МОСКВА, 3 июл — ПРАЙМ, Ульяна Крайняя. Покупка залоговой квартиры с аукциона нередко таит в себе массу неприятных сюрпризов — от выселения предыдущего собственника, погашения его долгов за ЖКУ до устранения технических недостатков, о которых до продажи было неизвестно. К тому же сделки, заключенные в рамках дела о банкротстве, могут быть аннулированы. Поэтому перед тем, как принять решение о покупке банкротного жилья по привлекательной цене, важно решить для себя — стоит ли игра свеч, советуют эксперты, опрошенные агентством "Прайм".
По информации экспертов рынка недвижимости, в мае спрос на банкротные квартиры в Москве резко вырос к уровням прошлого года. Причиной стал значительный рост цен на жилье, а также популяризация площадок, которые торгуют такими лотами, и где можно купить залоговую квартиру с дисконтом до 30 процентов от рыночной цены.
ЗАВЕТНЫЕ МЕТРЫ ПО ХОРОШЕЙ ЦЕНЕ
Несмотря на сложную экономическую ситуацию и падение доходов у населения, спрос на жилье в крупных городах продолжает расти. А с ростом спроса растет и цена за квадратный метр, говорят эксперты.
Неуверенные в надежности финансовых инструментов люди стараются вложить накопленные средства в ликвидное жилье. "Застройщики чутко держат руку на пульсе спроса и повышают цены постепенно, но с завидным упорством. Вот и ищут люди различные варианты для того, чтобы приобрести заветные метры по цене ниже рыночной", — поясняет заслуженный юрист России Иван Соловьев.
Один из вариантов — покупка так называемых банкротных, то есть залоговых квартир. Растет число площадок, где предлагают жилье с дисконтом от 5 до 20 процентов от рыночной цены, но обладающее определенными "правовыми неудобствами" для нового собственника.
МИНУСЫ НАЛИЦО
Единственный плюс покупки такой недвижимости — это цена ниже рынка, убежден Соловьев. Большинство таких объектов принадлежат финансово-кредитных организациям.
А вот что касается минусов, важно понимать, что вы приобретаете жилье в рамках дела о банкротстве.
"Абсолютно ВСЕ сделки, заключенные в рамках этого производства, могут быть аннулированы в течение трех лет. И есть такие схемы, когда сделки по реализации недвижимого имущества разворачиваются назад — и тут все риски несет покупатель", — указывает юрист.
В зависимости от схемы сделки, скорее всего, вам придется авансировать совершенно незнакомого человека на довольно крупную сумму (чем больше сумма долга по ипотеке, тем больше дисконт).
"Кроме того, жилье также может быть возвращено в конкурсную массу в рамках двусторонней реституции или при нарушении порядка очередности погашения долгов", — поясняет Соловьев.
Часто бывший хозяин не может смириться с потерей квартиры и обращается с исковым заявлением в суд с целью обжаловать и отменить результаты аукционной продажи. И если там будут обнаружены "даже минимальные нарушения", то сделка вполне может быть отмена.
По словам эксперта, необходимо убедиться и в том, что все предыдущие, зарегистрированные в квартире лица оттуда выписаны, что погашены все долги по коммунальным платежам, и не было граждан, проживавших там по договору социального найма (если жилье принадлежало организации и предоставлялось сотруднику, то лишить его права на проживание можно, лишь предоставив ему другое жилье).
В ряде случаев покупателю приходится идти в суд с иском о выселении из квартиры предыдущего собственника. "Сам процесс выселения может занять длительный срок, поскольку ответчик может сознательно затягивать рассмотрение дела в суде первой инстанции, обжаловать решение только ради того, чтобы затянуть вступление в силу решения суда, злоупотреблять правами на этапе исполнения судебного акта. Поэтому при покупке квартиры важно по возможности уточнять, проживает ли в ней на момент продажи предыдущий собственник или члены его семьи", — советует старший юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов" Елизавета Молоснова.
Кроме того, у жилья могут быть скрытые дефекты, о которых добросовестный покупатель не будет осведомлен, ведь подробно ознакомиться с помещением он не всегда может. "В целом же пониженная ликвидность такого имущества налицо, и что может произойти в период между заключением предварительного и основного договоров купли-продажи — одному Богу известно", — полагает Соловьев.
НЕ СОВЕРШИТЬ ОШИБКУ
Квартиры граждан, признанных банкротами, реализуемые на аукционах, пользуются спросом — потенциальных покупателей привлекает возможность сэкономить до 25-30% от стоимости недвижимости. Однако, чтобы не совершить ошибок и купить действительно хороший лот, требуются серьезные компетенции и глубокое понимание рынка недвижимости, считает управляющий директор компании "Метриум" Надежда Коркка.
"Стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы такой покупки, ведь доставшиеся "по наследству" проблемы могут полностью нивелировать полученный дисконт", — отмечает она.
Так, перед участием в аукционе эксперт советует изучить аналогичные предложения, потенциальную ликвидность приобретаемой квартиры, а также сформировать стратегию поведения.
Чтобы избежать переплаты, эксперт советует установить для себя максимально возможную стоимость квартиры: для инвестиционно привлекательных объектов она составляет порядка 5-10% выше прайса, для неликвидных — на 10% ниже.
Стоимость квартир, реализуемых в рамках процедур банкротства, а также "ипотечных" квартир, в отношении которых банки обратили взыскание, а затем выставили на продажу, нередко ниже рыночной. В то же время именно заниженная цена в перспективе может стать причиной, по которой покупатель утратит квартиру, продолжает Молоснова.
К примеру, если у банка отозвали лицензию через год после продажи "ипотечной" квартиры, есть риск, что конкурсный управляющий банка (Агентство страхования вкладов) может подать в суд заявление о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
"Одним из оснований для признания договора недействительным может являться отсутствие равноценного встречного предоставления, иными словами — заниженная цена квартиры. Тогда покупателю необходимо будет доказывать, что с учетом всех недостатков квартиры (плохое техническое состояние, наличие жильцов и др.) цена была равноценной", — говорит юрист.
НЕПРИЯТНЫЕ СЮРПРИЗЫ
Покупателям залоговых квартир нередко приходится решать проблемы c выселением предыдущего собственника, погашением долгов за ЖКУ и устранением технических недостатков — будь то несогласованные перепланировки или следы от "вырванной с корнем" электротехники.
Состояние квартиры к моменту ее реализации может быть "настолько плачевным, что вся экономия будет нивелирована стоимостью капитального ремонта", уверяет риелтор, основатель агентства недвижимости "Евгений Яшенков и партнеры" Евгений Яшенков.
"Встречаются квартиры, в которых срезаны батареи, выштроблена проводка из стен, приведены в негодность все инженерные системы", — говорит он.
Особенно важно десять раз подумать, если это не квартира на перепродажу, а будущий дом для семьи. В этом случае риелтор советует точно не связываться с негативом, так или иначе сопутствующим покупке "банкротной" квартиры.
"В общем, каждый решает для себя сам: сэкономить и ждать возможных проблем или действовать по привычной, а потому и безопасной схеме", — подытожил Соловьев.