Чего ждать от цен на квартиры в Москве и России?

Рост цен на жилье в среднем по стране замедлится и приблизится к темпам инфляции в краткосрочной перспективе. Обвала ждать не стоит, ему будет препятствовать низкая обеспеченность населения жилыми площадями, старение жилого фонда, постоянный рост издержек застройщиков, механизмы поддержки спроса и доступная ипотека.

По данным Росстата на конец 2020 года в среднем на одного жителя Москвы приходится 19,6 кв. метров. Из этого показателя необходимо вычесть объем инвестиционных квартир, где фактически никто не проживает. 2% жилого фонда Москвы или 4,9 млн кв. метров жилья принадлежит юридическим лицам, не все квартиры приобретались для собственных сотрудников или сдачи в аренду. При этом в Москве объемы строительства и ввода жилья в эксплуатацию одни из самых высоких в стране. Так ввод жилья в эксплуатацию с 2018 года увеличился на 30% — с 3,5 млн. кв. метров до 4,5-5 кв. метров в год.

Однако в течении этого периода рост цен в новостройках в границах старой Москвы составил 50%, что превышает официальный показатель инфляции в несколько раз. Это легко объяснить увеличением доли квартир бизнес и премиум класса, а также ажиотажным спросом второй половины 2020 года и первой половины 2021. При этом доля непроданных квартир в строящихся домах составила 35% от общего объема, снизившись в январе 2021 до 29%, и восстановившись в октябре 2021 до 34%, по данным ЕИСЖС. Это означает, что спрос на московские квадратные метры возвращается к доковидному периоду, но при этом остается достаточно высоким, несмотря на увеличение ставок по кредитам и снижение объемов выдачи ипотеки в среднем на 30% по сравнению с летом прошлого года.

При этом следует отметить, что ситуация в Москве вовсе не является показательной для страны в целом. Есть ряд регионов страны, в которых обеспеченность жильем населения близка или выше целевого показателя. Однако при этом спрос сильно ограничен средним уровнем доходов.

В Ярославской области обеспеченность жильем составляет 29,2 квадратных метра на человека. За последние три года объемы строительства в области существенно не выросли — в конце 2018 года общая площадь строящихся жилых домов составляла 1058 тыс. кв. метров, а в конце 2020 года показатель снизился до 870 тыс. кв. метров. Если проанализировать статистику за последний год, можно увидеть четкое снижение спроса при существенном увеличении стоимости предложения. Средняя зарплата в Ярославле на начало 2021 года составляла 37 183 рубля, поэтому в случае увеличения объемов строительства и объемов предложения можно ожидать коррекцию цен в регионе на уровне 2-3%

В другом регионе страны, Тюменской области, цены на жилье могут снизиться на 4-5%. При этом обеспеченность населения квадратными метрами — в пределах 24,6 на человека. В течении года цены на квартиры в регионе выросли на 35%. Объем выданных разрешений на строительство вырос с октября по январь 2021 года на 42%. Увеличение предложения и сокращение спроса может привести к пересмотру ценовой политики застройщиков уже в первом квартале 2022 года через предоставление индивидуальных скидок.

Правительство России делает значительные шаги для того, что жилье стало для россиян более доступным. Сюда можно отнести национальный проект «Жилье и городская среда», федеральную программу «Стимул», предоставление материнского капитала для улучшения жилищных условий и другие меры поддержки спроса с программой льготного ипотечного кредитования. Сейчас поставленная задача — 30 кв. метров на человека видится вполне реалистичной. На конец 2020 года общая площадь жилых помещений на одного человека составляла 26,9 кв. метров по данным Росстата. Помимо повышения доступности жилья, реализация правительственных программ обеспечивает модернизацию жилого фонда страны и городской инфраструктуры, а также является инструментом поддержки строительной отрасли с вовлечением значительного числа производственных отраслей. Все эти факторы будут способствовать снижению цен на жилье, но скорее в среднесрочной перспективе.

