физлица не участвуют в подготовке ПМТ, обычно это делает администрация или компания-застройщик территории. К индивидуальному земельному участку ПМТ отношения не имеет.

Карта межевания — документ, который отражает границы нескольких земельных участков на соответствующей территории. Представляет собой графическое изображение с указанием границ, площади и других характеристик.

Соседей о процедуре межевания можно уведомить тремя способами:

Лично прийти к ним с актом согласования границ, подготовленным кадастровым инженером и получить подпись собственника.

Посредством публикации в местной газете.

"В каждом районе есть аккредитованная администрацией газета, в которой публикуются сведения о времени и месте проведения процесса согласования границ земельных участков. Если собственник участка не является, его контактные данные неизвестны и он не приехал в назначенное время, границы будут считаться согласованными в законном порядке. Оспорить такое согласование будет очень проблематично", — поясняет Анна Степанова.

Направить уведомление о предстоящем согласовании границ на адрес проживания Почтой России.

Для согласования границы земельного участка с соседями, если их участок тоже не отмежеван, необходимо получить живую подпись собственника этого участка в акте согласования границ, подготовленном кадастровым инженером. Либо, если соседа не найти и данные о нем неизвестны, кадастровый инженер будет готовить публикацию в местную газету.

Акты согласования границ прикладываются к межевому плану, все подписи должны быть подлинными, иначе их легко будет оспорить в судебном порядке.

"Часто бывает, что собственники участков находятся в хороших отношениях, и сосед предлагает расписаться за него. Так делать нельзя. В случае судебного разбирательства, межевание будет аннулировано судом", — подчеркивает Анна Степанова.

Если сосед не согласен с границей между участками, стоит обсудить вопрос лично и прийти к компромиссу — установить приемлемые для всех границы. Если взаимопонимание не достигнуто, то Анна Степанова советует попросить соседа написать письменные возражения в акте согласования границ. 

"Необоснованные возражения будут являться причиной для дальнейшего судебного разбирательства. Стоит также поставить в известность гражданина, что судебные расходы и стоимость землеустроительной экспертизы будут оплачены проигравшей стороной. Землеустроительная экспертиза стоит около 50000 — 80000 руб., судебные расходы 50000 — 100000 руб.", — говорит юрист.

Законодательно процесс межевания регулируют:

Федеральный закон "О кадастровой деятельности" от 24.07.2007 № 221-ФЗ; 

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В них указаны требования к подготовке межевого плана, акта согласования границ, публикации в газете. Кадастровый инженер при проведении межевания руководствуется именно этими законами.

У процедуры межевания участков есть свои преимущества и недостатки.

Среди плюсов стоит отметить:

участки, прошедшие процедуру, гораздо легче продать, т.к. покупатель четко видит границы участка и его площадь;

межевание избавит от территориальных претензий третьих лиц, споров с соседями и последующего разбирательства в суде;

на участок без межевания невозможно оформить ипотеку, залог, а также разделить его;

возможность увеличить участок до 10 процентов за счет муниципальной земли.

К минусам, по мнению Оксаны Васильевой, можно отнести:

несение расходов на оплату услуг кадастрового инженера;

необходимость согласования с соседями.

Анна Степанова советует не затягивать с межеванием земельного участка. Чем раньше сделать его, тем меньше шансов, что возникнут какие-либо проблемы.

"Ранее допускалось увеличение площади на 10% и более при межевании. Сейчас только до 10%. Поэтому при покупке участка обязательно нужно вызвать геодезиста, чтобы проверить границы на местности", — рекомендует юрист.

При заказе межевания нужно убедиться, что кадастровый инженер состоит в СРО и имеет актуальные поверки на оборудование. Если договор заключается с компанией, то в ее штате обязательно должно быть два кадастровых инженера. Они также должны состоять в СРО. Иначе компания не вправе выполнять кадастровые работы.

Не стоит гнаться за минимальной ценой. Учитывая сложность процесса, индивидуальное межевание не может стоить дешевле 10-12 тыс. рублей, так как в него включаются расходы на кадастрового инженера, геодезиста, поверку оборудования, лицензии на специальное ПО, проезд до объекта.

"Сама процедура межевания на первый взгляд простая, но таит в себе важные нюансы, без участия юриста в области земельного права можно столкнуться с тем, что межевание будет проведено неправильно, — говорит Србуи Иващенко. — Далее эти ошибки перейдут в ЕГРН и исключить их оттуда порой возможно только на основании решения суда".

Марина Милованова рекомендует предоставить кадастровому инженеру полномочия по подаче заявлений в МФЦ или Росреестр. 

"Это позволит сэкономить время и избежать возможных ошибок. Однако в таком случае дополнительно придется оформлять доверенность", — говорит эксперт.