Берегите нервы: ипотеку заменят десятилетней рассрочкой

Эксперт Дьяконов: рассрочка может временно заменить дорогую ипотеку

Алексей Дьяконов

Заместитель руководителя отдела продаж курортной недвижимости "Лето-недвижимость"

МОСКВА, 1 июн – ПРАЙМ. На фоне высоких ставок по ипотеке (свыше 20% для рыночных программ) застройщики начали активно предлагать десятилетнюю рассрочку, чтобы поддержать спрос. Насколько жизнеспособна эта схема? Разберём ключевые вопросы: как она работает, почему застройщики на это идут и какую от этого получают выгоду.

Застройщики действительно берут кредиты в рамках проектного финансирования под 4–9% годовых на строительство, но долгосрочная рассрочка помогает им быстрее распродать квартиры и получить первоначальные взносы (20–30%), которые идут на погашение кредитов. Во-вторых, с помощью долгосрочной рассрочки застройщики перекладывают процентную нагрузку на покупателя – формально она может быть "беспроцентной", но проценты "зашиты" в цену квартиры. В-третьих, такая рассрочка позволяет избежать заморозки продаж – если люди не берут ипотеку, альтернативой становится именно рассрочка.

Механизм возврата долгосрочных кредитов в рамках проектного финансирования выглядит следующим образом. Некоторые застройщики переуступают право требования по рассрочке банку путем продажи долга и получают деньги сразу - хоть и с дисконтом. Если в ДДУ есть условие о пересмотре стоимости, застройщик может поднять цену через 1–2 года. Таким образом, схема работает, но риски перекладываются на покупателя: если застройщик обанкротится, можно остаться и без денег, и без квартиры.

Насколько массовой может быть 10-летняя рассрочка? Попробуем проанализировать потенциал по регионам.

Регион	Потенциал	Факторы
Москва и МО	средневысокий	высокая конкуренция, большое количество новостроек
Санкт-Петербург	средний	высокий спрос, есть альтернативы
Краснодар, Ростов-на-Дону	средневысокий	переизбыток жилья, нужны стимулы
Казань, Екатеринбург	средний	средние доходы у населения, спрос зависим от ставок
Города с численностью населения менее 1 млн чел в дотационных регионах	очень высокий	низкие доходы у населения,

Прогнозируя массовость долгой рассрочки, следует ориентироваться опять-таки на региональный аспект: в Москве, Краснодаре, городах-миллионниках рассрочка станет популярным инструментом. В "бедных" регионах - единственным способом реализации квартир. В Санкт-Петербурге и городах с высоким спросом останется нишевым продуктом.

Станет ли жилье доступнее или без снижения ставок рынок не восстановится?

Однозначно, плюсы рассрочки есть: это и меньший первоначальный взнос (10–30% против 20–50% в ипотеке), и отсутствие строгих требований банка (как пример - плохая кредитная история больше не проблема). Возможность "заморозить" цену - если в договоре нет индексации - также привлекает покупателей.

Из минусов нельзя не упомянуть скрытые проценты: цена квартиры в рассрочку часто на 15–30% выше. При банкротстве застройщика стройка заморозится, вернуть деньги будет сложнее, чем с ипотечным кредитом. После льготного периода ставка может резко вырасти (например, 0% на 2 года, потом 12%).

Рассрочка – временное решение, она никогда не заменит дешёвую ипотеку. Если ставки останутся высокими (15%+), спрос будет падать, и даже рассрочка не спасёт рынок от стагнации. Господдержка (льготная ипотека под 6–8%) всё равно выгоднее для покупателей, чем долгая рассрочка с удорожанием.

В краткосрочной перспективе рассрочка поддержит спрос, а в долгосрочной нужны снижение ставок или новые госпрограммы стимулирования рынка во избежание дальнейшей стагнации.

Таким образом, можно констатировать, что рассрочка – вынужденная мера, но не панацея, застройщики внедряют её, чтобы выжить в условиях дорогой ипотеки, массово она приживётся в регионах с низкими доходами (Поволжье, Сибирь) и перенасыщенных объектами рынках (Москва и область, Краснодар). Без снижения ставок жильё не станет по-настоящему доступным – рассрочка лишь оттягивает проблему. Если Банк России начнёт снижать ставки (в 2025–2026 гг.), рассрочка уйдёт на второй план. Если нет – станет стандартом, но с рисками для покупателей.

Автор - заместитель руководителя отдела продаж курортной недвижимости "Лето-недвижимость" Алексей Дьяконов

В разделе "Мнения" сайта Агентства экономической информации "ПРАЙМ" публикуются материалы, предоставленные аналитиками, трейдерами и экспертами российских и зарубежных компаний, банков, а также публикуются мнения собственных экспертов Агентства "ПРАЙМ". Мнения авторов по тому или иному вопросу, отраженные в публикуемых Агентством материалах, могут не совпадать с мнением редакции АЭИ "ПРАЙМ".

Авторы и АЭИ "ПРАЙМ" не берут на себя ответственность за действия, предпринятые на основе данной информации. С появлением новых данных по рынку позиция авторов может меняться.

Представленные мнения выражены с учетом ситуации на момент выхода материала и носят исключительно ознакомительный характер; они не являются предложением или советом по совершению каких-либо действий и/или сделок, в том числе по покупке либо продаже ценных бумаг. По всем вопросам размещения информации в разделе "Мнения" Вы можете обращаться в редакцию агентства: combroker@1prime.ru.

Мнения аналитиков Недвижимость Финансы Бизнес ипотека

Обсудить