МОСКВА, 8 окт – ПРАЙМ, Анна Подлинова. Объем просроченной задолженности по ипотеке на 1 сентября достиг почти 64 миллиардов рублей, что на 8,25% выше показателя прошлого года, сообщают "Известия" со ссылкой на данные ЦБ. При этом портфель ипотечных кредитов в текущем году рос очень высокими темпами: за восемь месяцев банки выдали жилищных займов на 1,8 трлн рублей, что на 65% больше, чем годом ранее. ЦБ отмечал, что 40% новых выдач приходится на ипотеку с маленьким первым взносом (меньше 20% от стоимости жилья), что чревато просрочками.
Номинальный рост просроченных кредитов не отражает реальную ситуацию на рынке, говорят опрошенные агентством "Прайм" аналитики. Абсолютный объем просрочки будет расти, так как увеличивается количество выданных кредитов. Главное в данном случае – не допустить роста доли необслуживаемого долга. Пока что статистика Банка России не тревожит экспертов: задолженность от всей выданной ипотеки в России находится на уровне 1%. Тем не менее, есть некоторые риски для надувания ипотечного пузыря, но ЦБ быстро их купирует.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ…
Номинальный рост объема просроченных кредитов не отражает ситуацию на рынке ипотечного кредитования, отмечает аналитик "Открытие Брокер" Тимур Нигматуллин.
"Так, несмотря на рост номинального объема просрочки на 8,25% год к году, доля кредитов, платежи по которым просрочены на 90 и более дней, то есть безнадежные, по-прежнему остается вблизи исторических минимумов в 2%", — отмечает он.
По данным Банка России, за 7 месяцев 2018 года выдано 785,1 тысячи кредитов на 1,556 триллиона рублей, что на 54,6% в количественном и 67,7% в денежном выражении больше год к году. Таким образом, объем просрочки растет в разы медленнее, чем объем рынка, поясняет аналитик.
Абсолютный объем просроченной задолженности неизбежно будет расти по мере увеличения количества выданных кредитов, поэтому основная задача банков не допустить роста доли необслуживаемого долга в общей массе ипотеки, говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. С этой точки зрения ситуация совершенно не вызывает тревоги, уверяет она, уточняя, что общий объем выданных кредитов возрастает в восемь раз быстрее, чем просроченная задолженность, что свидетельствует о здоровом развитии рынка.
По данным Центробанка, на 1 сентября доля просроченной задолженности составляет всего 1%. "Об увеличении системных рисков можно было говорить, если бы задолженность возрастала с тем же или большим темпом, что и объем рынка. Но этого не наблюдается", — объясняет эксперт.
Объем задолженности по ипотеке в 64 миллиарда рублей составляет лишь 1% от общей суммы выданных на текущий момент кредитов в 6 триллионов рублей, то есть это не настолько тревожный симптом для рынка, соглашается с коллегами руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов.
"За год объем задолженности вырос на 11%, но если проанализировать динамику ее роста, скажем, с 2016 по 2017 год, то она окажется примерно такой же, то есть она если и увеличивается, то весьма медленными темпами", — объясняет он.
По словам главного аналитика "БКС Премьер" Антона Покатовича, даже с учетом темпов ипотечной кредитной экспансии, появления опасных диспропорций в просрочке нет. Например, объем валютной ипотеки по итогам августа продолжает снижаться, ее доля в структуре совокупной ипотеки сократилась до 0,66% с 1,07% в прошлом году.
"Доля просроченной задолженности в валютной ипотеке хотя и остается колоссальной, однако, также снижается – до 34,5% против 36,4% в августе 2017 года", — рассказывает он. Учитывая, что доля валютной ипотеки является несущественной и, более того, продолжает свое снижение, можно говорить о тенденции сокращения рисков в данном сегменте кредитования.
В то же время, по его словам, данные по рублевой ипотеке демонстрируют устойчивый рост кредитного качества. Объем рублевых ипотечных кредитов в августе 2018 года составил 5,95 триллиона рублей, увеличившись на 25,1% в сравнении с августом прошлого года. Доля просроченной задолженности в рублевой ипотеке в конце лета составила всего 1% против 1,1% в августе 2017.
Это свидетельствует о том, что платежная дисциплина в ипотечном сегменте продолжает улучшаться, говорит Покатович, подчеркивая, что доля в ипотечной задолженности наиболее "опасной" просрочки со сроком неплатежа в 90 и более дней в августе 2018 также сократилась — до 1,9% против 2,4% в прошлом году.
…НО РИСКИ ЕСТЬ
Из-за опасений по росту просрочки вследствие большого объема кредитов с низким первоначальным взносом ЦБ сообщил о повышении с 1 января коэффициента риска по ним — со 150% до 200%.
По мнению Нигматуллина, ЦБ ввел повышение коэффициента для сдерживания темпов роста рынка в наиболее рискованных его сегментах. "И чтобы снизить риск формирования пузыря даже в зародыше", — полагает он. При этом эксперт считает, что как только рынок замедлит темпы роста, повышенный коэффициент риска может быть отменен.
Покатович добавляет, что действия регулятора вписываются в общий лейтмотив повышения кредитного качества портфелей банков, а также модернизации их кредитной политики с целью понижения склонности к риску.
По его мнению, сейчас нет существенных предпосылок для развития ипотечного кризиса в РФ в перспективе ближайшего года.
Литинецкая в свою очередь говорит, что долгосрочный риск в росте объема выданных кредитов, конечно, есть. "Рынок ипотеки расширяется из-за снижения ставок по кредитам, а не, скажем, благодаря росту благосостояния населения. Условно говоря, еще год назад какая-либо российская семья не могла позволить себе покупку жилья при ставке 10,8%, а теперь при стоимости кредита 9,4% года такая возможность открылась", — объясняет она. При этом доходы этих граждан могли и не вырасти, а, скорее, сократиться.
Эксперт напоминает, что чем ниже ставка, тем менее обеспеченные люди приходят на рынок ипотеки. "Однако нужно понимать, что даже нынешние ставки остаются на очень высоком уровне. Ипотека остается дорогим продуктом для большинства россиян, поэтому нельзя сказать, что рынок пополняется за счет бедных слоев населения. Скорее, речь идет о среднем классе в его специфическом российском понимании", — отмечает она.
Поэтому в целом, по словам Литинецкой, качество ипотечного портфеля не ухудшается, а улучшается, ЦБ превентивными мерами пытается остудить рынок ипотеки.
По словам Таганова, объем просроченной задолженности может вырасти до критических значений при обострении социально-экономической ситуации в стране, в результате которого люди будут терять рабочие места, зарплаты будут сокращаться, что закономерным образом отразится на ипотечных выплатах заемщиков. Это, в свою очередь, негативно повлияет на рынок недвижимости: вырастет число потребителей, которые из-за ухудшения материального положения выставят на продажу свои квартиры, приобретенные с привлечением ипотеки.
"Однако пока мы не можем говорить о развитии нового витка кризиса в российской экономике, так что в ближайшие полгода точно не будем наблюдать мощных ипотечных турбулентностей на рынке недвижимости", — заключает он.