МОСКВА, 23 мая — ПРАЙМ, Александр Кожемякин. Подготовленный рядом сенаторов законопроект, предлагающий на полгода перенести срок вступления в силу новых требований к застройщикам, которые привлекают средства дольщиков, планируется внести в Госдуму в среду, 23 мая.
Поправки к закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" устанавливают ряд дополнительных требований к компаниям, привлекающим средства дольщиков. Теперь под каждый проект необходимо создавать отдельное юрлицо, деньги дольщиков должны идти непосредственно на стройку, а не на прочие расходы компании. Кроме того, у застройщика должны быть собственные средства в размере не менее чем 10% от стоимости строительства дома.
Парламентарии считают, что строительная отрасль не готова к изменениям, а вступление в силу с 1 июля поправок может ухудшить положение дольщиков.
Опрошенные агентством "Прайм" эксперты считают обоснованным предложение сенаторов — лишние полгода позволят девелоперам и банкам лучше подготовиться к нововведениям. Кроме того, можно будет учесть указ президента об улучшении жилищных условий россиян.
ЗАЩИТИТЬ ДОЛЬЩИКОВ
Аналитик ГК "Финам" Алексей Коренев считает, что в нынешнем виде закон о долевом строительстве имеет массу недоработок и шероховатостей, делающих его зачастую бесполезным. Поправки в закон имели своей целью в первую очередь защиту прав дольщиков.
Однако, в новой редакции 214-ФЗ многие вопросы остались неотраженными должным образом. В частности, традиционной схемой ухода от ответственности как были, так и остаются предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. И тот и другой вид договора по-прежнему позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство, оформленного землеотвода). Счета эскроу как не использовались, так и не используются сейчас – застройщики легко находят способы обойти это требование, отмечает Коренев.
Еще одной давней проблемой дольщиков, по его словам, является существенное занижение ответственности застройщика судами. Речь идет в первую очередь о многократном уменьшении размера пени за допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры, исходя из абстрактного принципа "разумности".
Тем не менее, перспективы существенных ограничений для застройщиков, заметно снижающих их потенциальные прибыли, вынудили девелоперов в ускоренном порядке получать разрешение на строительство и "застолбить" возможно большее количество объектов, чтобы избежать неприятных для их бизнеса ограничений, сказал Коренев.
НАДЕЖДЫ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Это отличная новость для застройщиков, несмотря на то, что многие девелоперы подготовились к изменениям законодательства, говорит управляющий партнер "Векторстройфинанс" Андрей Колочинский. Сегодня непростое время для отрасли, и нововведения, которые к тому же не проработаны до конца, могут ещё больше осложнить ситуацию на рынке. В частности, требование "один застройщик — одно разрешение на строительство" является, на мой взгляд, абсурдным.
Все-таки закон направлен на определенную централизацию в строительной отрасли, а это требование предполагает дробление компаний на десятки юридических лиц, говорит эксперт.
Также вполне обоснованным считает предложение о переносе сроков вступления в силу новых требований к застройщикам руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. По его словам, у участников рынка немало вопросов к законодательным новшествам, которые должны вступить в силу с 1 июля, и многие претензии высказываются именно к принципу "один застройщик – один объект".
Это осложняет одновременное ведение нескольких проектов и в целом дает меньше маневров с точки зрения ведения бизнеса, выстраивания стратегии, распределения денежных потоков. По сути, этот принцип превращает застройщиков из бизнесменов в подрядчиков на зарплате, считает он.
С Репченко согласен генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. По его словам, желание сенаторов вполне объяснимо, поскольку введение новых поправок приведет к проблемам у многих девелоперов. Еще не отработаны механизмы привлечения средств на строительство, банки пока не готовы обеспечить финансирование девелоперов.
Переходить на цивилизованную модель рынка необходимо, но пока к этому не готова строительная отрасль и банковская система, считает Алексеенко.
Эксперты выразили надежду, что дополнительные полгода позволят строительной отрасли и девелоперам лучше подготовиться к новшествам. "Надеюсь, что дополнительный срок, на который планируется отложить вступление в силу поправок, будет эффективно использован законодателями и совместно с застройщиками и представителями банковского сообщества и они выработают оптимальные для всех участников условия работы", говорит Колочинский.
По мнению Алексеенко, лишние полгода позволят запустить большее количество проектов, решить вопросы резервации земельных участков и согласования проектов, а также выхода строительства на проектную мощность.
ЕСЛИ ЗАКОН ВСТУПИТ В СИЛУ
Вступление в силу новых правил не означает мгновенный перевод всех продаж на другие принципы, считает Репченко. Начало 2018 года было очень активным с точки зрения пополнения объемов предложения: девелоперы стремились получить разрешения и вывести на рынок как можно больше проектов до 1 июля. Так что для подавляющего большинства новостроек 1 июля ничего не изменится, вышедшие ранее проекты могут продаваться по старым правилам еще 2-3 года.
В этом смысле перенос срока вступления в силу новых требований к застройщикам глобально ничего не поменяет, разве что даст шанс вывести на рынок новые объекты по старым правилам тем, кто не успел этого сделать ранее, считает Репченко.
Если закон вступит в силу как предполагается с 1 июля, мы получим обострение проблемы дольщиков, по крайней мере, в моменте, полагает Алексеенко. По его словам, пройдет перераспределение финансирования внутри компаний. Девелоперы, которые сейчас ускоренно собирают деньги на новые проекты, будут достраивать предыдущие. Могут пострадать дольщики, которые сейчас покупают квартиры и чьи деньги пойдут на достройку старых объектов.
Вступление в силу поправок 1 июля ухудшит положение как дольщиков, так и девелоперов, считают эксперты. В прошлом году около тысячи девелоперских компаний ушли с рынка, часть из них обанкротилась, говорит Алексеенко. Несмотря на то что компании готовились к вступлению закона в силу с 1 июля, не всем это удалось. Из 5 тысяч девелоперов на рынке может остаться всего тысяча, считает эксперт.
БУДЕТ ЛИ СПРОС НА ЖИЛЬЕ?
Владимир Путин в день своей инаугурации 7 мая поручил правительству разработать новый нацпроект в сфере жилья и к 2024 году увеличить объем жилищного строительства до уровня 120 млн кв. метров в год. Указ ставит целью улучшать жилищные условия не менее 5 млн семей ежегодно.
Очень важный аспект выполнения указа президента – это падение покупательной способности населения, которое продолжается четыре года, отмечает Алексеенко. Если действительно строить 120 млн кв. метров жилья в год, то при нынешней платежеспособности некому будет его покупать, уже сейчас на рынке наблюдается затоваренность, отмечает эксперт.
Переход к проектному финансированию удорожит строительство и соответственно повысит цены на жилье, считает он. Замена бесплатных денег граждан на деньги банков – это дополнительные расходы на обслуживание кредитов, на контроль и мониторинг, на страхование. Алексеенко считает, что строительство станет дороже на 14-18%. Часть экспертов оценивает удорожание и вовсе на 30%.
Повышения цен на жилье может не случиться только из-за отсутствия платежеспособного спроса, считает Алексеенко. Новый министр строительства и новый вице-премьер, курирующий отрасль, обратят внимание на соответствие указа президента и положения дел в отрасли, надеется эксперт.