МОСКВА, 29 мар — ПРАЙМ. ЦБ РФ зафиксировал три новые схемы, которые стали чаще использовать банки и застройщики при выдаче ипотеки. Об этом рассказал РБК в ходе всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России" начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов.
Первая схема — аккредитивная. По словам Копылова, она предполагает, что большая часть средств человека на покупку жилья в новостройке не поступает на эскроу-счет в банке, а оформляется в виде будущего платежа как аккредитив (бумажная гарантия). Эти бумаги и определяют, когда и на каких условиях застройщик-продавец получит деньги от покупателя.
Копылов отметил, что в данном случае есть риск потери заемщиком денег, так как они останутся на аккредитиве в случае банкротства банка-держателя гарантии. При этом средства на аккредитивах не подпадают под страхование.
По словам аналитика, использование таких практик вредит застройщикам, так как не все деньги за продажу жилья сразу поступают на эскроу-счета и банкам нужно искать другое фондирование для проектного финансирования девелоперов, что влияет на стоимость кредитов для них.
Вторая схема представляет собой продажу квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу и переуступку по рыночной стоимости. Она пока не имеет широкого распространения, но отдельные случаи фиксировались, добавил Копылов. По его мнению, такая схема опасна в первую очередь для покупателей жилья.
"То, с чем боролись, когда не было схемы с эскроу-счетами, — отложить момент получения средств застройщиком до того этапа, как дом полностью построен, — здесь полностью передергивается", — пояснил аналитик.
Третья схема представляет собой траншевую ипотеку, или выдачу ипотеки частями при уплате цены договора долевого участия "в рассрочку". По словам Копылова, схема в целом привлекательна для покупателя, так как позволяет заемщику до ввода дома в эксплуатацию платить по кредиту существенно меньше. Это обуславливает вовлечение в спрос тех людей, которые сейчас не имеют достаточных средств для ипотеки, но рассчитывают их иметь в будущем, добавил аналитик.
"Но если их расчеты окажутся преувеличенными, возникает повышенный риск дефолта. Это проблема и для них, и для банка, выдавшего ипотеку", — заключил он.