МОСКВА, 25 сен — ПРАЙМ, Наталья Карнова. Банк России выразил беспокойство ростом ипотеки с низким первоначальным взносом. Как заявила во вторник первый зампред ЦБ Ксения Юдаева, в настоящее время ипотечный рынок растет свыше 25% в год. Наиболее рискованный сегмент этого рынка – с первоначальным взносом ниже 20%. "С точки зрения финансовой стабильности это создает риски", — сказала она.
В настоящее время, по оценке ЦБ, более 40% выдач приходится на займы с низким первоначальным взносом. Регулятор пытается контролировать ипотечный рынок с помощью своих инструментов. В начале сентября глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова предупредила, что при сохранении данной тенденции может ужесточить условия выдачи ипотеки с 1 января 2019 года. Речь идет о повышении коэффициентов риска по таким кредитам с текущих 150% до 200%.
По оценке рейтингового агентства Moody's, ужесточение, в первую очередь, отразится на деятельности банка "ДельтаКредит", а также банков "Абсолют", "Центр-инвест" и Транскапиталбанк. Причина — высокая доля ипотеки в их розничном портфеле. Также возможное ужесточение регулятора коснется банков "АК Барс", "Металлинвест", "Уралсиб", "Возрождение" и Сбербанка, говорится в сентябрьском обзоре агентства.
ОПАСНЫХ КРЕДИТОВ МАЛО
Опрошенные "Прайм" эксперты не наблюдают значительного увеличения количества таких кредитов. "Доля кредитов с низким первоначальным взносом в масштабах всей ипотечной системы действительно высока (свыше пятой части от общего объема), однако относительно портфелей крупнейших ипотечных банков (Сбербанка и ВТБ) она невысока. Именно поэтому, несмотря на повышение обязательной нормы резервов в начале текущего года, призванное ограничить выдачу кредитов со стартовым взносом ниже 20%, данные банки продолжили выдавать ипотеку с небольшими взносом", — отмечает управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Менее крупные игроки ипотечного рынка сейчас, как правило, не предлагают кредиты при первом взносе менее 20%. Более того, с рынка практически исчезли предложения ипотеки с нулевым взносом, которые выдавались при участии субсидий от застройщика, добавила она.
"Опираясь на свои наблюдения, не могу сказать, что на рынке недвижимости Москвы за последнее время заметно выросла доля ипотечных сделок с низким первоначальным взносом", — согласен директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. Иногда банки предоставляют покупателям кредит с первоначальным взносом 10%, но размер этого показателя колеблется в среднем от 20% до 30%. Более того, для покупателей, которые готовы оплатить первоначальный взнос в 30%, банки предоставляют максимально льготные условия по кредиту.
РИСКИ ПРЕУВЕЛИЧЕНЫ
Мировая практика показывает, что как только банки начинают активно предоставлять потребителям ипотеку с крайне низким или даже нулевым первоначальным взносом, то это имеет негативные последствия как для рынка недвижимости, так и для экономики в целом. Однако в текущей ситуации это России не грозит, уверены эксперты.
Аналитики Moody's отмечают, что качество ипотечного портфеля российских банков достаточно высокое. Доля просроченных ипотечных кредитов, срок невозврата по которым превышает 90 дней, составила 2% на 1 июля 2018 года против 2,2% на конец прошлого года и 2,7% на конец 2016 года.
О том же напоминает и Литинецкая. "Уже второй год подряд чиновники регулятора говорят о растущих рисках выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом, однако собственная статистика ЦБ опровергает этот тезис. Доля просроченных кредитов снижалась и в 2017, и в 2018 гг., несмотря на беспрецедентный рост объемов кредитования. Сейчас она составляет всего 1% от общего числа выданных кредитов, тогда как годовой прирост общего объема задолженности составил 25%", — напомнила эксперт.
По ее словам, российский жилищный рынок остается хронически недокредитованным. Доля ипотеки в общем объеме ВВП страны составляет 6,2%, что является крайне низким показателем среди развитых и развивающихся стран (обычно свыше 50% ВВП), где кредитование населения (а значит, и решение жилищного вопроса) идет более активно. По мнению Литинецкой, опасения Центробанка преувеличены.
Даже если программ с низким первоначальным взносом станет больше, и объем просроченной задолженности увеличится, это не сильно ударит по банкам, уверен Шлома. "Ранее, в последние несколько лет, когда мы фиксировали уменьшение стоимости вторичного жилья, ситуация для банков была более рискованной: при невыплате средств заемщиком находящийся в залоге актив (квартира) при его реализации на торгах мог быть продан по более низкой цене, чем в момент приобретения с использованием кредита", — напомнил он. В результате банк не мог вернуть изначально потраченные на недвижимость средства в полном объеме.
Однако с начала этого года цены на "вторичке" начали расти, и сейчас средняя стоимость предложения 1 кв. м в этом сегменте равна 192,6 тыс. рублей – против 178,1 тыс. рублей в январе. Перспектив для их снижения мы не наблюдаем, поэтому риски потери средств для банков уже минимальны, подытожил эксперт.
