Мы создаем конвейер для инвестиций в индустриальную недвижимость

- Если акции дают долю участия в компании, то паи –долю в имуществе фонда. Смотрите, у нашего фонда уже есть дата-центр в районе Медведково в Москве. ЦОД введен в эксплуатацию и сдан в аренду 3Data. Далее в состав фонда будут приобретены еще четыре строящихся объекта индустриальной недвижимости. По этим объектам подписаны предварительные договоры аренды с крупными и надежными компаниями –маркетплейсом Оzon, ритейлером Вкусвилл, производителем бытовой техники Haier и так далее.

Арендный поток от этой недвижимости зафиксирован на 10-15 лет вперед с ежегодной индексацией. Мы "упаковываем" эти объекты в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) и продаем его паи на Московской бирже. Инвесторы, купившие паи, каждый месяц получают на свой счет инвестиционный доход от имущества входящего в состав фонда.

Второе - инвесторы могут заработать на росте стоимости пая к тому моменту, когда они решат его продать. Стоимость активов фонда будет постепенно расти, а вместе с ней и цена каждого пая.

И третье – доход от ротации. Модель фонда предполагает активное управление имуществом. При наличии коммерчески выгодных условий, мы будем совершать сделки по продаже части объектов, входящих в структуру фонда, а доход выплачивать инвесторам. Доход будет именно выплачиваться, а не копиться в СЧА.

- "Рентал ПРО" специализируется на индустриальной недвижимости. К ней относятся логистические комплексы, дата-центры, мультитемпературные склады и др. В этом сегменте рынка сейчас наблюдается структурный дефицит. Несмотря на ввод новых объектов, спрос значительно опережает предложение. Количество свободных площадей на рынке близко к нулю, а ставки аренды находятся на исторических максимумах и продолжают расти. По оценке консалтинговой компании NF Group, на одного жителя России приходится 0,3 кв. м индустриальной недвижимости по сравнению с 4 кв. м в США и 4,4 кв. м в Германии. Так как что потенциал у рынка огромный.

- Аналитики рынка индустриальной недвижимости сходятся во мнении, что нынешняя ситуация на рынке продлится ближайшие несколько лет хотя бы потому, что ввод новых объектов занимает значительное время – около года.

Если говорить о стоимости активов, то в секторе индустриальной недвижимости важна ставка капитализации (cap rate) - соотношение чистого арендного дохода к стоимости объекта. Эта ставка зависит от арендатора, локации, условий договора аренды и типа самого здания. Например, для ЦОДов ставка капитализации в среднем 12%, а для складов класса А 9-11% Упрощенно говоря, это означает, что 8-11 лет арендных платежей позволяют полностью окупить стоимость объекта. Если Центральный банк, как и планировал, начнет цикл снижения ключевой ставки в конце 2024 года или начале 2025 года, то вслед за ней снизится и cap rate. Это означает, что рыночная стоимость объектов индустриальной недвижимости увеличится. Например, они будут стоить не в 8, а в 10 раз выше годовой суммы чистого арендного потока.

Ну и самое главное, рост стоимости активов обеспечивает выбранная нами бизнес-модель. Мы выкупаем у девелопера еще строящиеся объекты индустриальной недвижимости. Важно, что инвесторы "Рентал ПРО" сразу же начинают получать арендный доход. До ввода объекта в эксплуатацию он структурируется как начисление процентов на авансы, приносящее сумму, эквивалентную арендному доходу.

Очевидно, что строящийся объект стоит дешевле готового. Модель фонда предполагает активное управление. При наличии коммерчески выгодных условий мы будем периодически совершать сделки по продаже недвижимости, а полученный доход выплачивать инвесторам. Получается, что мы создаем конвейер для инвестиций в индустриальную недвижимость.

- Рынок устроен так, что основной спрос на индустриальную недвижимость предъявляют компании из сферы e-commerce, розничной торговли и логистики. Они предпочитают брать объекты в долгосрочную аренду, чтобы не отвлекать средства, необходимые на развитие их основного бизнеса. Они могут выкупить объект со временем – например, когда выход в новый регион, для которого был построен логистический комплекс, себя уже окупил.

Либо объект индустриальной недвижимости может выкупить банк и зарабатывать на сдаче его в аренду. Но такие сделки обычно оформляются довольно длительное время – около 6-12 месяцев. Банку нужно провести due diligence, договориться о цене, провести сделку через внутреннюю систему согласований. Но вы правы, в конечном счете собственниками индустриальной недвижимости становятся банки, финансовые компании или сами арендаторы объектов. Но пока они готовятся к сделке по выкупу объекта, инвесторы "Рентал ПРО" могут неплохо заработать. При этом с развитием масштабов фонда лучшие объекты будут оставаться и формировать ежемесячный инвестиционный доход, а часть будет периодически ротироваться, обеспечивая дополнительный доход от продажи.

- Всего в России около 30 млн розничных инвесторов, из ни около 740 000 относятся к категории квалифицированных. Надеемся на интерес с их стороны.

Наша команда уже запускала фонд для розничных инвесторов – "ПНК Рентал", и очень успешный. Он принес 73% доходности за неполные три года работы (25% годовых). В этот раз мы делаем особую ставку на строящие объекты индустриальной недвижимости. Российское законодательство запрещает неквалифицированным инвесторам вкладываться в строящие объекты.

- Мы начинаем с активов на сумму более 25 млрд рублей, но со временем стремимся увеличить количество объектов в портфеле фонда и довести их общую стоимость до 100 млрд рублей. Это сделает нас крупнейшим в России фондом индустриальной недвижимости – аналогом западных REIT(real estate investments funds), которые с 1960-х годов зарекомендовали себя как самый удобный и эффективный инструмент для коллективных инвестиций в недвижимость.

- Во-первых, инвестициями в строящиеся объекты и их ротацией. Это станет новацией для рынка и сможет принести инвесторам дополнительный доход.

Во-вторых, размещением по стандартам IPO. Фонды размещаются в таком формате впервые. Для инвесторов это независимое аналитическое покрытие, стабилизация, и обязательство продавца не продавать паи на открытом рынке в течение 90 дней.

В-третьих, наша комиссия за управление фондом будет одной из самых низких на рынке. Для "Рентал ПРО" сейчас важнее планомерно наращивать активы фонда, чем зарабатывать много денег на комиссии.

Ну и последнее, это диверсификация объектов по классам индустриальной недвижимости и регионам. Она позволит сделать наш портфель максимально сбалансированным и устойчивым к внешним факторам.