Задача, поставленная перед Правительством по достижению обеспеченности жильем в размере 30 квадратных метров на человека, в целом по России, с одной стороны, не кажется такой уж и не реализуемой. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя на конец 2020 года по данным Росстата составляет 26,9 кв.м. Своими действиями в последние годы правительство демонстрирует реальную поддержку строительной отрасли и стремление достичь поставленной цели. Это и нацпроект «Жилье и городская среда», федеральная программа «Стимул», и меры поддержки спроса с программой льготного ипотечного кредитования и предоставление материнского капитала для улучшения жилищных условий и многое другое.

Объективно реализация данной цели способно решить ряд задач и это не только кардинальное улучшение качества жизни населения страны и модернизация жилого фонда и инфраструктуры в городах и пригородах, но и инструмент поддержки отрасли с вовлечением значительного числа смежных отраслей. То есть, по сути, это одна из ключевых точек потенциального роста экономики страны в целом. Для конечного же потребителя — это фактор улучшения доступности жилья, достижение которого возможно за счет одновременного влияния двух факторов — ощутимое увеличение объема предложения на рынке и оптимизация себестоимости строительства Застройщиками. В теории вопроса эти два фактора неизбежно должны привести к снижению цен на строящееся жилье, однако ощущаем ли мы этот эффект уже сегодня ведь это задача была поставлена перед правительством в 2018?

Исходя из этой логики следует ожидать самой большей коррекции цен в Москве, где по данным Росстата на конец 2020 года в среднем на одного жителя приходится 19,6 кв.м. То есть на треть меньше, чем целевой показатель. Кроме того, данный показатель необходимо скорректировать на объем, так называемых инвестиционных квартир, в которых никто не проживает. Так, например, по данным Росстата в Москве юридическим лицам принадлежат 4,9 млн. кв.м. жилья (или 2% от жилого фонда), не все из которых приобретались для предоставления жилья населению (сотрудникам или для сдачи в аренду). При этом объемы строительства и ввода жилья одни из самых высоких в стране. Так суммарный размер выданных разрешений в последние годы составляет около 16 млн. кв.м. жилья, а ввод в эксплуатацию жилья увеличился в среднем с 3,5 млн. кв.м. до 4,5-5 кв.м. в год. То есть с 2018 год ввод жилья увеличился более чем на 30%.

Однако если мы посмотрим на изменение средней цены на квартиры за этот период, то в границах старой Москвы с конца 2018 года средние цены на квартиры в новостройках выросли почти на 50%, что в разы превышает официальные данные по инфляции за тот же период. Безусловно это можно объяснить увеличением в структуре предложения доли квартир бизнес и премиум-класса, то есть качества самого возводимого жилья и ненормальным ажиотажным спросом второй половины 2020-первой половины 2021 года. При этом по данным ЕИСЖС на январь 2020 года доля не проданных квартир в строящихся домах составляла 35% от общего объема, в январе 2021 эта доля снизилась до 29%, а в октябре 2021 года вновь составила 34%, что может свидетельствовать о возвращении структуры спроса и предложения к доковидному периоду. При этом спрос на квартиры остается достаточно высоким, несмотря на окончании программы льготной ипотеки и увеличению ставок по кредитам на фоне изменения ключевой ставки и снижения объема выдачи ипотечных кредитов. В июле-августе этого года на 28-33% по сравнению с аналогичными периодами прошлого года.

Однако следует учитывать высокую базу второй половины 2020 года, что не позволяет говорить глобальном снижении спроса, которого многие так ожидали. А это значит, что ожидать коррекции цен в Москве на квартиры в новостройках в краткосрочной перспективе не стоит, но тем не менее темпы роста цен должны замедлиться и приблизиться к темпам инфляции.

В среднесрочной перспективе в случае увеличения темпов строительства коррекция цен на первичном рынке жилой недвижимости возможна за счет меньших темпов роста цен на квартиры по сравнению с темпами инфляции. Обвалу цен на рынке жилой недвижимости Москвы будет препятствовать низкая обеспеченность населения жилыми площадями, устаревание существующего жилищного фонда, постоянный рост издержек застройщиков, замещение застройщиками средств дольщиков банковским финансированием, механизмы поддержки спроса и пока еще доступная ипотека.