МОСКВА, 19 июл — ПРАЙМ. Перед покупкой объекта недвижимости следует проверить как приобретаемую квартиру, так и ее продавцов. Если в отношении продавца будет возбуждено дело о банкротстве, то финансовый управляющий может оспорить сделку и квартиру придется отдать. Удастся ли возвратить деньги — большой вопрос. Беда в том, что выписка из Росреестре, содержит не так много сведений о приобретаемой квартире и почти не содержит сведений о ее продавцах, рассказывает агентству "Прайм" заместитель председателя Московской коллегии адвокатов "Альфа", преподаватель Финансового университета при Правительстве РФ Кирилл Данилов.
"Необходимо проверить и другие открытые источники информации. Если вы приобретаете квартиру по договору долевого участия (ДДУ), то первое, куда вы должны посмотреть — это Единая информационная система жилищного строительства", — советует юрист.
Чтобы проверить информацию, нужно зайти на сайт наш.дом.рф и найти застройщика. В системе вы сможете найти:
- проектную декларацию;
- градостроительный план участка;
- извещение о начале строительства;
- разрешение на строительство;
- заключение экспертизы проектной документации;
- подтверждение наличия прав застройщика на земельный участок;
- проект договора участия в долевом строительстве;
- текущие фотографии возводимых объектов.
Не лишним, по мнению специалиста, также будет проверить и информацию о застройщике-юридическом лице.
Так, сведения о госрегистрации застройщика можно найти на сайте ФНС (www.egrul.nalog.ru). Также на этом сайте можно узнать, не принято ли решение о предстоящей ликвидации застройщика.
Если юрлицо-застройщик в действительности существует, и его не собираются ликвидировать, то нужно проверить базу данных исполнительных производств (https://fssp.gov.ru/iss/ip) и картотеку судебных дел (http://www.arbitr.ru, https://sudrf.ru)
"Если вы увидите, что ваш застройщик регулярно участвует в судебных спорах с физлицами, то это плохой знак. Судя по всему, застройщик не исполняет принятые на себя обязательства перед гражданами. Заключать договор с таким застройщиком я бы не рекомендовал", — предупреждает Данилов.
В отношении продавцов "вторички" — правила те же: максимум внимания к судебным историям, в том числе, к наличию судимости и задолженностей по возбужденным исполнительным производствам. Эту информацию надо проверять на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.
Если долги значительные, то стоит задуматься о целесообразности заключения сделки с таким человеком. Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. "Нередки случаи, когда, имея долги перед кредиторами, люди продают свои квартиры, а деньги прячут. В такой ситуации кредитор сможет оспорить сделку по продаже квартиры в процедуре банкротства продавца", — отмечает адвокат.
Не стоит игнорировать и прямой запрос информации от продавца. В отношении приобретаемой квартиры у него необходимо запросить следующие документы:
- документы — основания приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр.);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Выписка из ЕГРН содержит информацию о том, кому квартира принадлежит на дату получения выписки;
- выписка из домовой книги или иной документ о лицах, зарегистрированных по адресу квартиры. Важно, чтобы в квартире не были зарегистрированы посторонние лица;
- действующие экспликация (технический паспорт) и поэтажный план (план объекта недвижимости) или кадастровый паспорт на квартиру, выданный органами БТИ. "Эти документы позволят проверить, не проводились ли в квартире незаконные перепланировки. Стоимость получения документов для продавца небольшая, обычно около 1 500 рублей", — указывает юрист.
- выписка из финансово-лицевого счета по квартире или иной документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
В отношении самого продавца нужно запросить следующее:
- паспорт — его можно проверить на сайте МВД;
- документы, подтверждающие дееспособность собственника/собственников помещения (водительские права, разрешение на право ношения оружия, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров);
- свидетельство о браке/расторжении брака, а также брачный договор или соглашение о разделе имущества, если таковые заключались, либо заявление о том, что в браке не состоял;
- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры;
- паспорта и справки ПНД/НД или водительские права по зарегистрированным в квартире лицам;
- иные документы (в зависимости от конкретной ситуации).
"Если от имени продавца выступает представитель по доверенности, то доверенность от физического лица должна быть оформлена нотариусом. Доверенность следует проверить в реестре Федеральной нотариальной палаты", — Кирилл Данилов.